房地产交易资金及其支付时间节点，卖方和买方都非常关注。应熟悉和掌握各类交易资金及其支付的时间节点等内容。为此，本期主要介绍房地产交易资金的有关知识。

　　是指房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施相加后的总价款。成交价格是否为卖方净得价，要看卖方应当缴纳的税、经纪服务佣金等费用由谁承担。若卖方应当缴纳的税、经纪服务佣金等费用个全部由买方承担，则成交价等于卖方净得价。

　　是网签合同上体现的房屋成交价格。缴税基数和贷款金额认定的成交价格也是网签价格。最低网签价的确定方式通常是：（1)全款交易单：计税核定价x建筑面积；（2)商贷交易单：贷款金额÷贷款成数。

　　是指估价报告标明的价格。估价报告必须是有资质的房地产估价机构出具；房地产经纪公司、房地产数据公司自动评估的价格，只能作为内部参考。

　　计税核定价是根据房屋的设计用途、建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域不同小区的计税核定价、同小区不同楼层的计税核定价都不一样。作用在于确定缴税基数，缴税时会按照过计税核定价与网签价孰高原则确定缴税基数，防止买卖双方偷税漏税。

　　买方支付定金是为了保证买卖双方合同的履行而自愿约定的一种担保形式，也即当事人在合同订立前或支付房款前，由买方向卖方支付一定数额的金钱。定金数额由买卖双方协商约定，但不得超过房屋成交总价的20%.

　　定金可以一次支付，也可以分笔支付。但在签署《房屋买卖合同》时，买方应向卖方支付第一笔定金， 以约束买卖双方继续履行合同。

　　首付款＝成交总价－定金－贷款金额－物业交割保证金－户口迁出保证金。其中，交易单为全款的，贷款金额为零。

　　首付款的支付时间节点，介于买卖合同签署之后权属转移登记之前，具体支付时间点由买卖双方在买卖合同中约定。

　　是为了保障买卖双方的交易资金安全，买方并不会把房款打给卖方，而是存入资金监管账户，待权属转移登记后再将购房款划转卖方账户。

　　监管的交易资金，支付时间节点介于买卖合同签署之后权属转移登记之前，具体支付时间点由买卖双方在买卖合同中约定。

　　贷款金额＝成交价－定金－首付款－物业交割保证金－户口迁出保证金。需要指出的是，贷款金额由银行负责发放。对于银行不批准贷款的情形，有下列处理办法：（1)自行筹齐。转移登记前支付；（2)免责解约；（3)再次申请，如二次贷款仍拒贷的，则双方可协商一致在补充协议另行约定。

　　对于银行不足额批贷的情形，有下列处理办法：（1)转移登记前支付差额部分；（2)免责解约。

　　物业交割保证金，是为了避免卖方拖欠费用（包括物业费、采暖费、水电燃气等费用）或恶意损害房屋，买方在向卖方支付定金时会预留一部分尾款，待卖方与物业结清所有费用以及确认房屋无明显损坏后再支付给卖方的价款。

　　物业交割保证金的额度由买卖双方约定，但不应超过房屋成交价的5%.支付的时间节点应同时满足下列条件：（1)权属转移登记之后：（2)买卖双方签署《物业交割确认书》之日。

　　是为了避免卖方不及时办理户口迁出，导致买方权益受损，买方在向卖方支付房款时会预留一部分尾款，待卖方办理完户口迁移后再支付给卖方的价款。

　　户口迁出保证金的额度由买卖双方约定，但不应超过房屋成交价的 10%.户口迁出保证金支付的时间节点应同时满足下列条件：（1)权属转移登记之后；（2)买卖双方签署《户口迁出确认书》之日。

　　综上所述，在房地产买卖中，涉及的交易资金类别有：（1)成交价；（2)网签价；（3)装修价；（4)定金；（5)首付款；（6)贷款金额；（7)物业交割保证金；（8)户口迁出保证金（卖方支付）。

　　此外，买卖活动中还会涉及的预算资金有：（1)经纪服务佣金；（2)交易保障服务费（贷款服务费、权属登记服务费）； (3)房地产买卖税费等。