买房应该看长期供需趋势来买，再结合短期供应、价格走势来确定买房节点。如果你最近正巧想要买房，可以加我

　　本月LPR与上个月一样，五年期贷款利率为4.2%，目前济南执行的是下浮20个基点！（后期不管LPR怎么变化，基点是不变的，我能讲明白吗？）首套房利率4%、二套房利率4.8%，维持上个月的利率。反正我脸挺疼，我二十号群发的消息是首套房利率将会降到3.85%。哎，让银行吐点利润，比登天难。

　　从去年九月十六号开始，济南除二环以内的历下区。市中区继续限购之外，其他区域放开限购，你别看这个限购区域看起来面积很大，但90%的新房还真没在限购区域内，不需要落户，不需要社保，直接购买，现在济南是虹吸周边城市的资源，谁离得近谁倒霉。等足够强大，就会跟上海一样，反哺周边城市了。

　　1：在济南没有房也没有贷款（或曾经有过贷款记录但是结清了）：商业贷，组合贷，纯公积金贷款均算首套

　　纯公积金贷款：最少首付30%，利率3.1%2、在济南有一套房但没有贷款（或曾经有过贷款记录但是结清了）：商贷算首套，组合贷，纯公积金贷款算二套

　　3、在济南有两套及以上的全款房（或曾经有过贷款记录但是结清了）：商贷算首套，不可以使用公积金贷款

　　5、外地有房但没有贷款（或曾经有过贷款记录但是结清了）：商贷，组合贷，纯公积金贷款均算首套

　　6、在济南以外城市有一套正在还着贷款的房子：商贷，组合贷，纯公积金贷款均算二套

　　7、有两套房子的贷款目前正在还，无论房产是否在济南，都不可以再贷款，只能全款，满足二胎政策或者老人投亲养老政策

　　政策回顾：支持养老及多子女家庭合理住房需求。本市户籍家庭, 限购区域内家庭住房总套数在两套及以下，有父母投亲养老情况并取得居住证6个月以上的，可在限购区域内增购商品住房1套；家庭有2个（含）以上子女的（子女已经取得本市户籍，其中至少1个未成年），可在限购区域内增购商品住房1套。

　　不满足政策要求的，卖掉一套住宅、过户给老人或者是以满十八岁子女一套、结清一套住宅的贷款记录，都可以再买，算二套房。

　　如果当初你是走商业贷款购买的，是首套房。但是有特殊情况，有些买公寓走的是住宅贷款，还是要以征信上的贷款记录为准。

　　银行普遍认可的收入是XX企业代发工资，XX企业代发奖金之类的，从严格意义上来讲，所有为了避税发放的公对私，私对私的转账，不算是收入，只能是算是流水。但如果固定时间，固定的人每个月都给你发，有些银行是认可的，商贷相对宽松，公积金的审核要严格一些。每个银行对收入的认定标准并不是完全相同的。部分银行可以认定报销类、房租的收入。

　　可以，尽量全款，并且需要你的直系亲属做担保人，贷款买的话，会非常麻烦，并且未成年人买房有三点是需要注意的

　　（1）：此房父母无权做抵押（2）：父母离婚，此房产归抚养者所有（3）：孩子成年后再买房，算是二套房

　　济南市户籍按照生育政策于2023年1月1日以后出生的二孩、三孩家庭，每孩每月发放600元育儿补贴，直至孩子3周岁。

　　对按政策生育二孩、三孩家庭的子女，协调支持符合入学条件的同一家庭不同年龄段子女同一学区入学。鼓励优先保障三孩入普惠性幼儿园。

　　申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷60万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷90万元

　　生育三孩的缴存职工家庭，申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷60万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷100万元。

　　首套：不到二胎标准，个人最高贷款50万，双人最高贷款80万（截止到今年十一月十四号，后期会不会延长，不确定）

　　2：最近半年缴存基数 X 12 X 0.6 X 缴存时间系数 X 贷款期限系数：半年到一年0.3一年到三年0.4三年以上0.6

　　答：办理完贷款之后，可以继续冲抵，假如你公司每个月＋个人一共是缴纳1000元公积金，房贷每个月是两千块钱，办完冲抵之后，房贷2000－1000＝1000元即可。另外你租房或者装修都可以提取。

