“三大工程”落实新发展模式的抓手，也是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点。

　　7月24日召开的局会议提出，“适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”。

　　8月25日，国常会通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）明确了两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

　　10月底召开的金融工作会议提出“加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。”按照此定调，保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”建设或是构建房地产发展新模式的重要抓手，其对于促进房地产发展模式转变，改善民生、拉动内需，实现城市高质量发展有重要意义。

　　12月11日至12日，经济工作会议在北京举行，会议强调，要统筹化解房地产等风险，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时，会议还强调加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

　　“构建房地产发展新模式，这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。”针对如何构建房地产发展新模式的提问，住房城乡建设部组、部长倪虹做出上述表述。

　　倪虹指出，过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟须构建新的发展模式。新模式在理念上，要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。好房子就是要绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康、用得便捷，成本又低，既放心又安心。在体制机制上，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。在落实上，就是抓好“三大工程”，这是落实新模式的抓手，也是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点。

　　中指研究院表示，2023年，中国房地产市场仍处于下行阶段，房企资金面承压未改。在供求发生重大变化的新形势下，市场格局与企业格局继续面临调整，长期来看，房地产市场十万亿规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。与此同时，行业探索新发展模式的方向逐渐清晰，房企应紧抓市场机会积极作为，并主动适应新形势，轻重并举实现高质量发展。

　　国金证券认为，在既有模式陷入困境步履维艰的背景下，同时也孕育出新的发展机会。在高层的重磅定调以及金融支持暖风频吹中，新发展模式曙光初现，未来房地产行业已基本确定了“保障房+商品房”双轨制的模式，且城中村改造和保障房建设则是新发展模式的重要抓手，其中城中村改造又为保障房的建设提供支撑。

　　2022年开始房地产行业自上而下进入政策宽松期，需求侧逐渐放松，各地城市陆续推出需求端政策，如降低公积金贷款门槛、降首付比例、放松限购标准等；2022年11月“三箭齐发”，房企融资端环境改善。

　　2023年，上半年小步快跑以因城施策为主，7月开始至地方政策密集出台，房地产政策放松支持力度进一步加大。2023年7月局会议中提到“中国房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策”，随后住建部提到“要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、个人住房贷款认房不认贷”等。

　　2023年三季度，各地房地产政策密集出台，一线城市购房政策“松绑”，二线城市陆续解除限购。在局会议、住建部发声后，一线城市、二线城市陆续出台相应楼市放松政策，包括广州、深圳、上海、北京陆续出台“认房不认贷”、郑州先后出台“十五条”和解除限购等政策通知。仅9月单月，已有武汉、郑州、南京、济南、沈阳、合肥、福州、成都、长沙等城市取消限购，或在部分区域、套数上解除限购。此前京沪两地分别于2017年3月、2016年11月启动“认房又认贷”，在历经7年左右的调控后，两城市均于2023年9月1日开始执行“认房不认贷”。按照新出台的“认房不认贷”政策，一线城市的置换群体和异地首套购房群体（异地有贷款购房记录而在本地的购买首套房群体）的首付比例将从“认房又认贷”的二套房首付比例降为首套房首付比例，购房门槛大幅降低。

　　11月召开的金融机构座谈会上，监管部门要求各金融机构要满足房地产企业合理融资需求，对国企、民企一视同仁，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；并且对银行提出了“三个不低于”要求。

　　监管部门从过去“银行房地产贷款集中度管理”、“三道红线条”，房企融资“三支箭”的推出，再到当前提出的银行房地产贷款“三个不低于”要求，从过去保项目、保交付过渡到当前保主体，政策力度及深度可谓层层推进。

　　截至2023年11月，除一线外各城市政策环境已较为宽松。百城首套房平均房贷利率降低至3.87%，二套房平均房贷利率降低至4.43%，较2021年9月市场高点时期分别下降187bps、157bps。南京、合肥、武汉、厦门等核心城市全市取消限购，首付比及贷款利率也都降低至较低水平。

