三十年模式变迁，保障制度日臻完善，覆盖人群不断扩大。自1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布以来，伴随中国经济实力的增强，从早期针对中低收入人群的经适房，到覆盖最低收入人群的廉租房，再到进一步覆盖中等偏下收入的公租房、针对新市民与青年人的保障性租赁住房，保障房类型及制度日臻完善。随着“14号文”发布，保障人群进一步扩大到城市需要引进人才等群体，覆盖人群不断扩大。

　　政策支持为历轮保障房建设重要催化，短期有望迎来建设小高峰。1998年国务院提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，带来经适房大发展，同年全国经适房新开工同比增长101%，占全国商品房新开工的17%。再如2009-2011新增廉租房518万套、“十二五”3600万套保障房规划、2015-2017年棚改1800万套目标、“十四五” 900万套（间）保租房规划均带来保障房建设高峰。尽管2023年“14号文”强调“以需定建”，但考虑当前保障性住房占比仍较低，预计短期保障房建设仍有望迎来小高峰，为下滑的地产投资提供一定对冲，后续需密切关注各地保障房建设规划、开工建设情况等。

　　保障房资金来源多样，关注新一轮PSL支持。从各阶段保障房建设资金来源来看，中央补助、地产财政、银行及公积金贷款、债券融资等均构成过保障房建设重要资金来源。根据央行数据，2023年新增抵押补充贷款额度（PSL）5000亿元，为政策性开发性银行发放包括保障性住房在内的“三大工程”建设项目贷款提供中长期低成本资金支持。从历史来看，2016-2017年PSL为棚改货币化提供大量资金支持，最终撬动三四线楼市大幅回暖。随着新一轮PSL大幅投放，有望为保障房建设提供资金助力。

　　投资建议：自1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布以来，经历三十年发展，当前国内已形成制度相对完善、覆盖人群广的住房保障体系。从历史来看，每一轮政策驱动均带来保障房大规模建设，并对投资/开工形成一定支撑。随着2023年“14号文”出台，国内保障房发展步入新阶段，尽管文件强调“以需定建”，但考虑当前保障性住房在存量住房占比仍较低，预计仍有望引领新一轮建设小高峰，为短期下滑的地产投资提供一定对冲，后续需密切关注各地保障房建设规划、资金来源、配套政策细则等。从房地行业来看，短期楼市量价下行仍将持续压制板块估值，中长期来看，建议逢低关注资产质量优化、历史包袱减轻的房企如保利发展、招商蛇口、华发股份、越秀地产、滨江集团等等，同时关注物管（招商积余、保利物业）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头。

　　风险提示：1）楼市量价调整幅度大于预期的风险：若市场下行持续蔓延，房企减值压力、资金压力将超出预期；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）保障性住房建设规模及进度不及预期风险：若各地建设规模、落地进度不及预期，对全国房地产投资支撑将低于预期。