　　答：公积金现在只有次数的限制，但是没有地区的限制，你在济南也可以用上海的公积金，可以用两个人的。

　　答：所有楼盘都可以，之前恒大不允许，因为他资金运转速度需要特别快，公积金放款相比商贷要慢。但住建委要求，所有楼盘都不允许拒绝使用公积金。如果现在还有拒绝的，可以打12345投诉。

　　20：现在是8月21号，我的社保跟公积金11月底才够6个月，想现在买房的话，还能使用公积金么

　　答：可以，先交定金或者是首付，但是要跟项目谈好办贷款时间，需要办贷款的时候，你公积金跟社保满足要求就可以了。这种情况下，可以联系我，我来协商。

　　21：结婚前买房，写一个人的名字，用一个人公积金贷款，婚后可以使用另一个人的公积金共同还款吗

　　目前济南的合作银行里，最高贷款年龄不超过80岁。但年龄越大，认定的标准可能会稍微复杂一点，也要考评共同还款人的资质。

　　同时，如果女方不超过65，男方不超过70，可以做“接力贷”，也可以贷款30年

　　24：我的公积金是找代缴公司缴的，就是社保和公积金不是一个单位，影响公积金贷款吗

　　答：只要两个人都有济南购房资格，房本上的两个人无血缘关系也可以，可以是两个朋友一起买房，可以是两个同学一起买房，也可以是两个陌生人

　　我曾经有两个客户，同事关系，写了两个人的名字买了房。如果不做公证，就默认两人平分这套房，各占1/2，如果有公证，写了名字也可能跟这套房子没关系

　　对了，这里多说一句，住宅不可以用公司名义购买，因为在2017年4月20号之后，济南就要求必须获得济南购房资格的主体才可以购房，公司明显不符合。

　　答：原房产在济南，还有外地一次未结清贷款记录，不可再使用公积金原房产在济南，无其他未结清贷款记录，再使用公积金买算二套原房产在济南但已过户或已卖掉，再使用公积金买算首套原房产不在济南，但有两次及以上次数外地贷款记录未结清，不可再使用公积金原房产不在济南，还有一次贷款记录未结清，再使用公积金算二套原房产不在济南，无未结清贷款记录，再使用公积金买算首套

　　答：如果办理了组合贷，公积金是没法一次性提取出来的，它只能是按月委托提取。按月委托提取是提取月供的上限，比如说一个月月供5000，商贷加组合贷，一共5000，就能按月委托提取最多5000，余额如果有10万，可以提取20个月，没法一次性提取。

　　30：办理公积金贷款的话，对公积金的额度有要求么答：没有。只要你最近半年一直连续缴纳，就可以使用公积金，只是贷款额度可能会有不同

　　答：可以提高首付比例，部分银行首付提高至40%，商贷可以不需要流水，只需要收入证明；部分银行首付提高至45%，组合贷可以不需要流水，只需要收入证明。但如果实在满足不了，具体问题沟通银行，有些小银行贷款政策比较灵活

　　（1）：中介费中介费是交到中介公司或者中介个人手里的，多少都有谈的空间，但是比较大的几家中介公司是有底线年，且是卖方家庭

　　90平以下，无论几套，总房款的1%90平以上，首套收取总房款的1.5%，二套收取总房款的2%

　　要是在历下买了一套90平以上的，在槐荫买了一套90平以上的，那就是首套1.5%，二套1.5% ，我能讲明白吗?