　　但政策放松对商品住宅销售刺激效果边际减弱。从整体来看，2023年以来，各地持续出台需求端政策，全国商品住宅销售面积却未见明显改善，2023年4月以来，住宅单月销售面积同比均为负值，1-10月住宅销售面积7.9亿平方米，同比下滑6.8%。从具体城市来看，即使是合肥、南京这类基本面较好的长三角省会城市，在2023年9月全市解除限购后住宅单月销售面积依旧保持低位，政策并未起到立竿见影效果。

　　房地产开发投资方米，统计局的数据显示，10月房地产开发投资完成额累计同比下跌9.3%，较前值下行0.2个百分点，创2023年2月以来新低。2023年前10个月，房地产开发投资完成额累计同比下滑9.3%，前值-9.1%，继续弱于其他领域，并对固定资产投资形成拖累。

　　华创证券认为，当前需求端政策为刺激需求而非创造需求，鼓励居民加杠杆，而部分居民有主动降杠杆意向。

　　2023年5月以来，70个大中城市二手住宅房价指数连续6个月环比下降，新建商品住宅指数则从6月以来连续5个月环比下降；从人民银行统计的居民对未来房价预期来看，近年来居民对未来房价上涨预期占比大幅下降，部分居民担心购房后房价下降导致资产亏损。多数需求端政策通过降低首付比、降低房贷利率、调整公积金贷款额度来刺激居民需求，本质是鼓励居民加杠杆，但当前部分居民更倾向提高购房首付比例、提前还贷等措施主动降低杠杆率。

　　华创证券认为，需求端政策刺激效果边际减弱深层原因是在经济和人口增长放缓的情况下，房企超前拿地发展模式下的城市高库存风险暴露，供求关系发生重大变化。

　　过去在房企拿地投资，由地方政府带动产业发展，最终再由土地增值变现的模式下，大幅超前拿地就是房企的微观理性选择，典型房企的土储去化周期多在5年以上，体现为房企的大幅扩表。

　　超前拿地模式，需要前期卖地与后期产业人口兑现相匹配，对地方政府土地出让金使用效率有较高要求，而在供需缺口较大、资本驱动经济增长阶段，上述问题被掩盖。但当经济和人口增长放缓，超前拿地的模式风险就会暴露，在城市层面体现为高库存甚至是烂尾楼，在房企层面体现为高杠杆下土储难以去化，2022年典型房企土储去化周期拉长至7年。

　　根据克而瑞统计，截至2023年9月全国100个城市新建商品住宅库存去化周期上升至20个月，一线个月，晋江、韶关、江阴等城市库存去化周期达到70个月以上，即当前取得销售许可证但未售库存（不包括拿地未开工）可支撑城市5年住宅销售。

　　中指研究院发布的《中国房地产市场2023总结&2024展望》指出，2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。

　　统计局对此也表示，从2003年住房商品化改革到2020年，房地产投资年均增长19.9%，商品房销售面积年均增长10.8%，商品房销售金额年均增长20.3%，房地产持续保持高速增长。但是，房地产也像其他产业一样，不可能持续保持高增长，到了一定阶段以后，出现这种调整是很正常的，而且这种调整是有利于淘汰落后产能，有利于结构优化，尤其是有利于房地产业高质量发展的。

　　统计局认为，中国还处在经济转型升级和高质量发展的阶段，房地产实现高质量发展、可持续发展，仍然有坚实的支撑。此前，、高度重视，出台了一系列稳定房地产的优化政策，但政策的发挥还要有个过程，因为毕竟房地产总体上处在一个调整阶段，所以后期还是要抓好政策的落实。

　　根据中指研究院的展望，2024年房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间，“三大工程”将是政策发力主要方向，预计将对2024年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。在销售市场修复缓慢影响下，全国新开工、投资下行态势或难改。

　　根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2024年经济环境的预测，参照近期宏观政策及重要会议精神，中指研究院对2024年房地产市场提出如下假设：假设1：宏观经济逐渐恢复，GDP增速较2023年放缓（GDP增长4.5%-5.0%之间）；假设2：货币信贷政策继续发力稳经济，M2同比增长9.5%左右；假设3：房地产调控政策延续宽松状态，因城施策力度仍较大；假设4：城中村改造等政策实质性落地。

