近日，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文，以下简称“14号文”）引发市场热议，经济观察网对此发表文章《中国将推动新一轮“房改”》。据悉，“14号文”于8月25日由会议审议通过，于9月1日正式印发，近期已传达至各城市人民政府、各部委直属机构。

　　之所以受到市场广泛关注，主要是因为“14号文”使我国住房体系演进和房地产业转型发展更加具象化，即构建市场化商品住房和保障性住房双轨并行。具体来看，“14号文”明确了两个主要目标：一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式。其中：

　　在“加大保障性住房建设和供给”方面，“14号文”拟定了保障性住房体系的基本运作原则，明确和规范了保障性住房的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理等具体事项，提出包括“保障性住房严格实施封闭管理，不得上市交易”“保障用地供给采取划拨方式，按保本微利原则配售”“充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房”“对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房”“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践”等多项重要意见。保障性住房工作地位和政策支持力度均得到较大提升，并有望逐渐成为大城市解决工薪收入群体等刚性住房需求的主要渠道和推动大城市保交付、去库存的重要渠道。

　　在“推动建立房地产业转型发展新模式”方面，与以往“让房屋回归居住属性”的提法不同，“14号文”首次提出“让商品住房回归商品属性”，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。这一方面意味着商品住房或将在客群定位上与保障性住房进行区分，即未来大部分工薪阶层的刚需住房需求或将主要通过保障性住房满足，商品住房产品将更多聚焦于高端改善类住房需求及豪宅市场等；另一方面，意味着商品住房的商品属性和投资属性有望重新增强，市场化程度将进一步提升，诸如限价、限售、限贷等行政类管制将进一步减少乃至完全撤销，未来商品住房的供求和价格或将完全由市场决定。

　　“14号文”核心立意与新加坡模式相似，即：让保障房回归保障属性，满足大部分工薪阶层的刚性住房需求，让商品房回归商品属性，更多地满足高收入、高净值群体的改善性住房需求，从而实现房地产市场的分层管理和差别化发展。但也应看到，目前我国房地产市场的总体格局已经定型，市场存量主体是商品住房，少部分存量是保障性住房和特殊产权住房（如军产）等。未来大力建设保障房，增量部分与存量商品住房市场存在交易隔离墙，购房需求人口被分流，则存量商品住房也会受到相应影响，未来的商品房市场价格体系预计会进行重构，同样都是商品住房属性，但价格很可能差距比现在要大的多。

　　另外，保障房的实施主体是谁，资金来源如何解决，能否藉此解决当下民营房企暴雷面临的资产处置问题？土地无偿划拨，地方政府财政问题能否顺利过渡，包括财政压力较大、土地财政依赖度较高等，教育、医疗等基本公共服务“同权”问题等，房地产改革和调整仍需跬步前行。