“业主有点急啊！看新政出来了，想快点卖掉手里的房子好去其他地方再买。”2024年1月27日，房产中介周豪（化名）代理的一套广州市荔湾区面积约121平方米的二手房挂牌价从600万元调低至498万元，降价幅度超100万元。“业主留意到新政后决定降价，想快点置换，且当前价格还有降价空间。”周豪对《中国经营报》记者说。

　　周豪口中的“新政”，是指广州市自2024年1月27日起正式取消120平方米以上住房限购。“快过年了，广州楼市大礼包也来了。”有业内人士如此形容道。

　　事实上，自2023年下半年以来，广州楼市松绑始终走在一线城市最前沿，连开“认房不认贷”，番禺、黄埔等区域放开限购等数道闸。如今，政策的优化调整开始触及广州限购区域内的住房需求。

　　硬币总有两面。政策反映到市场上，有人大幅降价，也有人趁势涨价。记者查询链家网挂出的一套天河区近200平方米的三居室，其在2024年1月27日涨价200万元，总价来到3750万元。不过，该套房源此前已有过两次降价，最初在2023年8月的挂牌价为4030万元。“现在120平方米以上不限购，意味着客户有很多选择。涨价是因为业主觉得有市场，就看客户买不买单了。”周豪对记者解释道。

　　而眼看挂牌房价起落，正考虑在广州买房安家的刘小雨心态依旧平稳，“新政对我的影响不大，因为120平方米以上不是我的首套房目标，并且以目前政策密集出台的趋势来看，未来两年内可能还会有放宽的空间，所以还是先观望一阵子。”

　　根据广州市人民政府办公厅发布的《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），广州进一步优化调整限购政策，包括在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米，下同）住房，不纳入限购范围。依据相关规定，广州住房限购区域目前包括越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙。

　　对于原先执行限购政策的番禺、黄埔及白云北部四镇等区域，广州已于2023年9月宣布全面放开限购。

　　广州市住建局发布的政策解读显示，此次优化调整限购政策，在限购区域内进一步支持刚性和改善性住房需求。居民家庭和个人（不区分是否为广州市户籍），新购买建筑面积120平方米以上住房（包括新建住房和二手住房），不纳入限购范围；名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。与此同时，新政支持“租一买一”“卖一买一”。

　　《通知》还提出，继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求、加强房地产市场监管等措施。据广州市住建局披露，广州市2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套。

　　对此，华南城市研究会常务副会长姚育宾表示：“此次广州楼市新政积极响应中央号召，特别是在住建部充分赋予城市房地产调控自主权的前提下，因地制宜，优化本地楼市政策。特别是120平方米以上住宅放开限购，通过精准调控，在确保刚需置业的同时，适应市场实际需求，满足改善群体置换，提振楼市信心，有利于房地产交易筑底企稳。”

　　记者查询获悉，“放开120平方米以上住房限购”正式实施当天（2024年1月27日），在链家网挂牌的多个面积超120平方米的二手房调低报价。其中，一套位于天河区珠江新城东的三室两厅户型降价198万元，售价变为790万元。调价记录显示，该房源于2023年6月挂牌，此前未调整售价。一套位于海珠区滨江东的三房两厅户型自2023年11月挂牌以来经历四次调价，前三次分别为降价12万元、涨价52万元、降价10万元，最近一次于2024年1月27日降价60万元，当前售价为920万元。

　　记者同时留意到，在全面放开限购的区域，部分业主心态也有了一些变化。一套位于黄埔区知识城的四室两厅户型自2023年4月以来持续调低售价，但幅度最大的一次同样发生在2024年1月27日，降价50万元，最新售价为340万元。新政正式实施当天，一套位于番禺区祈福新村约130平方米的大平层降价90万元在链家网挂出，售价为590万元。

　　开发商也闻风而动，积极展开针对性宣传。记者注意到，越秀地产广州区域在其官方微信公众号评价新政为“重大突破”，认为其打开了外地人在广州购买改善型住房的通道，“这是买入一线城市十分难得的窗口时机。”该房企顺势推出“全民营销”、购房折扣等营销措施，为春节置业期抢收蓄力。

　　不过，政策利好仍需时间发酵。“这两天过来的客户还是以咨询为主，而且到访数量也不多，毕竟临近过年，有些人还想等政策细则出台后再看看。我预计春节后应该会达到一个峰值，因为每年年后都会有一波‘小阳春’，到时看房买房的都比较多。”广州市荔湾区德佑地产一名中介对记者表示。

　　在周豪看来，“新政主要利好手上有钱没名额及外地的购房者，但对于改善型刚需的群体影响比较小，后者现在大多卡在必须‘卖一’才能‘买一’的资金门槛上。另外，现在降价的房子只是把价格调回正常的市场均价，真正愿意‘割肉’的业主比较少。”

　　多位准备在广州买房的年轻人也对记者表示，目前仍处于观望楼市的状态。“新政应该不会有太大的效果，除非全部放开限购，把120平方米以下住房限购也取消。”在广州工作五年正考虑“上车”的潘静（化名）对记者说。

　　事实上，在多数广州购房者看来，120平方米以上的房源已经是“大户型”，甚至是“豪宅”。

　　广州为何首先选择放开中心区域的大户型限购？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在执行限购政策的广州中心区域，近年来新房供求失衡，特别是大户型。供应量太大，而需求在萎缩。中心区域新盘高端化、豪宅化、大户型化，直接导致有效购买力减少，也导致刚需和改善型刚需被挤出。

　　据克而瑞统计，2023年，广州全市120平方米以上一手住宅共成交20090套，同比增长18%，在一手住宅成交总规模中占比27%，为近五年新高；120平方米以上二手住宅共成交21221套，占二手住宅成交总规模的20%，较2021年增加近5个百分点。2023年，广州全市120平方米以上一手住宅合计供应10456套，限购区域房源供应占比42%，合计成交8409套，限购区域房源成交占比37%。

　　广州跑出楼市松绑“加速度”背后，2024年1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会议明确，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

　　“退出限购政策，只是楼市企稳的一个必要条件，而非充分条件。”李宇嘉表示，北上深也存在像广州类似的情况，比如中心区域豪宅化、供应多、去化难。“从逻辑上讲，北上深会跟进广州楼市的调控步伐，只不过北上深的城市能级比广州更大，政策略显谨慎。”