三明市区房地产交易指导价格 （征求意见稿） 第一章 指导价格制定原则、制定方法和适用范围 一、制定原则 按照交易指导价格的服务目的，本指导价格中涉及的基本价格确定、区域划分、影响因素选择及其他评估操作规定，遵循以下原则： 1、一般性原则 即按照一般价格原则确定各类型房地产的基本价格，对具体某一房地产的交易评估价格由一个基本价格加各类调节系数形成，基本价格选取的是某一域中的中间价格或平均价格，并以此来作为某一类型房地产的基本价格。 2、主导因素原则 房地产价格的影响因素，既有宏观、经济因素，也有中观的区位、环境因素和微观的结构、朝向、楼层和成新等因素，但在交易指导价格制定过程中只考虑其中的主要因素。 3、定量操作原则 在影响房地产的微观因素中，有些因素对房地产价格的影响也比较明显，但不易定量操作，本指导价格中未考虑难以定量因素的影响程度和区别。 4、相对完整性原则 在区域级别划分中，为保持地域的相对完整性，基本按照连续完整的道路或其他大型地标性标的物作为界线划分，因此对大块区域涉及等级归类时，按多数原则和主导原则确定。 5、适度前瞻原则 本指导价格制定过程所凭借的依据立足于现状房地产交易数据，同时也适当考虑已经表现出来的某些发展趋势分析材料，并在现状资料分析的基础上对这些因素按其对房价的影响趋势作了适度前瞻分析。 二、制定方法 指导价格制定时按照基本价格制定和调节系数确定来分别进行。主要方法是：首先分析地域分布规律，确定地域分级；其次是研究区位因素以外的房屋结构类型、楼宇档次等主导因素，并按照区位和结构类型、楼宇档次等划分基本房地产类型；接着是计算这些类型相对应的基本价格；最后是分析基本价格之外的房价影响因素，并对确定这些因素对房价的具体影响程度，由此确定具体房地产的交易指导价格。 按照物业类型的不同，本指导价格将其主要分为住宅别墅、商场店面(商业用房)、办公写字楼、车库车位(含摩托车位)和仓库厂房五类物业，并按照商品房和自建房、一手房和二手房的区别分别确定指导价格。对各类物业基本价格的确定方法，商品房以市场比较法作为主要的方法；自建房以成本法作为主要的定价方法。市场法所依据的资料为三明市区房地产交易登记中心2006-2007年两年间登记的交易资料作为数据样本，成本法则参照三明市区土地基准地价结合已公布的房屋建安造价综合确定。 三、适用范围 1、本指导价格可作为房地产买卖、转让、赠与、交换等交易行为发生时，衡量交易当事人的申报价格、成交价格或评估价格的高低提供课税参考价格； 2、本指导价格可作为市区不同地段等级、不同类型房屋的交易价格参考，可作为房屋拆迁当事人在协商货币补偿金额时提供参考，但不具有强制性作用，房屋拆迁协商不成的通过委托评估确定 住宅交易指导价格 =基本价格×[1±基价调整系数]×[1±因素调整系数]×成新率 （一）基本价格表（价格单位：元/平方米） 等级 一级 二级 三级 四级 五级 六级 结构类别 类别 一类 二类 三类 高层框架 一等 4300 3900 3500 3200 \ \ \ \ 多层框架 一等 4000 3600 3300 2800 2300 1800 1300 1000 混合结构 一等 3800 3400 3000 2500 2000 1600 1100 900 二等 3500 3200 2900 2400 1900 1500 1000 800 三等 3400 3100 2800 2300 1800 1400 950 750 四等 \ 3000 2700 2200 1700 1350 900 700 砖木结构 一等 \ \ \ 2100 1650 1300 850 650 二等 \ \ \ \ 1600 1250 800 600 （二）结构分类说明: 结构分类 特征说明 高层 框架 一等 该类房屋主要分布于市区中心地域内，以单体筑居多，多数兴建于2000年后，其层数一般在十层以上二十层以下，房屋建设标准较高，具有普通国产电梯和较完善的物业管理。 多层 框架 一等 我市现行住宅小区的主要结构形式，多数兴建于95年以后，层数一般为八层左右，不带电梯，但留有电梯井。该类房屋主要特点为全框架结构形式，单体建设水准较高，小区的配套设施较完善，绿化水平较高且有一定特色，物业管理水平较好。