为适应社会经济发展和人口老龄化需求，进一步完善我市既有住宅增设电梯有关政策，加强制度保障，我市根据相关法律法规，对《三明市既有住宅增设电梯实施办法》进行了修订，并形成了《三明市既有住宅增设电梯实施办法（修订）》（征求意见稿），现公开征求意见，如有意见或建议，请于2022年7月5日前以书面、传真或电子邮件等方式反馈至市住建局。

　　第一条（法律依据） 为适应社会经济发展和人口老龄化需求，完善既有住宅使用功能，促进社会和谐发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国特种设备安全法》《福建省物业管理条例》《福建省电梯安全管理条例》《福建省住房和城乡建设厅关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　本办法所称既有住宅，是指具有权属证明或合法报批手续、已建成投入使用的四层及四层以上的多业主无电梯住宅。

　　非住宅类的既有建筑（如行政办公、医疗卫生、文化教育等公建设施）增设电梯可参照本办法执行，按程序办理相关许可。单梯为单一产权的住宅、已列入拆迁改造计划的住宅以及商业、商务办公楼不适用本办法。

　　第三条（基本原则） 既有住宅增设电梯工作遵循“政府引导、社区主导、业主负责、保障安全”的原则，实行民主协商、基层自治的工作机制。

　　第四条（技术要求） 既有住宅增设电梯应满足城市规划、建筑结构和公共消防等方面的要求，坚持因地制宜、安全适用、经济美观、风貌协调的原则，尽量减少对低层住宅以及相邻建筑的不利影响，不得影响城市规划实施，不得增加或者变相增加与增设电梯无关的空间。增设电梯项目对相关利害关系人造成法律意义上的直接影响的，应经利害关系人同意。

　　（一）增设电梯使用的土地原则上应在建设项目批准的用地红线范围之内（原产权建设用地红线范围内）。若增设电梯使用土地超出土地登记宗地界线的，应符合城市规划要求，不影响公共消防、通行、安全。涉及占用其他权利人土地的，应征得相关权利人意见。

　　（二）原设计有电梯井的既有住宅在原电梯井位安装电梯的，不需要办理规划审批手续，可按续建项目办理施工备案、验收等相关手续。

　　（四）增设电梯后，建筑周边应保证消防疏散要求，并确保原车行通道能继续满足车行要求。

　　（五）增设电梯通过连廊与原住宅楼相连的，连廊伸出长度原则上不得大于3米。

　　（六）增设电梯与周边建构筑物的间距应满足消防要求，保障各类功能正常适用。

　　（八）增设电梯轿厢尺寸应尽量考虑容纳担架空间，电梯外观应与原建筑物及周边环境协调统一，推荐采用通透玻璃外墙，同一小区增设电梯外观应保持一致。

　　第五条（主体资格）按梯号为单位，以下单位或个人(以下简称“申请人”)可作为既有住宅增设电梯的实施主体提出增设电梯申请：

　　（一）业主或者业主代表可以提出申请，也可以由业主委员会提出申请。申请的业主人数超过5名的，应当推选不超过5名业主作为代表；

　　（二）业主可以委托业主委员会、社区、物业服务企业、原房地产开发企业、建筑施工企业、电梯生产安装企业等提出增设电梯申请；

　　（三）拟增设电梯住宅属于房改房的，业主可以委托原房改售房单位提出申请；原房改售房单位已经关闭、破产、撤销，其住房维修基金已转归其上级主管部门管理的，也可以委托上级主管部门提出申请。

　　申请人对申请材料的真实性负责，承担相关法律法规规定的工程项目建设单位所应承担的义务。

　　（一）制定初步方案。申请人应委托建筑物原设计单位或不低于原设计单位资质等级的其它设计单位编制增设电梯方案，由设计单位对增设电梯的结构安全性负责。方案应包括规划用地、建筑结构、消防安全等方面的可行性分析，增设电梯的总平面图布局，资金概算及费用筹集方案，电梯运行维护保养费用分摊方案等内容。如有申请住宅专项维修资金，应按《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》的规定，制定开展现场勘验、专项维修资金使用方案、比选或招投标环节的方案。

　　（二）组织业主表决。申请人应当就增设电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商，并征求所在楼幢全体业主的意见后提请社区居委会组织表决。增设电梯方案应当由同梯号房屋专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决同梯号房屋专有部分面积四分之三且参与表决人数四分之三以上的业主同意，参与表决业主意见（如“同意”、“不同意”等）均应在申请材料上注明。建筑底层为店面，需向同梯位底层左右相邻两间店面业主征求意见。增设电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。