　　我有个客户曾经遇到过收车位过户费的，这个完全不需要交，因为车位属于房子的附属品，是一起的。但如果是单独购买车位，那肯定是需要收过户费的，这个就比较复杂了，不细讲了。

　　“居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类住宅建筑被定义为“居住公寓”。

　　按照用途来说，居住公寓属于住宅。居住公寓和普通住宅的最大的区别，是居住公寓卧室在大寒日光照时长低于2小时。”居住公寓与普通住宅有何不同？

　　除了大寒日卧室光照时长短，居住公寓与普通住宅还有不同吗？其余基本是相同的。

　　居住公寓同样划片入学，上学优先级与普通住宅相同，在今年济南市各区招生指南中有了明确说法。之前有传言“住宅上学等级高于居住公寓”，今年各区都规范了，以孩子落户时间为准排学位。

　　大寒日不足两小时日照的住宅叫居住式公寓，但大寒日并不是全年采光最差的一天，只是全年最寒冷的一天，而冬至日才是全年光照时间最短的一天，所以说，居住式公寓如果在大寒日不足两小时，在冬至日的时候，时间更短。

　　目前居住式公寓除了采光不足，下居住式公寓的证，其他地方与住宅并无不同，关于有些人关心的居住式公寓上学跟住宅区别对待的问题，教育局的回答是济南目前没有区别对待。还有一点，居住式公寓一般比住宅便宜1000-1500一平，如果便宜2000+，性价比还是比较不错的，但如果便宜个三五百就买，就不是特别合适了

　　（现价-原发票价格-原契税-印花税-现增值税-折旧）*（30%-60%）。其中，折旧=原购房发票*年限（契税发票日期至今的时间）*5%；

　　（现价-原发票价格-原契税-印花税-土地增值税）*20%房产税：房屋原值*70%*1.2%；

　　济南户籍，两孩或者以上，有父母投亲养老情况并取得居住证6个月以上的，最多可在济南限购区域购买3套房产；家庭有2个（含）以上子女的（子女已经取得本市户籍，其中至少1个未成年），最多可在济南限购区域购买3套房产非济南户籍，最多可在济南购区域购买1套房产

　　（1）：专科及以上学历，在济南连续3个月社保，且最近3个月仍在缴纳中，可首付30%，最长贷款30年，在济南最多买一套房

　　（2）：专科以下学历，在济南近2年内连续12个月社保或者连续12个月个人纳税记录，可首付30%，最长贷款25年，在济南最多买一套房落户济南，最多可在济南买三套房

　　43：如果我已婚，有济南购房资格，但我对象没有购房资格，房本上可以写两个人的名字么？

　　如果你是本科学历（含非全日制本科），连续缴纳3个月社保，就可以在济南买房，30%首付，不需要落户如果你的学历不满足本科，需要一个月一个月的交，连续12个月之后就可以在济南购房

　　或者，可以找个济南的小哥哥（小姐姐）结婚，你就可以公正合法的在济南购房啦... ...

　　市中区户口，历下区户口，历城区户口，高新区户口，槐荫区户口，天桥区户口，济阳区户口，章丘区户口，长清区户口，莱芜区户口，钢城区户口，商河县户口，平阴县户口

　　只要你拥有以上户口，都可以直接在济南买房，不受社保限制，非限购区域无限制

　　其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

　　本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

　　8月1号，央妈召开了一个下半年的工作会议，其中有个很重要的内容，那就是宣布要指导商业银行依法有序调整存量房贷利率，换句话来说讲，当年站在利率山顶的我们，能下山了。这真的是久旱逢甘霖啊。

　　其实早在7月1号，央行也有过类似的表态，当时是鼓励、支持商业银行与借款人自主协商变更合同约定。或者是新发放贷款置换原有存量贷款。

　　最近又传出中信银行初步拟定利率下调的办法是统一降低百分之一的利率。这瓜不保熟，只是道听途说。

　　2008年的时候，降过一次利率，从利率85折，下限是最低不低于75折，但那个时候我们的房贷总额应该是在2.8万亿左右，而现在我国的存量贷款总额接近38万亿。这么大的基本盘，最高层要考虑降多少、怎么降、是直接跟新房4.0%看齐，还是给到基准值LPR4.2，是给5.0以上的人降还是全部都降。

　　买房应该看长期供需趋势来买，再结合短期供应、价格走势来确定买房节点。如果你最近正巧想要买房，可以加我