底层多为店面，在非住宅区内时二三层以写字楼居多。 结构 一等 多数兴建于90年代初中期，层数一般在六至九层，不带电梯，亦未留电梯井。该类房屋主要特点为基础、底层或二三层为框架、承重柱性质，其余为带有构造柱的砖混结构形式，也称为半框架结构房屋。单体建设水准一般，小区的配套设施相对完善，物业管理水平较差，多数仅停留在卫生、值班管理方面。底层多为店面，二三层以住宅居多，但也有少量是写字楼。 多数建于80年代中后期，层数一般在六层左右。该类房屋主要特点是带有构造柱的砖混结构形式，单体建设水准一般，小区的配套设施除成片小区外，其余均相对较差，物业管理水平较差。底层除沿街外，一般均为住宅，但近年也有少量改造为店面使用。 多数建于80年代初期，层数一般在3-4层左右。该类房屋主要特点是红砖结构，凝泥土或条石基础，单体建设水准较差，小区的配套设施较差，一般较少有正规的物业管理。此类房屋多为原企事业单位公房及自建房。 多数建于80年代初期，层数一般在1-2层左右。该类房屋主要特点是红砖结构，条石，毛石或砖砌基础，单体建设水准差，小区的配套设施差，一般没有正规的物业管理。此类房屋多为原企事业单位公房及自建房。许多正面临拆迁改造中。 结构 一等 成新度较高，能正常使用，现存旧房的主要结构形式，水电管线往往为外露明线。 二等 多为自建房屋，由于地处城市规划区死角处难于改造，以现状使用。 （三）地段分类： 1、一级地段： 1）一类区：包括由梅列区江滨路、东新三路、新市北路所围成的大区域范围及与此相邻的高岩新村等。 2）二类区：包括由梅列区江滨路、东新三路、新市北路、东安路所围成的大区域范围及与此相邻的绿岩新村、等；三元区青年路、中山路、路、新市南路区域范围。 3）三类区：包括梅列区；列西；三元区。 2、二级地段： 3、三级地段： 4、四级地段： 5、五级地段： 6、六级地段： 二、基价调整系数的确定 基价调整系数=1±自建房调整系数±二手房调整系数 1、自建房调整系数 一级 二级 三级 四级 五级 六级 地段类别 一类 二类 三类 调整系数 -15% -15% -15% -13% -11% -10% -8% -8% 说明：对砖木结构及混合结构三、四等的房屋，由于建设年代多为八十年代以前，所以自建房与原有公房在建设标准及配套设施上均无多大差别，所以不作修正。 2、二手房调整系数 2000年以1995-2000 1990-1995 1985-1990 1984年以前 -2% -3% -5% -8% -10% 三、因素调整系数的确定与取值 因素调整系数=1±楼层调整系数±朝向调整系数±环境调整系数 1、楼层调整系数 1）高层住宅（带电梯） 0%，九层以上每增加一层+1%，九层以下每减一层-1%，顶层-10%，住宅部分最底层-10%，顶层为复式住宅时不作减价修正。 2）多层住宅（顶层为复式住宅时按下层系数调整） 层次 底层无附属间（%） %） 六 七 八 九 五 六 七 八 九 一层 -8 -8 -8 -8 -8 -4 -4 -4 -4 -4 二层 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 三层 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 四层 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 五层 -8 5 5 5 5 -4 5 5 5 5 六层 / -8 5 5 5 / -8 5 5 5 七层 / / -8 0 0 / / -8 0 0 八层 / / / -8 -5 / / / -8 -5 九层 / / / / -8 / / / / -8 (注)底层有两层及两层以上商场的情形，系数可根据实际情况取适当值 2、朝向调整系数 南 东 西 北 调整系数 3% 0% -3% 0% 3、环境调整系数 1）绿化、景观因素 小区绿化完善 一般的绿化 仅有部分绿化 基本无绿化 调整系数 6% 3% 0% -2% （2）物业管理因素 完善的物业管理 普通物业管理 居委会管理 基本无管理 调整系数 10% 5% 0% -5% 4、装修因素：交易指导价原则上不考虑装修因素，个别情形需要对二次装修进行评估的，可根据实际情况处理。 