　　如有申请住宅专项维修资金的，一同对申请事项按申请专项维修资金相关规定进行业主意见表决，并在专项维修资金使用方案征求业主意见表上签署意见和签名。

　　（三）进行方案公示。增设电梯设计方案由增设电梯住宅所在社区居委会在拟增设电梯单元楼道口、小区出入口、社区公示栏等位置公示10天。如有申请住宅专项维修资金，按《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》的规定一并公示资金使用方案。公示期间异议反馈及调解情况，由社区居委会在《既有住宅增设电梯建设工程备案表》填写。有异议的，所在社区居委会应业主请求，应当组织调解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。

　　经协商、协调或调解无法达成一致意见的，由申请人提请所在地街道办事处召开听证会。听证会由增设电梯所在的街道办事处组织，听证代表人数不得少于5名，至少邀请1名人大代表、1名政协委员、1名司法部门工作人员、1名设计单位或审图机构工作人员作为听证代表参加听证会。听证会后，街道办事处应根据听证代表的投票结果出具增设电梯的听证意见，并抄送相关业主、利害关系人和自然资源、住建、城管、市场监管等相关部门。

　　听证会后，若增设电梯方案满足规划要求，但本梯位少数业主或小区内部分业主仍有异议无法达成一致意见的，社区居委会应积极做好调解沟通工作，引导相关业主依法通过法律诉讼途径解决。双各方最终均应服从司法裁定并承担相关责任。

　　（四）组织资格复核。申请人资格符合要求的，街道办事处在《既有住宅增设电梯建设工程备案表》中填写相关内容并做好业主签字意见表（含相关业主身份证及不动产权证复印件）、公示、调解、听证等材料的保管。

　　第七条（实施流程） 申请人履行完本办法第六条规定的程序后，按照以下流程报建与实施。

　　（一）规划备案。申请人向增设电梯一站式服务窗口提交增设电梯工程设计方案（含总平面图、各层平面图、立面图、剖面图、效果图），市自然资源局在5个工作日内进行审核并在《既有住宅增设电梯建设工程备案表》中签署备案意见，并发放批后监管通知书。

　　申请人应当按照既有住宅增设电梯规划备案方案进行建设。规划方案经备案后原则上不再变更，确需进行变更的，应当按程序重新公示后再申请规划备案。

　　（二）设计图审。申请人应当委托具备相应建筑设计资质的设计单位，按照相关技术标准、规范进行施工图设计。施工图需经具备资格的施工图审查机构审查合格。申请人应提供原房屋建筑地质勘察报告和竣（施）工图。无原房屋建筑地质勘察报告的应委托有资质的勘察、设计单位进行现场确认，并报施工图审查机构备案。

　　（三）施工备案。施工安装前，申请人持施工合同、监理合同、质量安全技术措施审核表以及经施工图审查机构审查合格的增设电梯设计施工图，到区（县）住建局政务窗口办理告知承诺手续，承诺在施工安装过程中严格遵守国家相关管理规定和技术标准，明确计划开竣工时间；区（县）住建局政务窗口在5个工作日内进行审核并在《既有住宅增设电梯建设工程备案表》中签署备案意见。

　　申请人在建设项目开工建设前，须在建筑工地醒目位置设置《三明市既有住宅增设电梯公示牌》，公示时间至项目建设完成。公示牌的内容应包括既有住宅增设电梯建设工程备案表、方案总平面图、申请单位、施工单位、监理单位、监督单位联系电话等。

　　1.井道及基础验收。井道及基础施工单位应具备相应资质。实施主体或代理业主应当委托监理单位对工程质量安全进行监督管理。

　　电梯基坑完成时，申请人通知市自然资源局进行现场验核，自然资源局根据备案方案进行现场确认，不符合备案方案的，下达通知书进行整改，涉及违规建设的，将立案查处。

　　井道及基础工程竣工后，实施主体或代理业主应组织设计、施工、监理等单位进行质量竣工验收，属地住建部门参与监督，完成五方责任主体的验收后方可进行电梯安装。

　　2.电梯安装及使用登记。电梯安装单位应具备相应资质。安装前应当向当地市场监管部门办理开工告知手续，安装过程必须经过特种设备检验机构监督检验，监检合格后方可投入使用。使用单位应在电梯投入使用前或者投入使用后30日内，持业主代表身份证或统一信用代码复印件、检验报告、出厂合格证、使用登记申请表等向当地市场监管部门办理特种设备使用登记。

　　3.档案移交。项目通过竣工验收后，申请人应及时将工程竣工资料移交当地城建档案管理机构。社区居委会予以督促。

　　（注1.《城市建设档案管理规定》：第十四条：建设工程竣工验收后，建设单位未按照本规定移交建设工程档案的，依照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。2.《建设工程质量管理条例》第五十九条：违反本条例规定，建设工程竣工验收后，建设单位未向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案的，责令改正，处1万元以上10万元以下的罚款。）

