很久之前读过一个关于“商住房”的文章，小林夫妻在一线城市拥有一套商住房，原本计划卖掉这套房子回到老家降维打击，购置两套老家的房产，没成想最后却被牢牢的套在当地。原因就在于这套房子的特殊性质，以及当时恰好出现的调控政策（购房资格门槛提高），置换梦破碎不说，原有的房子价值也打了折扣。

　　故事的经过其实很曲折，我也很替夫妻二人感到惋惜，但他们的这段经历，让我建立了对商住房更深刻的认识，不过除了商住房，其实市场上还有很多类型的房产，只不过他们不比普通商品房被人熟知，购买了这类房产，遇到问题可能求助无门，为了让大家有清楚的认识，轻松买房，今天我们就来进行一次全面的分类盘点。

　　日常房产买卖中我们最常见到的就是商品房，其他分类里的住房大多不常见于市面，因此很多人对此知之甚少，甚至很多人对于其中一些类型的房子一无所知，很多房子只有在我们进行房屋买卖活动时，才被认识到。

　　但凡事未雨绸缪总是好的，提前建立对各类房产的认识，日后的买房路可能会更加平坦通畅。

　　普通住房分类下的商品房非常常见，各路开发商从政府处租用，土地使用权限40年、50年、70年开发的房屋，在建成后用于市场出售或出租的房屋，就叫做商品房，又称作“大产权房”。生活中电视、广播、海报等多种渠道都会有房地产广告的身影，这些广告中宣传的住房，基本就是我们熟悉的商品房了。

　　◈1.共有产权房：是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。

　　按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。通俗一点来讲，就是你和政府共同拥有房屋产权的房子。

　　共有产权房的售价，一般会低于周边同地段售价的30%，因此这种购房方式，降低了中低收入家庭的购房成本。不过共有产权房是需要一定条件才可以申请的，比如要以家庭为单位进行申请，在上海的申请条件中，还明确限制了家庭成员人居可支配收入的额度，北京则要求申请人首先要具备北京购房资格。

　　◈2.安置房：是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。按照相关规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内，不得上市交易。

　　现实生活中，因为城市规划、土地开发等原因进行拆迁，被拆迁人往往都会获得配建的安置房。比如上海黄浦江两岸进行的世博会拆迁，因为涉及1.8万余户动迁居民，就专门为此安排了浦江世博花园和三林世博家园两个大型社区作为安置房源。

　　◈3.回迁房：是开发商征收土地时，赔给回迁户的房子。回迁房本质上就是商品房，拥有房产证是可以正常上市交易的。在城市化进程飞速推进的深圳，很多小区都存在有回迁房，比如诞生了大批千万富翁的深圳大冲村旧改，都市花园、新城花园等都是都是村民的回迁住宅。

　　◈4.经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。供应对象主要是住房和收入比较困难的家庭，购买后需要过5年才可以上市交易。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。在这个属性下，经济适用房又可以细分为：集资房、平价房、安居房和解困房。

　　(1)集资房：是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。

　　(2)平价房：指以成本加上3%的管理费作为销售价格，向大多数中低收入家庭提供的住宅。

　　(3)安居房：指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房，是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

　　(4)解困房：解困房是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。

　　◈5.公租房（廉租房）：全称“公共租赁住房”，是面向符合规定的，城市中等偏下收入住房困难家庭、新晋就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，也可看作廉租房，因2014年起，各地公共租赁住房和廉租房并轨运行，并轨后统称为“公共租赁住房”。

　　公租房不归个人所有，是政府以低于市场价的价格出租给特定人群，因此不支持买卖，仅有部分地区规定公租房保障家庭，租满5年后可进行购买。

　　◈6.两限房：全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

　　也就是说可以上市交易，且这样的房子在拍地时就被政府敲定了销售均价和最高价，比如，北京房山西潞街道一宗土地上的30%面积成为“限竞房”，该项目均价3.9万元/平方米，最高限制是4.1万元/平方米。

　　◈1.公寓：是集合式住宅的一种，是商业地产投资中的一种居住形式，特点是宜商宜居，主要表现在户型设计、物业管理、配套设施上，大部分公寓的土地性质为公用土地。同样，公寓类住宅在细分后，又可分为：酒店式公寓、商务公寓、产研用地类公寓、特殊公寓。

　　（1）酒店式公寓：也叫做“商住房”，一般为商业用地，按照土地性质来说，是不具备居住属性的。对于商住房有两种解释:一是既可以作店面,又可以作住房(商住两用).二是楼下是店面,楼上是住房,产权为同一人。杨红旭老师有一关于商住房的通俗解读：