　　在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。

　　需求端，展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，中性情形下，2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，规模在11亿平方米左右。乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长，绝对规模略高于12亿平方米；值得关注的是，2024年是超大特大城市城中村改造的启动之年，城中村改造对住房需求的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。悲观情形下，2024年，宏观经济下行压力大，居民收入预期不稳以及房价持续下跌影响下，全国商品房销售面积下降约8.6%，规模低于11亿平方米。

　　另外，从近两年土地成交规模来估算新房市场规模，根据中指数据，2022年全国住宅用地与商办用地合计成交规划建筑面积16.7亿平方米，2023年1-11月成交9.1亿平方米，乐观假设近两年成交的土地半数将在2024年入市，新房市场供给规模预计在13亿平方米左右，也将为乐观情形下销售市场实现12亿平方米体量提供一定支撑。

　　价格方面，从房价趋势上看，短期二手房挂牌量或仍处于高位，需求偏弱下，价格下跌态势预计将延续，二手房价格下跌，或导致更多购房需求转入二手房市场，房企为了加快回笼资金，新房项目降价促销力度或将继续加大，预计新房价格整体表现疲软。

　　从结构上看，一方面，2023年以来，全国300城土地成交楼面均价同比上涨约10%，优质地块成交量增加带动成交楼面均价结构性上涨，这部分地块逐渐入市，预计也将对新房销售价格产生结构性带动。另一方面，2024年，一二线城市房地产市场有望保持一定活跃度，市场份额有望延续2023年的上升态势，从而进一步带动全国销售均价结构性上涨。根据模型测算，中性情形下，2024年全国商品房销售均价同比上涨2.6%左右。

　　综合分析商品房销售面积和销售均价趋势，中性情形下，预计2024年全国商品销售额同比小幅下降2.4%；乐观情形下，2024年全国商品房销售额同比可实现小幅上涨，涨幅在4%左右。

　　供应端，房企新开工规模仍受新房销售恢复节奏慢、土地缩量、现有存量高等因素制约，2024年新开工难改下行趋势，根据模型测算，中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，绝对规模降至8.3亿平方米。值得关注的是，2024年是城中村改造加速推进的第一年，整体对新开工带动规模或相对较小，乐观情形下，新开工面积同比小幅下降2.7%，规模降至9亿平方米左右。

　　投资方面，一方面，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，近两年土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行；另一方面，“保交楼”政策继续发力、购房者对于现房的偏好提升等因素预计将继续对竣工形成一定支撑，进而对房地产投资产生带动作用。中性情形下，2024年房地产开发投资额同比下降约6%。乐观情形下，城中村改造和保障性住房建设发力，房地产开发投资额与2023年基本持平。

　　华创证券亦认为，2023年需求端政策宽松试验下，销售未见明显回暖，制约需求修复核心在于房企超前拿地导致的高库存问题的暴露，预计2024年难以快速扭转。

　　基于季调数据预测2024年商品房销售面积、销售金额分别为10.7亿平方米、10.9万亿元，同比分别下滑10.7%、12%。华创证券通过对全国商品房销售面积、竣工面积的拟合，测算得到2024年销售拟合的理论竣工面积同比下滑26%，考虑到保交楼及2017年后竣工周期拉长的影响，预计从2018年开始截止到2023年底积压竣工约10亿平方米，按照中性释放假设，预计2024年地产竣工面积同比下滑9.3%。

　　基于季调数据预测2024年新开工面积同比下滑5.3%；基于销售及拿地增速拟合，预计2024年新开工面积同比-6.7%，取二者平均，华创证券预计2024年新开工同比下滑6%。同时，华创证券用STL方法基于季调数据和拟合模型分别预测，均可以得到地产投资下滑约9%。

　　兴业证券判断，中国房地产销售中长期仍有支撑，当前处在调整阶段，2024年可能前低后高。城中村改造有所推进、供需政策有所改善的假设下，整体判断2024年销售面积同比下滑9.0%，销售金额下滑7.5%；房地产开发投资下滑8.0%。

