衣食住行是人的基本生活需求。只有安居才能乐业。18世纪工业革命以来大量人口向城市聚集带来了城市公共卫生条件、居住环境恶化及住房短缺等问题。19世纪末20世纪初越来越多的开始想出种种办法解决住房问题。记得小时候看《哆啦A梦》发现大雄、胖虎、静香家住的都是独栋的院子，后来在学校上地理课得知日本是一个领土狭长人口密集的岛国。这样一个如何能让1亿多国民几乎家家住独栋呢？

　　要知道最早的《哆啦A梦》漫画是以20世纪五六十年代为背景创作的。换句话说拥有独栋住房在那时的日本就已是普遍现象。二战前日本居民住的是铺榻榻米的传统住宅。一家人坐在地板上就餐、会客。二战后日本政府重建房屋时提倡“现代家庭房屋”。这类住宅多是两三层层的“一户建”——即一户人家住一栋独立的建筑。在日本50年代至70年代民意调查中居民支持独栋住宅的比例超过了90%。

　　可日本偏偏是个地狭人稠的。日本的人口密度是我国的两倍。当然这是全国平均的人口密度。如果是在东京这种人口密集的大城市每平方公里需要容纳约6543人。可大多数日本人坚定认为独栋比楼房更有家的氛围，而且独栋住房在地震频发的日本显然也要比楼房更方便逃生。因此日本政府为顺应国民的偏好就在相关政策上倾向于推动独栋住宅的扩张。二战后不久，日本政府禁止了12坪（1坪=3.24平米）房屋的建造。

　　之后逐渐放宽限制：1948年政府允许建造15坪房屋。从1949年起居民经申报可以自由建造30坪内房屋。到1950年已完全取消限制。1959年日本政府出台一系列政策放宽了农业地转住宅地的限制。从60年代起日本的独栋建筑开始采用预制的方法建造。建筑公司可以根据需求设计不同风格的房屋。从设计到交付安装只需要几个月就可以完成。二战后日本经济复苏时期短短15年间城镇化率就提升了约35%。

　　随着城镇化的快速发展使得农村涌入城镇的人口越来越多，日本开始用租房的形式来解决城镇的住房供给紧张问题从而慢慢建立了租购并举的住房制度。与此同时日本制定了《住宅金融公库法》为自建或自购住房的家庭提供长期低息贷款。在经历90年代泡沫经济破灭和2008年金融危机后日本的租房需求越来越大。在此背景下日本政府逐渐完善了房屋租赁市场和相关制度使得租购并举的住房制度越来越成熟。

　　租购并举住房制度的成功之一是日本实行的租售同权。不管是买房还是租房能享受的市民待遇完全一样：孩子可以上同样的学校，看病不用提前咨询外地医保可否报销。日本相关法律法规的完善使住房租赁市场趋于稳定。国民并不会因为没自有房而焦虑，因为租房完全可以在就医、孩子上学等方面享受和买房同等的待遇。近年有我国在日务工人员与日本女性结婚的就并不被女方要求必须买房。

　　其实日本住房自有率并不低。租房与买房在日本基本呈四六开。日本住房自有率通常保持在60%左右。虽说比起我国确实有大量日本年轻人选择租房，但其实选择买房的人还是相对更多一些。日本租购并举的住房制度事实上兼顾了不同消费阶层的人群：高收入人群可以买到更好的房子，低收入人群则可以选择租房。毕竟购房不管在哪个对普通人家而言都是一笔巨额开销。

　　近年来网上出现了很多关于朝鲜给公民免费分配住房的说法。其实朝鲜解决住房问题主要是通过福利分房和市场买卖两个途径。朝鲜建国后没收了一批日本殖民时期反动地主的房产地产用来改善平民大众的住房条件，但朝鲜建国前就有住房的平民百姓仍得以保留自己的产权。朝鲜法律也允许公民自由买卖自己的私房。换句话说朝鲜也是存在房屋买卖市场的。在朝鲜购买商品房和其他并没太大区别。

　　真正具有朝鲜特色的是福利分房制度。其实我国在90年代住房改革以前也实行过类似的制度。符合条件的朝鲜人可以向自己的工作单位申请分配住房。比如新婚夫妇可以结婚为由提出申请。如果申请通过即可获得面积约50平方米以上至200平方米以下的住房及配套家具。这种房子通常都是新建的，相关配套也是由政府免费提供。当然入住后的水电费以及房屋维修翻新的费用就得自己承担了。