　　4.住宅专项维修资金使用。如有申请专项维修资金的，待增设电梯工程完工且按相关规定办理完电梯相关使用证件后，按《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》的规定开展竣工验收、决算审核和公示、资金拨付等手续。

　　第八条（老旧小区） 城镇老旧小区改造项目中增设电梯，按照《福建省工程建设项目审批制度改革领导小组办公室关于简化城镇老旧小区改造项目审批手续的通知》（闽建审改〔2020〕8号）的有关规定执行，将增设电梯工程布点纳入老旧小区改造设计方案，并按程序完成表决、公示，可直接进行规划备案。

　　第九条（资金筹措） 既有住宅增设电梯所需资金可按照“谁受益、谁出资”及受益大小等因素，通过下列渠道自行筹措：

　　（一）由业主结合所在自然楼层等因素，经充分协商后按一定比例共同出资；业主应就出资方式、出资比例或出资额、增加面积的分配、日常使用与维保维修费用的分摊以及对受到影响的部分业主予以适当补偿等事项达成增设电梯书面协议书，并签字确认；

　　（二）相关业主可按城市既有住宅增设电梯提取住房公积金相关规定申请提取住房公积金；

　　（三）由增设电梯所涉及住宅建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专用部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，相关业主可按有关规定申请使用住宅专项维修资金；

　　（一）业主是既有住宅增设电梯的实施主体，负责意见统一、资金筹措、项目申报、设备采购、工程实施、竣工验收、安全管理、维护管理等相关工作，落实建设工程质量安全首要责任，加强工程建设过程控制和验收管理，督促设计、施工等责任主体履行质量安全主体责任，严格执行有关工程建设标准，保证合理工期和造价，对增设电梯建设和使用期间的质量安全负责。

　　（二）设计单位负责对既有住宅是否具备增设电梯的消防、安全等条件进行技术论证，负责电梯示意方案的制定和施工图设计，严格执行工程建设标准和政策要求，协调处理实施过程中的技术问题，依法对工程设计质量负责。

　　（三）施工图审查机构按照有关规范标准进行技术审查，对审查结果负责和备案。

　　（四）电梯井道及基础施工单位严格按照施工图设计文件进行施工，对施工质量安全、地下管线保护和文明施工负责。

　　（六）电梯安装单位负责电梯的安装调试，向特种设备检验检测机构申报电梯安装监督检验，承担电梯安装过程的质量安全责任。

　　（八）特种设备检验检测机构负责电梯安装过程的监督检验和投入使用后的年度定期检验，对检验检测的结论负责。

　　（十）电梯使用单位或受委托的物业服务企业负责电梯的日常使用管理、安全与节能管理，监督电梯的维保工作质量，承担电梯使用安全与节能主体责任。

　　第十一条（部门职责） 既有住宅增设电梯工作按照“街道统筹协调、社区负责实施、部门联合审查”和“简化便民”的原则，由各职能部门按照规定权限制定具体实施规则。

　　各县（市、区）人民政府负责本行政区域内既有住宅增设电梯的组织推进工作，将既有住宅增设电梯工作统筹纳入本辖区老旧小区改造计划；在政务中心设立一站式审批窗口，受理增设电梯行政备案；推动建立网格化管理机制，发挥街道、乡镇的日常巡查作用，形成以区政府为主，区相关部门和街道参加的协同配合工作机制，确保工程质量和施工安全。完善老旧小区物业管理，加强电梯后续管理维护，形成长效治理格局。

　　市自然资源部门负责增设电梯的规划用地管理及相关业务指导工作，查处增设电梯建设过程中未按照规划进行建设的行为。

　　市住房和城乡建设部门牵头负责增设电梯的相关政策制定工作和业务指导。县（市、区）住房和城乡建设部门按照《三明市委办公室 三明市人民政府办公室印发〈关于明晰县乡职责规范“属地管理”的意见(试行)〉的通知》（明委办发〔2020〕7号）的要求，建立完善限额以下房建市政工程监管机制，明确监管方式、监管内容、监管职责，指导乡镇（街道办事处）切实落实属地监管责任，督促项目建设各方主体从严从实履行质量安全主体责任。

　　市市场监管部门负责增设电梯的设备质量、监督检验、使用管理、维护保养等环节的安全监管工作。统一向社会公布具备资质的电梯制造、安装、改造、修理单位名单等公共服务信息，方便群众自主选择；为申请人办理既有建筑物增设电梯安装施工前告知及电梯使用登记手续、提供业务指导；加强对既有建筑物增设电梯制造、安装、改造、修理单位的监督管理。