　　2021年下半年以来，中国房地产市场进入深度调整，爆雷房企逐渐增多，防范系统性风险势在必行，旧的高杠杆、高负债发展模式不再适用。2021年12月的经济工作会议上首次重点提出“探索新的发展模式”，2022年底经济工作会议后，层面的房地产支持政策及涉房论述频出。归纳而言，房地产是关乎国计民生的“支柱产业”，要在坚持“房住不炒”的原则下，由过去的“三高模式”转型过渡至“新发展模式”，促进房地产市场平稳健康发展。

　　2023年7月24日召开的局会议对房地产新发展模式定调后，各部委和地方政府均积极践行响应。2023年11月，倪虹权威阐述了房地产新发展模式。新发展模式在理念上要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子；在体制机制上，要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制；在落实上要实施好规划建设“三大工程”，落实金融工作会议精神，促进金融与房地产良性循环。

　　规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”是新发展模式重要抓手。2023年7、8月期间，“三大工程”各自的指导性文件均已下发至各地方政府——《关于规划建设保障性住房的指导意见》《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》，各地方政府目前正根据指导意见落实适应本省市的细则文件。

　　国金证券表示，中国的房地产新发展模式即是要建立中国“保障房+商品房”的双轨制体系。保障性住房、商品住房相互协同且独立运行，满足不同居民的住房需求。保障性住房缓解住房压力，承载较大民生任务；商品住宅预计将更加市场化，回归商品属性。

　　目前中国的保障性安居工程已有雏形，除商品住宅外，保障房体系第一类是保障性住房建设，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等；第二类是棚户区改造，包括城市棚户区、国有工矿棚户区、林区棚户区、垦区棚户区和煤矿棚户区等；第三类是农村危房改造和游牧民定居工程；第四类是城镇老旧小区改造工程。

　　落实房地产新发展模式，对商品住宅而言，预计房地产行业过热时期实施的限购、限售、限价、限贷等措施将逐步松绑，商品住宅将更加市场化：商品住宅的商品属性更为凸显，优质项目能通过价格的上涨产生财富效应；拥有好区位、好配套、好品质的项目会更受市场青睐，房企主体间的竞争将更加充分；在长期的逻辑下，不同房企产品力、品牌力、运营能力的差异会导致彼此间差距加大，优质房企的毛利率可能会逐步走向上行通道，更受新发展模式带来的利好。

　　国金证券认为，未来随着新发展模式的推进，保障性住房将承担更多民生任务，而保障房的实物来源、资金来源和规模体量成为关注重点。

　　预计保障房的实物来源是新建保障房、存量房转化两大类。新建保障房一方面是城中村改造（拆除重建）配套保障房建设，如广东省印发进一步提振和扩大消费若干措施，支持广州、深圳结合城中村改造规模化建设保障性租赁住房；另一方面是出让或划拨地块配建或全部建设保障性住房，以上海为例，2016-2023年间出让的1049宗涉宅地中有843宗含保障房建设，占比80%。

　　存量房第一类是城中村改造（综合整治或拆整结合）项目中部分住房统筹休整后用作保障房；第二类是地方政府或平台公司收购商品住房，如2022年郑州、济南等城市为保交楼，政府回购市场中的现房、准现房用作保障房；第三类是二手房“以旧换新”，目前已有南京、济南、宁波等至少10城推出“以旧换新”活动，购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方（含地方政府）直接收购旧房。地方政府收购商品住房和二手房“以旧换新”不仅能使政府收储保障房，也能够增加商品住宅新房二手房的流动性，促进行业平稳健康发展。

　　国金证券预计，保障房的资金来源主要为财政补贴、政策性银行贷款、专项债和市场化资金。政策性银行贷款和专项债是新发展模式“三大工程”的最重要资金支持。以政策性银行贷款为例，2014年4月央行创设抵押补充贷款工具（PSL），2014年12月开始投放，2016年投放量达到历史高点9750亿元，2015年、2017年和2018年也都维持在6000亿元以上的投放规模，2019年逐步收缩，2020-2021年停止新投放，直至2022年四季度重新投放用于保交楼专项贷款。PSL的运行逻辑为，国开行发放专项贷款定向用于拆迁安置，地方政府拆迁完成后出让土地偿还贷款。针对新发展模式，央行也明确表明将支持“三大工程”的建设。

