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为什么不建议买商墅宅地设商墅被叫停?将对市场带来什么影响?

编辑:admin时间:2023-12-11 15:05点击数:

  对于顶着亏钱压力、在杭州拿地的房企来说,这两天业内流传的“宅地商业配置管控”的通知,市场冲击巨大。

  这纸抬头为市某有关部门的通知,重点是对“住宅集中配置商业的相关管控措施”,具体内容为:

  对已经出让的住宅地块,除公益性配套公建可独立布置以外,其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。(住宅底商指配套公建利用住宅三层以下空间设置,或依附于住宅建筑主体设置的三层以下附属建筑空间)

  也就是说,宅地的商业部分只能建底商,这意味着,目前流行的在已经出让的住宅地块里设置商墅的做法被喊停了。

  据业内透露,此次通知出台突然,是因为近期报批项目中,商墅出现频繁,引起了市场的热议。

  好地研究院梳理了杭州实行“双限”以来的项目规划,发现这一波将10%商业往“商墅”上靠的风潮主要起于今年年初。

  其中,最早公示的是河北荣盛滨江浦乐项目。荣盛在今年1月5日拿地,2月8日规划公示,规划建造16幢高层住宅,含2幢20F公租房和1幢11F自持住宅,以及多幢2F独立商业。

  好地大数据显示,杭州今年以来已出让的89宗涉宅地中,53个项目已规划公示,除去6宗商业占比较大的商住地块,余下的47个宅地项目中,有15个公示的项目图中设置了独立商业或商墅,占比近30%。

  这些项目,钱塘区6个,萧山区5个,原江干区2个,滨江区、拱墅区、富阳区各1个。

  归根结底是房企在住宅限价的制度安排下,利用商业产品不限价的优势,想在价格上突破,提升项目利润。

  此前,杭州的宅地项目,房企可以自由选择做一定比例的商业,最大面积不超过总建面的10%,对商业产品形态未做规定。

  在杭州未对新房限价前,愿意在10%商业上动脑筋的房企不多,毕竟相比好卖的住宅,商业流速慢、占用资金时间长;但新房限价以后,住宅的货值恒定,而未限价的商业部分,则可通过好好打磨产品卖出高价,从而提升整盘货值和利润。

  而将商业打造成类别墅、类排屋等低密产品,能卖出比商铺更高的价格,这类产品被称为“商墅”,或者商业2.0。通常,这类产品拥有小区内最好的景观和位置。

  加上从今年年初开始,拿地竞争越来越激烈,住宅利润不断被压缩,因此逼出了“商墅”风潮。

  以这一轮公示最早的荣盛浦乐项目为例,据测算,该地块的可售住宅实际地价达到29120元/㎡,若按限价38000元/㎡销售,基本仅盈亏平衡。商业部分将是房企的“利润回血点”。

  ①显而易见,市面上商墅产品将大量减少,限购人群少了一种买房选择,已批复的项目可能成绝品。

  ②未获批复的房企,“住宅亏钱、商墅赚钱”的如意算盘梦碎,规划方案需要重新设计,带来的时间和资金成本不说,更关键的是,提高货值的通路被堵,本就在盈亏平衡线徘徊的项目,可能就要面临实实在在的亏损压力了。

  因为杭州拿地热度高,5月首批集中出让时,为了抢到地,不少房企在做测算时,是把各方面可能获取的利润全部算上了的,其中,自然包含了通过商墅拉高货值可能获取的利润,现在这一招玩不转了后,房企可承受的地价成本也相应降低了。

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