房价在民众心目中的地位,显然非同一般。而对于房地产估价师来说,要谈房价也必须先确定其内涵。特别近十年来,飞速上涨的房价触动着许多人的神经。那么,未来房价的趋势会如何什么样的房价才是合理的又有哪些因素影响着房价

　　记得2008年,当时经济学家徐滇庆和深圳媒体人牛刀打赌:赌一年以后深圳的房价是涨还是跌。

　　其实,这是一开始就注定没有结果的赌局。原因是,双方赌的是一年之后深圳的房价涨还是跌,但双方所说的房价含义都不一样,一方的依据是深圳市国土资源和房产管理局公布的成交均价,另一方的依据则是国家发改委、国家统计局每个月公布的房屋销售价格指数。

　　房管部门的成交均价的形成比较简单:把当月所有成交的新房总价除以总面积。这样形成的均价受当期成交结构的影响很大如果这个月成交的都是豪 宅,这个月的房价肯定就高;等到下个月,可能中心区没有新盘供应,成交的都是边远地段的楼盘,那么房价就低。这样比较房价显然没有意义。

　　另外一个问题是,现在和过去统计新房价格的方式不一样。过去由开发商填报表,把本公司本月的新房成交情况报送统计局;后来采用抽样方式,选择固定样本, 这样相对会科学一些。问题产生了:新房的样本无法长期稳定,卖完了这个样本就不存在了,需要重新确定样本,统计部门需要做出相应的调整。

　　所以徐滇庆和牛刀所打的赌,因为统计方法不一样,房价统计口径不同,不可比。

　　正因为房地产是作为宏观政策工具在使用,所以房价和宏观经济紧密联系。笔者认为,基于房地产与宏观经济的密切联系,只要经济不彻底垮掉,房价就不会大降。特别是一线城市的、市中心的房子,可能会在需求的推动下,难以下降。

　　我们在调研时发现,开发商们看得很明白。当初房价不断上涨的时候,不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降,开发商都不搭理,现在开发商同样不搭理。 “330新政”之后,开发商的普遍心态是趁机“快跑”,很少人傻到想去提价。据目前观察,“五一”期间,新房销售基本上也是这个套路,往往是口头说要涨价,实际上则暗自促销。

　　房价的统计口径导致房价不可比。而对于房地产估价师来说,要谈房价也必须先确定其内涵。

　　首先,房价和时点相关。1998年的时候,中央电视台焦点访谈栏目报道了一个案例,珠海的一栋楼盘,三家机构估出了四个价。从评估角度看,这可以理解。实际上,四个价格的估价时点不一样,分别是1994年6月18日和1996年3月11日。

　　其次,价格内涵也不一样,有的估价结果包含了需要向政府补交的地价,有的不包括。甚至土地的性质也不一样:标的物原来的土地性质是工业用地,但地块处于 市中心繁华商业地段,早已用作写字楼,所以有的估价按照法定用途工业来估价,有的是假定土地能够变更用途为商业来估价。土地性质也属于价格内涵的一个方 面。一套房子是否处于出租状态,估算其价格也不一样。土地法定用途、是否出租、是否抵押……这些都表明房地产的权属状态不同,导致其价格也会不同。

　　再次,不同的估价目的所估出来的房价也会不一样。常见的估价是估算市场价,或者用会计的说法叫公允价值,可以理解成市场交易各方对成交价趋向一致的一 个认识。所以常用的估价方法就是市场比较法,用市场上实际的成交案例(必须是正常成交的,同时还必须是同类或者相似的,例如标的物是两房一厅的,就不能 拿一个单间的作为比较案例)来类比,为了去除偶然因素,至少需要三个以上可比实例,取平均,目的就是消除偶然因素影响。

　　但有些时候不是估市场价。如果将来需要征收物业税,课税价格往往就不是按照市场价。课税价通常会低于市场价,原因很多,一是因为课税属于政府强制行为,出于许多考虑,往 往会把课税价格定得低一些。另一个原因在于课税估价是全面覆盖,如果把每套房都估得准确,估价的成本太高。不过随着批量估价mass appraisal技术的成熟,课税价格同样可以按照市场价。

　　后,另一个常见的情况是抵押目的的估价。在英美等国,专门有抵押估价的标准体系,我们算是初级阶段,还只是指导意见,要求估价师按照审慎的原则确定抵押物价格。审慎估价的结果就是抵押目的下的估价结果也会低于市场价。

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