成新率=(耐用年限-已使用年限)／耐用年限×100％ 60年，砖混一、二、三等50年，砖混四等和砖木结构40年。 使用、保管情况特殊或建成、使用年限不详的，以直观判定法确定成新。判断依据为原建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》，分：(1)完好房：十、九、八成新；(2)基本完好房：七、六成新；(3)一般损坏房：五、四成新；(4)严重损坏房和危房：三成以下。判断标志为： 1、完好房：结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道通畅，现状良好，使用正常。或是个别分项有轻微损坏；，但一般经过小修就能恢复的。 2、基本完好房：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。 3、一般损坏房：结构一般性的损坏，部分构件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老坏，设备、管道不够通畅，水、卫、电照管线、器具有部分老坏、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修、更换部件的。 4、严重损坏房：房屋年久失修，结构有明显变形或破损，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。 5、危房：承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的。 第三章 别墅交易指导价格 基准价格（元/㎡） 3300 4000 3000 3200 二、指导价格： 指导价格=基本价格(1±个别因素调节系数)成新率 1、个别因素调节系数 (1)别墅档次调节 4—1 别墅档次调节系数表 调节系数 有私家游泳池 +10% 有私家花园 +10% 临河、溪景观 +5% 森林和其他景观 +5% (2)二手房调节：同其他物业，取-10% (3)其他因素调节：个案评估中认为需考虑的其他因子。 2、成新率： 成新率=1-已使用年限／使用年限*100％ 已使用年限从建筑物竣工年份起算。使用年限按建筑物耐用年限与其土地可使用年限取低值（耐用年限：钢混结构60年，混合结构一等50年，其余结构40年；别墅用地可使用年限一般为40年）。 一、地段分级 地段级别 具体范围 一级 一类 梅列区：文化巷至东新三路之间沿列东街两侧；列东街至江滨路之间和仁路、东新二路两侧；满园春、女人街。 二类 梅列区：文化巷、东新三路至东安路之间沿列东街两侧； 三元区：三元街（崇宁路至崇荣路之间）两侧，崇荣路（青年路至三元街之间）两侧。 三类 梅列区：列东街（东新一路至文化巷之间）沿街两侧；东新二路（列东街至梅岭路之间）及东新三路（江滨路至梅岭之间）两侧； 三元区：崇宁路（青年路至二元路之间）两侧；崇荣路（三元街至二元路之间）两侧；二元路两侧；三元街（崇宁路至新市南路之间）； 二级 一类 梅列区：江滨路(文化巷至东新三路之间)东侧；东新二路（梅岭路至新市北路之间）两侧；新和路（东新三路至东新四路之间）两侧；东新四路（新人行至梅岭路之间）两侧；列东街（东安路至东新五路之间）两侧；东新五路（列东街至消防支队之间）两侧； 三元区：崇荣路(阳巷至青年路、二元路至建新路之间)两侧；崇宁路（一元路至二元路之间）两侧。 二类 梅列区：东新一路两侧；新市北路（东新一路至东新五路之间）两侧；梅岭路（东新一路至东新三路之间）；东新三路及四路（梅岭路至新市北路之间）两侧；东新五路（江滨路至列东街之间、消防大厦至新市北路之间）两侧；列东街（东新五路至公交徐碧站点之间）两侧；新和路（东新四路至东安路之间）两侧；东安路（列东街至江滨路之间）两侧；江滨路（东新三路至东新四路之间）东侧；东新四路（江滨路至新人行之间）两侧； 三元区：复康路、青年路、一元路两侧；新市南路（青年路至建新路之间）两侧；崇荣路（复康路至阳巷之间）两侧；工业南路（西客站至城关大桥之间）两侧；五四路两侧。 