政府要确保各项优惠政策能落地，处罚那些言而无信的“优惠承诺者”，要让业主放心地参与到“以旧买新”中，就要杜绝可能产生的各种欺诈

　　官方数据显示，当天从凌晨到下午3时，有3449人次登录“郑州市房产交易服务平台”电脑端，市民登记发布二手房信息共189条，报名参加城发集团收购并完成全部资料上传共68人，线下售楼部统计征集换购房意向信息202条。

　　今年4月初，郑州市房管局、郑州市财政局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》。郑州市提供了促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”的两种工作方式：方式一是郑州城市发展集团有限公司(政府指定作为收购主体，以下简称收购主体)收购二手住房，促成群众购买改善性新建商品住房先行在金水区、郑东新区等区域进行试点；方式二是政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。

　　4月16日，深圳市的房地产中介公司乐有家宣布，其将联合绿景地产旗下项目“绿景白石洲”，在深圳试点推广房产“以旧换新”新模式。大致操作模式为：换房客户在绿景白石洲项目交纳订金，而后意向房源可锁定2个月；其间，乐有家聚焦推广旧房，尽快售出旧房；最后客户签约新房，交易成功。4月18日，湖南省长沙市住房城乡建设局也印发《关于支持居民购买改善住房的通知》，即日起，全市范围内“以旧换新”购买新房，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠，同时不再审查购房者资格条件。

　　《法治周末》记者粗略统计，从去年至今，已经有超过30个城市推出房产“以旧换新”政策，仅江苏省就有苏州、太仓、盐城、海安、连云港等地推出此类政策。

　　在当前的房地产形势下，“以旧换新”意味着什么，这一政策如果想要起到预期效果，还需要哪些配套的措施？

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《法治周末》记者采访时说：“‘以旧换新’是个多赢的好政策。于开发商销售去化，于中介机构获得连环单、交易额增加，于无房户上车，于有房户改善，于地方稳楼市、卖地、收税，于银行拓展按揭业务等，可谓百利无一害。”

　　李宇嘉认为，要想让这个政策效果更好，最关键的是政策要从老百姓内心的需求出发，激发“以旧换新”的动力，而不能直勾勾地想着如何“卖房子”。如果还从一味刺激“买房”的角度出发，政策低效是必然的结果。“以旧换新”既关联着刚需的买家，也关联置换的卖家，其惊险的一跳，在于二手房能否卖得掉。

　　中原地产首席分析师张大伟也表示，二手房卖不动的确是今天楼市的大问题，二手房不好卖，新房肯定也不好卖。现在市场上，二手房滞销的原因还是卖家不愿意割肉，所以政策要针对二手房卖不掉这一问题想办法。

　　“各方需要关注刚需的痛点——即以低价格、低成本买到一套上佳的上车盘。因此，要实现‘以旧换新’，置换的卖家就得给刚需的买家让利。当然，卖低了卖家可能不同意，但这没关系，只要开发商愿意给置换的卖家在‘买新’的时候让利就可以了。”李宇嘉提出了自己的方案。

　　“同时，买卖双方都对成本比较敏感。二手房业主让利了，开发商让利了，政府和银行也要把金融、税收该让的利让出来，比如，按揭利率降低、契税减免、补贴到位等。”李宇嘉表示，千万不能出现“地方政府拖欠购房补贴”的情况，这是对公信力的损伤。

　　李宇嘉同时建议中介机构也降低中介费率，因为它们是“以旧换新”关键参与者，中介机构要让买卖双方看到实惠。

　　张大伟则表示，各地针对二手房应该有更多的定向政策，包括契税减免、限购单独调整等，只有二手房活跃了，价格企稳了，新房才有更多成交。

　　《法治周末》记者观察到，在不少城市出台的政策中，开发商会设定意向新房的锁定周期为两个月，两个月内如果参加“以旧换新”的购房者成功将旧房卖掉，那么新房就继续走购房手续，如果两个月内旧房没卖掉，新房购房协议失效。

