最近，明源君和朋友聊天听到一个观点：现在的房地产政策，已经不保护刚需了。

　　在供应方面，有70/90、禁墅令、限地价/限房价等限制，主打的就是要让开发商多盖刚需客户需要的、买得起的房子。

　　在需求端，有限购、限贷、限售限制，有钱也不能买太多。同时还设置有豪宅税，买大房子就要多交税。

　　但是，从去年9月份放松“认房不认贷”之后，近期出台的一系列政策，的确是全面转向满足改善和豪宅需求了。

　　去年10月，全国基本上就已经取消了远郊容积率1.0限制，相当于取消了“禁墅令”，低密别墅产品要重出江湖了。

　　深圳全面放开了70/90限制，上海也调整了中小套型的面积标准，并且大大降低了中小套型所占的比例，一线城市正式告别了小户型占主流的时代，将全面进入改善和豪宅时代。

　　从去年下半年开始，大部分城市就已经取消了土地限价和新房限价，开始允许高价格产品出现。

　　去年12月，合肥、东莞、成都，都拍出了全市楼面价“新地王”。成都甚至在一场土拍中，就一次性拍出三个区域地王，最高溢价率高达43%！

　　今年二月底，合肥“新地王”面世。三月底，厦门、苏州、宁波在同一天之内，拍出三个新地王，楼面价分别突破6.27万/平、6.5万/平、3.26万/平。

　　各地方目前供应的土地也基本都是高价值地块，单价上不封顶，显然就是冲着打造高品质产品去了，和刚需的关系已经不大。

　　目前，依然在执行限购的城市，已经只剩下9个。其中，除了北京和深圳，其他7个城市也已经部分放开限购。

　　就连一线城市中的广州，也基本上放开了。不仅120㎡以上的房子，可以随便买，而且客户还可以通过“租一买一”、“挂一买一”，来免除限购限制。

　　同时，改善置换的业主还能享受税费减免。政策从“保护刚需”，到“鼓励改善”，已经很明确了。

　　这种转向的背后是对房地产行业主要矛盾定调的反转，也就是：市场供求关系已经发生重大变化。

　　目前在新建商品房市场，政策的确是已经不保护刚需了。盖什么房子、卖多少钱，都由市场说了算。

　　毕竟，过去行业是整体性的供不应求，所以要优先保护刚需。现在已经是结构性的过剩和短缺，主要矛盾已经变成高品质住宅短缺，所以要鼓励开发商满足改善。

　　那刚需客群背后的民生居住需求，谁来保障呢？答案是：「二手房」、「保障房」、「租赁」。

　　去年，全国各地的刚需购房逻辑，都出现了几个明显的变化，就是“先租后买”、“先旧后新”、“改善买新房、刚需买二手”。

　　行业已经正式进入了存量时代，因此，目前在二手房、租赁、保障房领域，都出台了不少新的规范文件，来搭建新的居住解决方案，保障刚需居住需求。

　　过去二十年，我国销售的商品房接近200亿平，其中大量房源就是刚需户型，这些户型作为过渡房，在二手房市场的换手率非常高。价格更低的二手小户型，成为年轻人解决“从无到有”的重要供应来源。

　　随着传统刚需客群涌入二手房市场，去年，不少城市的二手房成交，都已经超过新房成交量，成为购房主流。

　　以市场热度“一枝独秀”的成都为例，去年新房、二手房总共成交达到36万套，体量相当于深圳的5.6倍，平均每天成交上千套。其中，二手房成交量占比达到了新房的1.5倍，创下历史新高。

　　据58安居客研究院数据统计，2023年成都新房的套均户型面积约为127-137㎡之间，而二手房套均户型面积仅为93-98㎡，二者相差了30㎡。

　　3月，成都开展了经纪机构、从业人员、挂牌房源信息在线核验，要求互联网平台和中介机构核验挂牌房源，清理市场虚假信息，避免通过假房源低价吸引客户，“一房多卖”等各种违规行为，保障购房者利益。

　　长沙甚至联合七部门，印发了《关于进一步规范存量房交易秩序的通知》。将二手房的交易资金、佣金等，都纳入了交易资金监管范围。以后二手房买卖，也和新房一样要进行资金监管了。

