2024年5月17日，我国楼市迎来了一次重大的政策调整。监管部门在这一天推出了一系列调控措施，旨在进一步稳定楼市，促进房地产市场的健康发展。

　　这些措施包括将首、二套房的最低首付比例分别降至15%、25%，取消商业贷款利率下限，以及下调公积金贷款利率等。这一系列举措无疑对楼市产生了深远的影响。那么，如何全方位理解“517新政”的意义？新政落地以来，市场预期又有何积极变化？房企又应如何把握新政红利，积极探索转型路径和发展新模式？

　　自1998年我国实施房改以来，房地产市场已经历了20多年的市场化历程。在这期间，市场经历了多轮周期波动，调控政策也频繁推出，从制度建设和市场运行等方面为房地产市场的稳定发展提供了保障。

　　2024年5月17日，监管部门再次出手，推出了一系列重磅调控措施。除了调整首付比例和贷款利率外，央行还拟设立3000亿元的保障性住房再贷款，以支持地方国有企业收购已建成但尚未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　“517新政”的出台，无疑释放了一个强烈的信号，即政策层面对楼市需求提供了前所未有的支持。但这一解读只是表面的，那么，站在更高的维度上，我们应如何看待“517新政”呢？

　　在房改后的约20年里，受益于人口、金融、土地等多重红利，我国房地产市场实现了快速发展。这期间，虽然偶尔出现房价上涨过快、投资需求旺盛的情况，但随着调控政策的及时推出，市场也很快实现了企稳。

　　然而，近几年楼市发生了一些显著的变化。根据21世纪经济报道城市更新与大文旅研究院发布的《信心修复与时代转折——楼市“517新政”深度解析》报告（以下简称《报告》），一方面，从总量上看，我国住房已经迈过了供不应求的阶段，进入了供求平衡期。但尽管如此，结构性的供需缺口仍然存在；另一方面，随着城镇化速度的放缓和人口红利的减退，楼市的新增需求规模也有所下降。

　　这也意味着，在后红利时代，房地产市场的发展正在从数量导向转变为质量导向。在这一阶段，楼市较难出现剧烈的波动。无论是对过热市场进行降温，还是对需求进行刺激，政策的效果都很难像以往那样立竿见影。政策的作用机制更多是通过释放各种信号，来影响市场情绪，改变供需双方的预期，进而对市场带来潜移默化的影响。而“517新政”正是在这样的行业背景下出台的。

　　在市场层面，2020年年中，“三道红线”政策的推出，标志着楼市去杠杆的大幕正式拉开。2021年下半年，信贷政策进一步收紧，市场出现降温，并逐渐演变成深度的调整。

　　到2024年6月，本轮调整已经持续了36个月，其时长、深度和广度均属空前。在这轮调整中，一批奉行“高杠杆—高周转”模式的房企遭遇了资金链危机，市场信心受到严重打击，交易量也出现显著降温。

　　根据统计局的数据，2023年全国商品房销售面积约11.17亿平方米，销售额约11.66万亿元，与2021年的峰值相比，分别下降了38%和36%。而进入2024年前5个月，商品房的销售规模仍然有超过两成的同比降幅。房地产市场再度面临阶段性的低点。

　　在这样的背景下，“517新政”的出台无疑具有重大的意义。那么，“517新政”的力度究竟有多大呢？

　　《报告》表示，在市场上升阶段，楼市政策更多是以抑制过热、控制投机为主要目的。但在此之前，监管层也推出过两轮对市场的支持性政策。

　　第一轮出现在2008年末，为应对国际金融危机和国内房地产销量下降的情况，发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，首次对房地产进行大规模政策支持。在信贷政策方面，提供了自住型住房贷款利率七折的优惠，并降低了贷款首付比，最低降至两成。

　　第二轮则出现在2014年至2015年。2014年9月30日，央行、银监会（后与保监会合并为银保监会）公布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。同时，二套房的认定标准也由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。

　　首先，“517新政”后，个人购房的最低首付比例将降至历史最低水平。在此次调整前，经历了数次降息后，贷款利率已经处于历史低位，而调整后将继续刷新最低值。

　　其次，在此次调整前，大部分城市已经取消了“限购令”，且多实行“认房不认贷”的政策。这也有助于“517新政”最大限度地发挥作用。

　　综合时代背景及政策本身的力度分析，21世纪经济报道城市更新与大文旅研究院认为，“517新政”的意义将在三个维度上得以体现。

　　第一，适应后红利时代的供需关系新变化。以增量需求支撑的第一轮红利期已经面临终结，楼市的供需关系趋于平衡，市场运行也趋于稳定。因此，需求端的“枷锁”逐渐解除，这是政策的大趋势。

　　第二，本轮去杠杆大潮的终结。本轮楼市去杠杆大潮始于2020年年中，且供需两端都受到了影响。近年来，随着“三支箭”的陆续释放以及白名单制度的推出，投资端的去杠杆措施正在逐渐解除。而“517新政”后，销售端的信贷门槛也大幅降低。从这个角度来看，这既代表销售端去杠杆措施的取消，也意味着本轮去杠杆政策的彻底终结。

　　第三，阶段性去库存的开启。由于前期投资规模较大，加之近期市场交易降温，房地产市场再度面临阶段性的库存高企问题。过去两年，在保交楼政策下，楼市去库存得到了快速推进，但当前的库存规模仍然较大。

　　根据统计局的数据，截至5月末，全国商品房待售面积达到7.43亿平方米，继续处于7亿平方米以上的高位区间。《报告》表示，“517新政”对信贷门槛进行了大幅调降，这将在促进需求释放的同时，也能在很大程度上消化市场库存。另外，设立3000亿元的保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构收购已建成但尚未出售的商品房的做法，也是去库存的重要方式。

　　综上所述，“517新政”的出台无疑对楼市产生了深远的影响。它不仅适应了后红利时代楼市供需关系的新变化，也标志着本轮去杠杆大潮的终结以及阶段性去库存的开启。对于房企而言，这无疑是一个重要的机遇期。他们应该积极把握新政红利，探索转型路径和发展新模式，以在竞争激烈的市场中脱颖而出。返回搜狐，查看更多