　　朝鲜的福利分房制度是与职称、职务、工龄资历绑定的。通常职级越高资历越老的人能分到更大更好的房子。当然如果某个人为做出了特殊贡献获得了级荣誉也可以分到更大更好的房子。比如朝鲜的科研工作者、战斗英雄、一些赢得国际荣誉的运动员以及大家熟悉的朝鲜播音员李春姬就享受这种待遇。此外分房还与户口绑定：平壤户口的人可以在首都平壤参与分房，可如果是农村户口的人就不能参与平壤的分房。

　　从1964年起新加坡开始实施“居者有其屋”计划。新加坡成立了负责社会住房研究、规划、土地征用、建设、开发、分配和维护的专门机构住房发展局。新加坡的住房理念是：政府建造房子以极低的价格卖给国内民众。新加坡秉承这一理念在24个城镇和3个屋苑开发了超过100万套经济适用房。新加坡的房地产市场采用一种称为“公积金”的强制性储蓄制度：雇主和员工必须每月向公积金缴纳工资储蓄。

　　此外新加坡政府为了让人们买房还提供贷款以便每个月人们只需扣除不到收入的20%来支付购房费用。迄今为止超过80%的新加坡公民人居住在政府承建的组屋，其余20%的居民则住在有地房地产以及私人公寓。新加坡这个人口密度全球第二的成功使居民住房拥有率达到了90.5%。新加坡塑造了包括生态环境在内的社会住房的整体图景创造了一个充满活力、创新和可持续的社会住房社区。

　　从1950年代起文莱就开始为没土地没住房的人群提供社会住房。在文莱附着在土地上的独立式房屋或混凝土桩上的浮动房屋乃至公寓可以租住30年。承租人每月从工资中扣除200美元作为租金。当承租人支付完全部租金时租金权将转换为所有权。换句话说付完租金前房子是租的，等到付完租金后就自动变成自己的房子。如果租客在付完租金以前去世，那么他的继承人可以继续承租直到房子为其所有。

　　英国是世界上首个实现工业化和城市化的，也是面临住房问题最早的。1890年英国议会颁布了第一部现代意义上的住房法授权地方政府为解决工人阶级住房问题而建造房屋。二战结束后英国政府在大力修复被战火摧毁住房的同时继续推进住房福利制度建造大量公共住房。1960年约1/3的英国人租住在公共住房。英国的福利住房制度采用的低租金难以“以租养房”，因此给政府财政带来了日益沉重的负担。

　　1979年撒切尔夫人就任英国首相后开始削减公共住房开支实行住房私有化。此举使英国住房市场重获活力：各级政府财政收入增加、支出降低，但也因此走向过度市场化造成住房价格上涨、住房保障不足、大量人群无房可住等问题复发的螺旋。近年来英国政府再次推行新的住房改革：增加公共住房供给解决中低收入群体的住房保障问题以寻找福利型住房和市场型政府的平衡。

　　推崇个人主义实用主义的美国无论还是个人都特别强调自己靠自己的独立精神，因此美国长期对社会保障奉行不干预原则。在20世纪30年代以前美国人的衣食住行基本靠自己解决。1929年经济大萧条爆发后大量美国人生计无着。美国为解决经济危机不得不实行罗斯福新政。正是在罗斯福新政期间提出了《住房自有者贷款法》，建立了住房自有者贷款协会。从此美庭才开始得到长期的低利率购房贷款。

　　1937年美国颁布了第一部全国公共住房法案《美国住房法》规定美国住房局向各大城市的地方住房局提供住房开发费用、长期贷款、住房建设补贴和住房租金补贴。1965年成立的美国住房和城市发展部通过制定抵押贷款担保方案为提供担保支持中低收入家庭获得房屋所有权。1974年尼克松政府出台《住房和社会发展法案》对符合条件且租住公共住房的家庭提供租金补贴或发放租金优惠券。

　　只有45%左右房屋拥有率的德国通过完善制度让过半居民安心租在市场化建设的住房里。德国政府在二战后住房短缺时期颁布过较多住房建设及租金管控法律措施，但随着供给提升及房屋保有量提升便推动住房市场化提升保障房流通性、优化资源配置效率。20世纪90年代两德统一、2015年以后欧洲难民大量涌入对德国房地产市场造成巨大冲击。德国政府快速应对：提高住房补贴覆盖人群与补贴力度，重启保障房建设，颁布新的租金管控条例......

　　德国政府面对市场变化总是能快速做出正确应对：在住房供给不足时动用财政补贴、税收减免、低息无息贷款等政策鼓励私人和机构建房，在住房短缺极端时期政府会出资建设一部分刚需保障房应急。德国在需求端采取租金补贴、按揭利率优惠等方式减轻居民购房、租房压力，同时在房产交易环节设置多重税收及繁琐流程来压制其金融属性。如此一来有效控制住了租金及房价的快速上涨。

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