　　这种宜商宜住的房屋类型，因为拥有成熟的商务环境和完善的生活配套，吸引了很多人购买投资，北京有一著名项目“北京像素”就属于商住房种类。但不论怎么说商住房不能落户，且产权仅50年，并不能作为我们房产购买的上选。

　　（2）商务公寓：市政府认定的正规公寓，具有居住属性，也可以注册办公，商住两用，一般为综合性用地（商住）或商业用地。

　　（3）产研用地类公寓：俗称工改工公寓，房屋用途是产业研究用房，是只能以企业名义购买的一种公寓。

　　（4）特殊公寓：这类公寓其实是一种没有官方定义的公寓，也是开发商为了买房子包装出来的产品。

　　这类公寓可能建在办公用地、文化艺术用地、仓库用地或其他类型的土地上，对比官方认可的商务公寓，这类公寓就是如假包换的假公寓，比如建在办公用地上的佛山万科金域中央假公寓、建在文化艺术用地上的郑州石佛艺术公社，这样的产品，买到就是坑到，一定要擦亮眼。

　　◈2.小产权房：小产权其实只是一种民间通俗叫法，法律上并没有这个概念。通常我们说的小产权分为两类：其一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房；其二是未经过任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

　　相对其他类型房产，小产权房也算广为人知，据统计，在深圳约有一半人口住在小产权房，深圳的沙井等地区，甚至有些小产权房从外观上看，建的与商品房并无差别。

　　◈3.公房：也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向该企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。市面上具有公房性质的房屋具体还有：房改房、央产房、军产房、校产房。

　　(1)房改房：又叫做“已购公有住房”，俗称“单位房”，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。在卖房能提供房屋合法证件的情况下，房改房是可以上市交易的。

　　(2)军产房：是指军队享有房屋所有权(即产权)的房屋，一般指由部队提供用地,开发商出资建造的房子。其房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，产权单位填总后勤部。

　　根据军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。例如在深圳，相关军产房的小区有: 龙华公寓,聚豪国际,翠岭华庭,侨香公馆。

　　(3)央产房：全称为“中央在京单位已购公有住房”，指职工按房改成本价或标准价购买的中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房。

　　简单的说，就是中央各单位为了解决职工的住房问题而建设的房子。属于北京的特色房产，这类住房在地段和质量上都比一般商品房有优势，但并不是所有央产房都可以上市交易的，比如：部委直属高校、航天部门、石油化工部门、国安部门、外交部门，这些特殊单位的住房是不允许社会公开交易的。

　　位于北京市西城区的南沙沟小区，是文学巨匠钱钟书和杨绛的家，杨绛更是在这里生活了四十年之久，而这个小区的房子就属于央产房类型。央产房是种很小众且比较特殊的房产类型，也是我个人看来比较有意思的房产类型，感兴趣的可以自行去了解下这类房产。

　　(4)校产房：是产权属于高等学校，分配给教职工租住，可以出售的公有住房。高等学校公有住房仅可以出售给本校职工，非本校职工不得购买高等学校公有住房。相对的校产房也是不可以出售给除原出售学校、学校教职工或学校主管部门以外人群。

　　◈4.抵债房：主要是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售的房屋，也包括开发商拖欠工程建筑公司、广告商、代理商、材料供应商等多种债务人债务而抵给债权人作为债务偿还的房子。

　　抵债房又分为一手房手续抵债房和二手房手续抵债房。一手抵债房多为开发商欠款后新房抵债，为尽快资金套现，抵债房会以相对低廉的价格出售。二手抵债房则多是债务人因银行欠款被法院强制抵债的房屋，债权人一般会对抵债房产进行拍卖或转让，取得资金抵偿应收的债务。

　　这里要提醒大家，一些抵债房虽然便宜，但却有很大风险的。由于开发商和抵债商的关系破裂，购房人不能取得房子或产权的案例有很多;也有的时候，不诚信的开发商过后会以各种名义让购房人补交差价的部分;也有存在一房多卖的现象。

　　需要提醒大家的是，关于这些住房，除了国家的保障型住房和正规商品房外，购买其他类型的住宅都相对要承担很大的风险。

　　在购买住房时，无论什么情况下，都首先要认清能否办理房产证，比如在回迁房的买卖中，回迁人可能只持有回签协议，这个协议本质上是一种私人商业协议，是不被房管局认可的，因此没有房产证的房屋交易，并不受法律保护，如果买了只有回签协议的回迁房，很有可能面临房屋不能过户，办不了房产证的风险。

　　电影《教父》中有一句经典台词：“花半秒钟就看透事物本质的人，和花一辈子都看不清事物本质的人，注定是截然不同的命运。”买房这件事上，希望大家都能如此通透。