　　房地产经纪机构、从业人员不得通过监管账户以外的账户代收、代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金，禁止开展“资金池”业务。

　　另外，还强化了交易全过程闭环监管，让中介机构以后不能再利用信息不对称，低收高卖，强制搭售服务或产品；或是串通买卖双方，故意降低申报成交价格，偷漏税费，并造成部分楼盘房价大幅波动的假象，扰乱市场。尽最大能力保障二手房交易安全、平稳。

　　去年8月「新房改」之后，配售型保障房这个“新物种”，就已经开始加速落地了。

　　据不完全统计，从去年8月诞生后，今年北京、上海、广州、深圳等超20个省市，披露的配售型保障房建设、筹集目标总规模已经超过13万套！落地速度相当惊人。

　　今年深圳、广州、西安等不少城市首批或首个配售型保障房项目，都已经开工建设。

　　据了解，不少过去审批建设的共有产权房、人才房、经济适用房等，也经过政府重新协商，转化成了“微利型”配售保障房，大大加快了新体系的落地。

　　并且这些房源入市后，将严格执行封闭流转，禁止以任何形式流入商品房市场。过去那种持有满10年，就能获得红本，上市交易的产品类型，成为了历史。

　　这样就能避免不需要的人通过保障房套利，真正的刚需群体得不到保障的情况。也解决了保障房越建越少的问题。

　　一是，配售型保障房按照“保本微利”的原则配售，价格比现行的保障性住房更低。

　　3月底，福州首个开放申购的配售型保障房，销售价格仅为5200元/㎡到5400元/㎡（含简装），仅相当于当前周边商品房价格的一半。

　　按照5200元/㎡计算，最小45平产品总价23.4万，首付8万即超3成，按照公积金贷款30年计算，每月月供仅约740元。对比项目所在福州长乐区普遍1500-2000元/月左右的租金水平，比租房还便宜。

　　目前，多数城市规划的配售型保障房户型面积一般不超过100㎡/套，刚好补充了新房市场逐渐空出来的刚需市场。

　　今年1月，央行和银保监会共同发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，去年年初开始征求意见的住房租赁「金融17条」，正式落地了。

　　这和之前在8个城市试点的1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，不是一回事。很多人都张冠李戴，搞混了。

　　租赁住房团体购房贷款，没有试点，覆盖的范围更广，由商业银行直接发放，也更加市场化。

　　二是贷款期限最长可以30年，贷款额度可以到评估价的80%。也就是说，企业不仅可以买住宅了，而且几乎跟居民住房贷款条件一致。

　　三是稳步推进REITs试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。

　　从去年初开始征求意见，到今年初落地，高层对保租房和长租公寓的金融支持，让租赁住宅的热度迅速上升。

　　据国家统计局发布的最新数据显示，2023年全年全国保障性租赁住房开工建设和筹集213万套（间），超额完成年度筹集目标。

　　近期，北京、深圳、广州等地，也都出台了相关政策规范住房租赁市场的发展。例如，北京的意见稿，就拟规定保障性租赁房的租金，应低于同地段同品质市场租赁住房租金，且年涨幅不能高于5%。

　　近期，一些城市也通过“以旧换新”政策，将商品房去库存和保租房收储结合起来。例如，郑州由城投下场，一次性收购10000套存量二手房，改造为保障性租赁住房。一定程度上，也能加速保租房的收储进度。

　　去年租赁头部企业的扩张速度明显提升，TOP30租赁企业的开业规模首次超越100万间，同比增长13.7%。

　　万科泊寓，实现了2016年以来首次盈利。贝壳的租赁业务，也依靠“省心租”模式的轻托管服务，运营规模突破了20万套，实现了194.8%的收入增长，净收入达到84亿。今年3月份，万达也成立了新的住房租赁公司，开始布局住房租赁业务。

　　机构租赁规模增长，将让住房租赁市场供应更充足、运营更规范，刚需客群“以租代购”、“先租后买”，会成为一种更被普遍接受的生活方式。

　　总的来说，过去旧模式下那种，通过对商品房市场进行全方位调控，来保护刚需的做法，的确是已经时过境迁了。

　　新的模式下，将市场和保障完全分开，更加尊重经济客观规律，也能同时起到更好的保障效果。

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