他有两个基本判断我是不赞成的，首先对于国家限制最严的往往是发展的企业，这我不同意，可能房天下发展所以得了很多钱，而很多很好的企业，他们利润，但是管理水平上不算。

　　【邓伟】对于国内房地产企业在明年大的调控气侯下如何融资这个话题，我有一两点建议，我们清楚的看到国内企业在融资过程中的一些困难，这些困难更多源于管理水平跟国际化的集团或者者对被投企业的要求。我可以讲，外资的进入对于房地产企业管理水平的提高有很大的帮助，原因是作为者，他们提出的一系列一个健康房地产企业所应遵循的基本实践。

　　【邓伟】国内一些大型国有企业，他们有团队，也有纪律，但是决策机制很不明确，我们谈判过程中往往不知道到底谁是最终决策者，不知道是CEO说了算还是董事长说了算，往往以为董事长说了算，说还要报国资委，而国资委可能还要通过某个主管的副省长，所以永远不知道最终决策者是谁。

　　【邓伟】我们与私有企业谈判时，私有企业最终决策者就是老板，可以现场拍板，但是要团队对决策做基本分析，这样的弊病是老板的决定可以很容易反悔。不管是民营企业还是国有企业，与外资者进行交往过程中会碰到我描述的这些困难，这些困难阻碍了谈判的进程，也阻碍了外资的进入。这些企业在领会或者尽可能按照外资所建议的方法去做，提高自己的管理水平。

　　【邓伟】我们看到很多准备融资的企业，拿出商业计划书，或者者要求提供商业计划书，但是商业计划书往往变成仅仅融资的工具，在现实中一个和的企业，它的商业计划书是这个企业从开始制定到最后执行一系列战略基本的指导纲领，所以有商业计划书的企业与没有商业计划书的企业，不仅在融资方面差别，在事实策略方面也有很大的差别。

　　【蓬钢】还是说明年资金市场到底会怎么样，我刚才说了有很多上市公司融到了钱以后，孩子通过各种各样的办法，把钱、把外汇换成人民币来做中国的项目，但是像我们金融人已经很不愿意碰这些审批的过程了，我们现在很大的都是国内在海外上市的企业里，这些钱的审批都是由他们来完成，我们自己已经不去商务局做审批手续了，很麻烦，而且越来越困难。

　　【蓬钢】等于直接在项目层面的海外融资的确是会越来越困难，这也是目前国内系统最容易碰到的步骤，我们觉得这样的融资方案应该比较困难。但是有没有办法解决呢？很多，一个是通过本来是国内企业，他们现在已经转为外资，钱通过他们的渠道进来。另外像我们这样的人，内资外资也不容易分得出来的。08年我们大部分是以人民币形式，因为我们手上已经有了大量人民币，而且可以通过整体的方式，一下进入几亿美金变成人民币，然后用人民币在中国市场循环使用，这样就没有外资的问题，实际是在中国市场上注入一大笔人民币。同时我们不一定是融资的来源，同时是资金的管理者。

　　【蓬钢】对于房地产来说，银行的钱也很难拿到，对于加息对于民营企业毫无意义，他们的难度是怎么样拿到，目前中国银行还是大部分支持国有银行，他们拿来的钱，因为体制的关系，并不是开拓市场，我说的这是普遍现象，好的企业除外，并不那么积极，也并不需要那么多资金，国有企业实际上有很多资金，有的拿来去股票，投到股票市场，没有做它的主营业务。

　　【蓬钢】银行钱很难拿，自己又没有变成海外融资的架构，明年会有专门投人民币的者，一部分是外资通过一些渠道，已经有了很多人民币，另外可能从明年开始，三五年内达到成形情况，就是有很多非银行人民币进来与产业中来。国内流动性很大，资金凛并不少，国内民营企业机会又很多，远远大于资金能够满足的程度。有资金要不放到银行，或者投股票，中间没有其他的产品可以供资金参加。其实政策制定人也希望能够创造出多种品种，这样的资金，目前政策制定方面很缺乏这样的平台。而这个领域一旦发展，现在应该开始极力发展这个领域了，现在国内是城市的资本市场，让人把资金投出去，获得相应回报，同时为企业提供资金来源。这样一个有效资本市场一定要达到这样的效果，现在两级分化制度低效，最终还是通过政策来调控。

　　【蓬钢】目前国内对于民营企业来说，他们付15%、20%的利益都愿意做，别说从6走到7，这对他们有什么影响。

　　【陈鹰】我很同意这位师兄说的，明年应当是企业苛求人民币的，我了解到现在有很多组织和机构都是这样走的。地产企业，或者整个行业中相关德企业，都会互换或者尝试去和这些渠道接轨，而是五上我相信，外资基本进步来，外资进步来使得在在流动性过程人民币累计起来应该能够获得很大的成功。

　　【陈鹰】有关法律法规和配套政策，能够真正全面实施我认为需要相当长的过程，很多企业和融资机构可能是在做吃螃蟹的人，不像国外，国外市场环境都成熟了，只要找到合适项目，谈到价格就可以作了，而现在你虽然项目很好，但是大家要审慎操作融资这一程序。