6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会上，住房和城乡建设部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

　　本次住建部之所以雷厉风行落地保障性住房，原因就是4月30日召开的局会议和6月7日召开的国常会会议，都史无前例的双双提出“完善“市场+保障”的住房供应体系”，迅速落地了全新的“市场+保障”的住房。

　　虽然以前我们也曾提出过类似本次的“市场+保障”的双轨制，但是最终以失败告终，而失败的原因就是把市场跟保障彻底混淆，最终保障房成为炒作对象，而商品房被严格限售限售的政策性失误。

　　来看看新型“市场+保障”的住房供应体系”。比如，西安刚刚发售的全新的保障性住房叫做配售型保障房，价格只有同位置商品房的一半，周边商品房房价1万5，而配售型保障房的房价只有7千5，都有不动产登记证明，都是七十年住房，都可以落户入学，都是民水民电带燃气，唯一的区别就是带上了保障房的帽子。

　　保障房，就是配齐了所有的民生保障权力，但是要被关在保障制度的笼子里，绝对不能流入市场进行流通。

　　比如本次配售型保障房规定，配售型保障性住房不得长期闲置、擅自转让以及擅自改变房屋用途，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，经市级住房保障部门批准，由市安居集团按照退出时评估价格予以回购。

　　说的简单点，配售型保障房跟市场化商品房的核心区别就是不能转让，只能在封闭系统被政府回购。而其他方面都是一样的，比如居住落户入学以及都是七十年住房。

　　配售型保障房不能转让，所以没有了流动性，自然流通价值就是0，也就是产权价值为0。

　　总结一下，商品房就是个人拥有产权和使用权，保障房就是个人只拥有使用权而产权属于。

　　于是得出了结论，对于七十年产权商品房，其中的七十年使用权价值只有房价的一半，另外一半就是产权价值。

　　再来说说过去的市场+保障制度为什么出现重大失误，原因就是过去的保障房跟商品房互相混淆，让保障房不保障，让商品房不商品。

　　比如过去的保障房不保障，让担当保障任务的廉租房公租房居然不能落户不能入学，还必须购买商品房才能落户入学，就逼迫广大人民群众只能购买商品房，最终把商品房房价推高。

　　比如过去的商品房不商品房，居然调控政策让很多商品房限购限售，尤其没有担当保障权力的商业办公用房被严厉限购限售。

　　更严重失误的是，保障跟商品完全混淆，居然出现保障房可以上市流通的奇葩，比如打着保障名义的经济适用房居然可以摇身一变成为商品房流通，还比如学区房居然把民生保障的受教育权力跟商品房挂钩任意炒作学区房。出现了民生保障权力可以随便炒，但是非民生保障的商品房不能炒的奇葩现象。

　　还有自住型商品房，共有产权住房，本身都是混淆了市场跟保障，原因就是自住属于保障体系而商品房属于市场体系。

　　而共有产权房更是把市场跟保障完全混淆，因为购房者自己手里的产权份额到底是能不能自由转让，到现在仍然是个迷。

　　再后来，这条路越走越弯，居然出来一种叫做新型共有产权住房，也就是购房者五年后可以按照原值购买政府部分份额，于是让保障权力摇身一变进入市场体系公开流通。

　　“市场+保障”的核心之一，就是把商品房身上的民生保障权力纳入封闭系统绝对不能在市场流通，这个不能流通不仅仅三年五年，而是永久不能流通，彻底消灭炒作民生保障权力的土壤。

　　而“市场+保障”的另一个核心，就是松绑一切非民生保障权力的房产，完全交给市场自行调解，比如商业办公类房产，没有挂钩任何民生保障权力，居然被严格限购限贷，就是典型的拍脑袋政策严重损害所有人的权益。

　　说到底，民生保障权力是公共权力，绝对不能成为个人财产，绝对不能炒作。

　　商品房虽然是是商品属于个人财产，但是和商品房挂钩的民生保障权力绝对不是个人资产。

　　比如学区房，房子是个人资产没错，但是学区属于公共民生保障权力不是个人资产。市场+保障的制度安排应该是，一旦商品房转让，那么学区资格自动纳入政府设立的封闭系统，新的买房家庭只能重新登记通过摇号排位满足家庭入学需求。绝对不能出现学区跟随商品房一起转让，因为学区没有回归政府封闭系统，就相当让受教育权力也成为了个人资产。

　　民生保障权力一旦可以转让，就是腐败。腐败就是把民生保障权力当做个人资产进行流通。

　　市场+保障的制度安排，也让房住不炒定位得到了进化。原来的定位房子是用来住的不是用来炒的定位，就让商品房失去了流动性也就是让产权价值为0，侵害了商品房所有权人的权益。

　　而新的房住不炒定位调整为凡是保障性住房就是用来住的不是用来炒的，而商品房即是用来住的也是用来炒的。

　　这个新的房住不炒定位跟市场+保障的制度安排完全一致，不仅释放了市场的流动性，更让保障房有了可持续性建设的资金来源。

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