　　市城市管理（物业管理）部门负责协调增设电梯的住宅专项维修资金使用申请、审核拨付等相关管理工作。

　　街道办事处（乡镇人民政府）按照《三明市委办公室 三明市人民政府办公室印发〈关于明晰县乡职责规范“属地管理”的意见(试行)〉的通知》（明委办发〔2020〕7号）精神，切实履行属地监管责任，负责限额以下工程质量和安全的监督管理及服务工作，建立工程开工信息报告制度，定期对增设电梯工程进行巡查、抽查，发现问题及时提出整改意见，并跟踪督办，统筹做好增设电梯的宣传发动、组织协调、公示公告、民主协商、实施方案审核等工作，积极化解业主之间关于增设电梯的矛盾纠纷，统筹做好动员、建设和后续管理等相关工作，保障限额以下房建市政工程安全生产和工程质量。

　　社区居委会（村民委员会）负责牵头组织，通知全体业主参与表决；负责增设电梯方案公示、政策宣传和相关协调管理工作，发挥好居民议事会的民主协商作用。

　　原房改房售房单位、业主委员会、物业服务企业、电梯生产安装企业等应对增设电梯工作予以指导、协助。

　　增设电梯涉及电力、供水、燃气、通信、市政、园林、数字电视等管线移位及其他配套设施项目改造的，相关单位应按照简化、便民的原则，依法支持增设电梯的有关工作。

　　第十二条（使用管理） 业主应当共同协商确定具有电梯管理权利和义务的单位或个人为电梯使用管理单位，对电梯使用安全负责。电梯使用管理单位可以是受委托的物业服务企业、原房改房单位等，也可以由电梯产权人书面约定其中一个产权所有者为电梯管理人，负责电梯的日常管理。如业主无能力对电梯进行使用管理的，可参照三明市地方标准《电梯梯长制安全管理规范》（DB 3504/T 001—2019）推选出一名梯长并将电梯委托给其他单位进行使用管理。

　　电梯使用管理单位应当委托取得相应资质的单位对电梯进行维护保养，签订规范化维护保养合同，并按规定定期向特种设备检验检测机构提出检验申请。

　　第十三条（质量监督） 增设电梯业主应当委托具备相应资质的施工、监理单位负责工程施工和监理，签订委托施工合同和监理合同。增设电梯项目所在县（市、区）工程施工质量监督部门应按照有关法律法规对施工质量进行安全指导、监督，以及每季度一次施工质量“双随机”抽查，抽查比例不得低于20%。增设电梯应按照有关法律法规向特种设备检验机构申请电梯安装监督检验，并接受特种设备安全监督管理部门的监督指导。

　　第十四条（确权登记） 对增设电梯用地，暂不收取土地出让金或土地使用费，用地面积不计入业主土地使用权范围。因增设电梯而增加的建筑面积由该梯号出资的业主共同所有，不计入业主房产面积范围，增设电梯后增加的建筑面积不进行产权登记，不调整各分户业主的产权面积。房屋征迁时，增设电梯的建筑面积不计入安置面积。

　　第十五条（创新模式） 探索建立既有住宅增设电梯服务企业目录及统一采购平台，鼓励房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产企业、电梯安装企业及其他社会组织根据市场需求，依法探索创新，积极试点推广供需对接、集中采购、代建租赁、分期付款、委托运营、共享电梯等建设、运营和维护一体等市场化商业运作模式。

　　第十六条（法律救济）业主之间因增设电梯所产生的所有权、相邻权等民事权益争议由业主之间协商解决。街道（乡镇）人民调解委员会、相关行政管理部门应当应业主请求，依照法定职权和程序组织调解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。业主之间协商或者调解不成的，可依法通过民事诉讼途径解决。

　　第十七条（工作要求） 既有住宅增设电梯工作是一项涉及千家万户的利民惠民工作，各地要高度重视，加强组织领导，加大宣传力度，结合旧城改造、城市老旧小区改造、危房改造和城市环境综合整治等工作，科学规划、积极有序、持续推进。要充分发挥街道社区工作优势，积极做好政策宣传和相关协调工作，有效化解矛盾。原房改房售房单位、业主委员会、物业服务企业、电梯生产安装企业等应当对既有住宅增设电梯工作予以指导、协助。

　　第十八条 本办法自2022年×月×日起实施，有效期×年。2018年1月23日印发的《三明市人民政府办公室关于印发三明市既有住宅增设电梯实施办法的通知》（明政办〔2018〕5号）同时废止。各县（市、区）人民政府可参照执行，并可根据本辖区实际情况制定实施规定。

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