　　根据国金证券的测算，预计35个大城市年均新增保障房规模约300万套。从中国保障性安居工程建设历史看，2012-2018年（2015-2018年包含棚改）年建成套数均在500万套以上，2019-2022年年建成套数低于300万套。根据“十四五”规划，期间全国计划建设筹集保障性租赁住房900万套，而在新发展模式推行的“三大工程”计划下，预计未来保障性住房的规模化体量有所提升。

　　根据《关于规划建设保障性住房的指导意见》，主要在城区常住人口300万以上的35个大城市规划建设保障性住房，目前尚未在规模层面有所指导。35个大城市2018-2022年年均商品房销售面积55798万平方米（若按套均90平方米估算，总套数约620万套）；而从人口来看，据住建部2022年城市建设统计年鉴，35个大城市城区人口合计2.64亿人，按户均2.62人计算，城区家庭户数为1亿户，参考新加坡1960-1970年代的组屋发展，假设10年中新增30%的城区家庭住入保障房，则保障房套数总需求在3000万套，年均新增300万套。

　　兴业证券表示，保障房大致分为保障性租赁住房和可售型保障房。其中，关于保障性租赁住房的规模，住房和城乡建设部住房保障司有关负责人介绍，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资3万亿元左右。2023年9月，住建部表示，年内全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%，各地筹集建设进度不断加快。从全国看，各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。

　　关于可售型保障房，其重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。兴业证券表示，考虑到35城市租房群体、人均居住面积低的群体、人才引进等几个方面的因素，假设保障房保障30%这些群体的需求，测算大概在2500万套左右。假设10年完成，每年250万套。

　　城中村改造是新发展模式“三大工程”的重要抓手之一。通过城中村人口方法，据国金证券测算，21个特大超大城市城中村建面为8.94亿平方米。开发投资主要来自拆除投资、改建投资和新建投资，中性测算城中村改造每年拉动的开发投资规模为4941亿元，是2022年全国房地产开发投资金额的3.7%。中性预测房票安置的资金全部流向商品房市场，纯货币化安置80%资金流向商品房市场，每年带来的新增购买力为3113亿元，是2022年全国商品房销售金额的2.3%。

　　华创证券预计，城中村改造每年能带来约9000亿元地产投资，带动1.7万亿元商品房销售。华创证券表示，城中村改造前后土地增值空间决定项目难易程度，如何分配项目利润至各方主体影响项目推进速度，预计后续相关政策出台主要围绕如何跑通城中村改造商业模式，唯有跑通新模式，才有资金进入的空间，政策方向包括：降低城中村一级土地整理成本，降低拆迁成本；降低项目摩擦成本，如审批要求，单独出台相关规划政策等；提高项目二级开发收益，探索土地是否可调整规划，提高容积率、调整商住比等；完善资金配套政策。

　　近期，广州城市更新条例征求意见稿进一步完善，层面配套融资政策进一步推进，预计1+N的政策细则可能也将较快落地，有望加快城中村改造进程，一定程度上带动地产投资、销售。

　　2022年行业出现部分房企违约后，违约房企和濒临违约的房企大概率将会延续资产负债表收缩趋势。对于信用资质较好的国央企，可以推演其持续经营，甚至资产负债表稳定扩张。但即使是满足永续经营假设的房企，仍面临资产端如何稳定盈利的问题。因为地产行业不同于制造业，其是资产负债表驱动利润表的行业，而非利润表驱动资产负债表的行业。

　　一方面是权益规模决定了资产规模，也决定了销售规模；另一方面，作为需要不断拿地、盖房子、生产非标品的公司，房企仍需要不断拿地、控制成本、保证去化率才能保障一定利润率。乐观估计，在当前的商业模式下，竞争激烈度的下降，可以让房企大概率将资本回报率保持在相对合理的水平，但难以获得明显的超过资金成本的收益。另外，头部公司也需要不断拿地，但存量的成功无法保证增量的成功，仍存在未来项目亏损风险。