三级 梅列区：工业北路与西江滨路围成的路段两侧；梅列大桥引桥列西段两侧； 双园路两侧；新市北路（东新一路至麒麟山公园之间）两侧；江滨路（双园路至麒麟山公园之间）东侧；新市北路（东新五路至徐碧加油站之间）两侧；梅岭路（东新三路至东新四路之间）两侧；江滨路（东新四路至五路之间）东侧； 三元区：沙洲路、阳巷、新泉路、建新路、新市中路两侧；中山路（沙洲路以北）两侧；新市南路（建新路以北）两侧；新市南路（青年路至永兴之间）两侧；富兴路（南门至富文路之间）两侧；工业中路两侧；三钢青山片区、三化生活区、各新村小区内配套商业网点。 四级 一类 荆东、莘口镇、荆西街道、台江、三钢群英片区、陈大镇、碧湖片及除三级以外的其他地段。 二、各级地段基本价格 地段 基本价格（元/㎡） 一类 28000 二类 22000 三类 16000 二级 一类 11000 二类 8000 三级 一类 5000 四级 一类 2500 注：上述价格成立条件：①位于新建的钢混结构楼房一层； ②独立开间的临街店面； ③进深在8-12米，建筑面积在50平方米； 层高在5.1米左右，分摊系数在20%左右。 指导价格=基本价格（1+个别因素调节系数）成新率 -10% 。 -5% 。 建筑面积（㎡） ≤50 50-100 100-200 200-500 500-1000 ＞1000 修正系数 0% -5% -10% -17% -23% -30% (四)店面(铺位)进深深度修正系数表： 8 8—12 12—15 15—18 18—21 21 修正系数 +5% 0 -5% -10% -15% -20% （五）宽深比修正系数： 宽深比 0.2-0.33 0.33-0.5 0.5-1 1.0-1.5 1.5-2.0 直观形状 店面很深,深是宽的3-5倍 深是宽的2-3倍 深是宽的1-2倍 宽比深略大 宽度明显大于深度,比较少见 修正系数 -15% -5% 0 +5% +15% (六)传统商业中心及商业聚集特别因子 调节系数 火车站、汽车站等交通商业中心 +15% 农贸市场及水果批发街等专业市场四周 +10% (七)多面临街一拐角因素。 支道 街巷 干道 +15% +12% +10% 支道 +12% +10% +8% 街巷 +10% +8% +5% (八)临街距离 1、统一经营、统一物业管理等统一运作模式下的大型商场临街距离修正系数 0—12.5 12.5—25 25—37.5 37.5—50 修正系数(％) 0 —10 —20 —30 说明：此处的“临街距离”系指各铺位中心点距大型商场主要出入口的水平距离。 2、没有统一运作模式的大型商场和分割成封闭店面的大型商场的临街距离修正系数。 0—12.5 12.5—25 25—37.5 37.5—50 修正系数(％) 0 —25 —50 —75 说明：此处的“临街距离”系指各铺位(店面)中心点距大型商场主要出入口或道路的水平距离。 (九)建筑物结构类型调节系数： 高层框架、多层框架和多层混合结构 低层砖混结构 砖木结构和其他简单结构 调节系数 0 —15% —25% (十)楼层差异 1、有电动扶梯的大型商场 地下一层 地面一层 地面二层 地面三层 修正系数 -75% 0% -70% -80% 2、没有电动扶梯的普通商场 一层 二层 三层 修正系数 0% -80% -85% (十一)房屋成新 =(已使用年限—5)／使用年限100％ 5”表示前面5年不考虑折旧因素。显然，折旧率不能为负，即前5年均取零折旧。使用年限按建筑物耐用年限与其土地可使用年限取低值（耐用年限：钢混结构60年，混合结构一等50年，其余结构40年；商业用地使用年限一般为0年）。 商场店面的个别性极强。在上文中，商场店面是根据街道进行归类和级别划分的，一条街道的不同之间以及同一之间的不同方向街区，商场店面的繁华度有可能有很大的区别，有时甚至两间相邻的店面存在成倍的价差。因此，上述简单归类在实际评估中可能有不少例外的情形，实际操作中，对于偏离上述平均价格较大者，基本价格套取时可比照上述价格调高或调低一档。 