　　李宇嘉认为，类似政策还需要优化，把新房锁定的周期与卖房周期相匹配。因为目前的情况下，二手房要两个月内卖掉难度很大。贝壳找房的数据显示，卖房周期要300天左右。

　　“当然，可以通过更大的新房折扣，以激励二手房业主更有动力在短期内降价卖房，这也能激发刚需买房的积极性。”李宇嘉说。

　　如果在新房锁定的周期内购房者的旧房未能成功卖出，交给开发商的订金能否如数退回？多地的政策显示，锁定期结束后，旧房没卖掉，购新协议自动失效，订金立即原路返回。这可以让参与活动的二手房业主没有后顾之忧。

　　另外，李宇嘉提醒开发商，如果想要很好地利用“以旧换新”去库存，要把品质好、性价比高的“好房源”拿出来，要让“换新”的买家真正看到，要买的新房是能改善自己居住的好房子。

　　“进一步讲，在刚需转向二手房，改善转向新房（部分也转向二手房）的新形势下，‘卖旧才能买新’的新循环下，未来‘以旧换新’的政策可能要常态化地推进。因此，要好房源拿出来，让循环更加顺畅。这是楼市能否稳定下来的关键。”李宇嘉补充。

　　据媒体报道，江苏省太仓市从去年就启动了房产“以旧换新”，第一批次“以旧换新”工作结束后，太仓方面对未置换的客户作了详细分析，发现较多市民反馈新房供给选择有限：首批试点开放的可购新房仅是太仓城发集团的3个在售项目100套房源，选择余地较小。因此，在第二批次试点中，太仓加入更多不同区域、不同面积段、不同总价段的新房，满足市民的不同需求。

　　公开资料显示，在郑州、太仓等地提供的“以旧换新”方案中，有地方国资的身影。

　　比如，太仓已经开始实施的模式是，购房者将符合条件的普通商品住房按规定出售给指定的国资公司，然后购买国资公司指定的新建商品住房。与此同时，对于符合“以旧换新”政策的旧房，有一系列要求，包括建筑面积小于144平方米、只能置换一套新建商品住房、置换总价不得高于新房总价的60%等条件。此外，旧房要求具有独立不动产权，且产权清晰。

　　太仓市在2023年国庆期间就开始试点地方国资托底“以旧换新”模式，太仓居民如果有“以旧换新”意向，可通过太仓市行政服务APP“太融e”点击“以旧换新”页面，填写报名信息，官方会统一安排旧房价格评估，新房房源由太仓市城市发展集团有限公司（以下简称“太仓城发集团”）、太仓市城市建设投资集团有限公司（以下简称“太仓城投集团”）两家国资公司提供。

　　根据媒体报道的信息，有购房者表示，自己的房屋评估价有的高于市场价，有购房者则表示评估价略低于买入价。

　　张大伟认为，由企业先收购旧房，然后购房者直接购买企业开发的新房的模式，对房企主体要求较高。整体看，这种“以旧换新”对于市场来说也可能存在后遗症，就是收购下来的房子怎么处理。

　　在郑州的方案中，郑州城发集团收购的二手住房将覆盖郑州市内八区，城发集团会将收购的二手房用于保障性租赁住房；在太仓的模式中，旧房也是由地方国企收购后，改造为人才房和保障房。

　　“政府集中建设的保障房比较容易监管，这种散落在居民区的保障房将来如何监管，如何避免不符合保障条件的人居住在这些房屋里？”张大伟说。

　　李宇嘉认为，政府可以有更多可为的空间。首先，政府要确保各项优惠政策能落地，处罚那些言而无信的“优惠承诺者”，要让业主放心地参与到“以旧买新”中，就要杜绝可能产生的各种欺诈；其次，建议地方政府搭建公信力强的住房交易信息平台，将其打造为聚合房屋买卖双方、开发商、中介机构、评估机构、金融机构等公信力强的平台，平台上的客户是“真客户”，房源是“真房源”，评估价格是独立但相互竞争的第三方作出的公允价格，金融是普惠的。

　　“存量住房时代，迫切需要这样的平台，以匹配供需双方，同时还能降低交易成本（比如，买卖双方线上匹配，中介线下撮合）。”李宇嘉还建议更多的地方政府推进二手房“带押过户”，因为如果“带押过户”能实现，二手住房“以旧换新”会更加顺畅，成本更低，更受买卖双方欢迎。