　　所以，与制造业出清后公司可以稳定盈利不同，在当前地产的商业模式下，即使是头部公司也仍未解决资产端稳定盈利的问题。从14家典型房企的财务数据来看，净经营资产回报率（RNOA）持续下行，2022年降至4.1%。

　　过去由于土储增值，资产端稳定盈利的前提条件被忽视，导致房企的竞争只在负债端，但2017年后资产端逻辑被打破，高负债反而带来低估值。

　　华创证券预计，2024年房企资产端稳定赚钱的矛盾将更为突出，市场未显著复苏，但拿地收益率仍为核心难题。

　　过去由于土储增值的存在，房企的业务模式可以较为多元化，包括低能级城市加预售杠杆、城市运营、商业地产购地等等，房企用多种渠道解决资产来源的问题，在一定程度上差异化竞争。但当前土储增值模式不再，叠加高杠杆被动压低风险偏好，房企只能布局核心区域高流速地块，从而导致此类地块高溢价率，利润率较低或拿地概率较低。剩余玩家在当下市场还未有显著恢复时，就不得不面对拿地收益率降低的问题。

　　当前有部分二线城市放开土拍限价，对于市场热度较低城市，房企拿地仍然谨慎，如南京11月底土拍，9宗地块均由地方国资平台底价竞得；而市场热度较高的城市，部分优质地块溢价率较高，高利润率实现需要较高的售价预期，在销售市场未彻底回暖前，放开限价的结果或将是房企利润率更低。

　　因此，华创证券认为，2024年房企需探索资产端如何稳定盈利，消化表内低质量土储。

　　中指研究院指出，在中国房地产市场的下行阶段，供求发生重大变化的新形势下，市场格局与企业格局继续面临调整，行业探索新发展模式的方向逐渐清晰，房企应紧抓市场机会积极作为，并主动适应新形势，轻重并举实现高质量发展。展望2024年，全国新房市场短期依然面临下行压力，不同房企需要结合自身情况制定相应策略，穿越周期。

　　针对出险房企，中指研究院建议积极作为，解决当前面临的问题。一方面，借助当前金融政策窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同时，积极营销回款，并全力保交付；另一方面，处置资产、加快出清，抓政策机遇盘活存量，包括未售住宅、非住宅、未动工土地等，结合政策契机，主动寻求机会将相关资产通过转为保租房或保障房进行盘活，承担相应损失进行出清。

　　针对稳健型房企，中指研究院建议抓住市场机会积极营销，快速回笼资金，轻重并举探索新发展模式。

　　第一，积极营销快速回款。当前房地产市场规模仍在，中长期看政策环境仍将保持宽松态势，核心一二线城市政策具备进一步优化空间，企业应把握市场窗口积极营销。同时，和金融机构积极开展合作，拓宽融资渠道，降低融资成本。

　　第二，优化城市布局结构，聚焦核心城市，并保持一定拿地规模。土地是房企重要的生产资料，企业须保持一定的拿地规模，才能实现可持续发展。当前市场仍处调整期，精准投资仍是最重要的投资策略，房企拿地仍需优中选优，聚焦核心城市核心区域，保障项目去化安全性。另外，2024年城中村改造或将得到更多政策和资金支持，房企应积极寻找参与城中村改造的机会。

　　第三，打磨产品力，把握主流需求。未来好产品、好服务是房企立足市场的关键。在商品住房回归商品属性的趋势下，未来消费者对房企产品品质和服务品质的要求也将更高，好产品、好服务才会有更强市场竞争力；同时，改善性需求未来具备较大发展空间，把握主流需求，才能更好地促进销售资金回笼。

　　第四，轻重并举，积极探索新发展模式。在新形势下，伴随着行业探索新的发展模式，房企也应顺势而为，积极探索适合自身发展的新模式，轻重并举或是重要方向，代建、物业服务、商业运营、长租公寓等方面具备发展空间。如在代建领域，近年地方国资拿地入市率低、地方保障房建设正在加速，代建市场仍处于快速发展期，代建行业渗透率及规模仍有较大提升空间。

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　　《证券市场周刊》创办于1992年3月，是中国较早的专业性证券传媒。是中国权威性的证券杂志之一。

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