第五章 写字楼交易指导价格 (一)地域分区 二级区：列东片区：（西至江滨路东至新市北路沿线一带）东新四路至东新六路、三元城关片区（西至中山路东至新市南路沿线一带）青年路至沙洲路，列西五四新村周围、城关火车站及西客站周围。 三级区：除一、二级区外的其他地区。 (二)楼宇分档 I．10层以上的中高层写字楼 10层以下多层商品写字楼 二、基本价格确定： 一级区 二级区 三级区 I．层以上的中高层写字楼 00 2400 ／ Ⅱ．8层以下多层商品写字楼 200 2200 1800 Ⅲ．自建性质的多层写字楼 2400 1800 1600 三、基本价格之外的调节因素 写字楼指导价格=基本价格（1+个别因素调节系数）成新率 楼宇档次调节 表5-1 写字楼楼宇档次调节系数表 调节幅度 备 注 专用写字楼 -5% 单位办公楼部分外销，非专用对外写字楼。 楼宇样式 ±5% 设计样式新颖的+5%，一般的不加减，老旧单调的-5%。 门前广场 +3% 写字楼临街正门有宽阔广场，广场有一定规模的造型景观。 出入口和大堂 ±5% 写字楼从正面进出，出堂宽畅，+5%；从背门进出，出人口狭窄，-5%；一般出入口不作加减。 楼宇外观 ±3% 外观装饰，比较气派的，+3%；普通的不加减；用料及整体布局低档化的，—3%。 内装饰 ±2% 不作加减调节的普遍要求为公共过道地面有一定装饰； 公共部分饰有墙裙，顶棚有高级灯具的，+2%； 公共过道未作二次装饰，水泥地面的，-2%。 电梯数量 及其品牌 ±4% 有足够数量的电梯，一般情况下不会出现拥挤情形的，+2%；其品牌为进口高级类型的，再+2%；电梯数量不足，常需费时间等电梯，-2%；此中间一般情形的不作加减；没有配备电梯的，-4%。 层高 ±2% 层高3.2米以上，+2%；2.8米以内，-2%；此中间不加减。 空调 -5% 写字楼一般都有空调，没有的作负调节 智能办公设备 +5% 有专用通讯光纤和智能化设备的。 物业管理 ±4% 全天候物业管理，车辆管理使用电子设备，+4%；物业管理不到位或有名无实的，-4%；一般情形的不加减。 楼层和朝向调节 对写字楼来说，一般都对应为带电梯的楼宇，而且主要表现为高层楼宇。根据统计分析，不同档次写字楼的均值楼层见表5-4。 5-2 不同档次写字楼均值楼层表 均值楼层 I．带电梯的中高层写字楼 12 Ⅱ．不带电梯的多层写字楼 2 根据一般售楼定价，均值楼层（详见表5-4）修正系数为0，从均值楼层开始到次顶层，楼往上每层减2%；往上每层加l.5%，往下每层减1.5%。顶层，相对于次顶层减5%。 3、其他因素 (二)成新调节 60年，砖混结构一等50年，从竣工年份起算。 6—1 车库车位区位调节系数表 一级 二级 三级及以上 车库 +5% / -5% 车位 +10% / -10% 2、车库车位档次调节系数如下表 表6-2 车库车位档次调节系数表 影响因素 调节幅度 备 注 出入口及公共过道 ±5% 出入口及公共过道宽畅，+5%；出入口及公共过道狭窄，-5%；一般的不作加减。 层高 ±2% 层高2.8米以上，+2%；2.2米以内，-2%；此中间不加减。 物业管理 ±5% 全天候物业管理，车辆管理使用电子设备，+5%；物业管理不到位或有名无实的，-5%；一般情形的不加减。 3、成新调节： 一般按耐用年限法直接计算。耐用年限规定为：钢筋混凝土结构60年，砖混结构一等50年，从竣工年份起算。 即折旧率=已使用年限／耐用年限×100% 成新率=1—折旧率 4、面积： 一般车库的面积在20平方米左右，。拟以15—25平方米作为不调节面积范围，在此以上、以下面积的，按每平方米1%进行加减，以百分数计算的调节系数按四舍五入进行取整。 车位面积在25平方米左右。 (1)正调节：当车库面积大于25平方米时，面积调节系数=(车库面积-25) ×1%，但总调节系数不得超过20%。 (2)负调节：当车库面积小于15平方米时，面积调节系数=(车库面积—15) ×1%。 5、二手房因素： 同其他物业，取-10% 6、其他因素：个案评估中认为需考虑的其他因子。 第七章 工业厂房(仓库)

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