根据相关统计数据，2024年，境内房企到期债券总规模为7703.1亿元，其中，信用债占比69.0%，海外债占比31.0%。总量上看，虽然与上一年到期余额超9500亿元相比下降19.6%，但整体规模仍处于较高水平。

　　1、当前债券余额最高房企为华润置地，信用债余额高达720.96亿元，其次是保利、首开、招商蛇口及万科，信用债余额均超500亿元。

　　2、截至今年5月，信用债到期压力较大的房企有信达地产（36亿）、华润置地（30亿）、美的置业（30亿）、金地集团（20亿）；

　　3、截至今年年内，信用债到期压力较大的房企是首开（138亿）、华润（135亿）、保利（116亿），均超过一百亿。

　　2025年到期压力较大的房企，除了正处风雨飘摇中的万科（326.4亿，排第1），还有首开（297亿）、保利（224亿）、铁建（199亿）、信达地产（184亿）、招商（183亿）、首创（159亿）。

　　2026年信用债到期压力较大的发债房企三甲分别为：首开（180亿）、招商（164亿）、万科（124亿）。

　　值得一提的是，龙湖通过提前还债，又逢经营贷新政春风，到期的信用债压力大幅减轻，年内到期仅60亿，明年到期145亿，后年到期60亿，总信用债仅余273亿。

　　而与房企大量公开债务到期相对的，是房企近乎腰斩的销售收入以及大幅萎缩的融资金额。

　　据克而瑞数据，今年1-4月，百强房企累计业绩近10914.1亿元，同比降幅46.8%，较2021年高点时销售额降幅高达70%。

　　融资方面，据克而瑞数据，2024年1-4月65家典型房企的累计融资总量为1325.79亿元，同比减少44.84%。

　　销售收入和融资金额的大幅下降，大幅截断了房企的现金流入，这对房企持续偿债的影响是十分巨大的，既没有销售金额补充支出，又没有新增融资的借新还旧，房企的现金流必然趋于枯竭。

　　参考标普信评对国内房企进行的流动性压力测试，若房企销售额再降30%，各类所有制样本房企均偿债能力不足。

　　从主流的房企应对方式来看，最常见的是债务展期，去年下半年以来，不少房企已经进行了二次债务展期。如融创，2023年完成了境内外债务的重组，并借此实现了大量债务的降杠杆和展期。今年5月，融创又将旗下的四只债券进行了展期。

　　一些财务状况相对健康的房企，则会选择提前偿债。如龙湖，在财务稳健之下，提前偿还了部分债务。

　　但对大部分房企来说，只有停止拿地节省开支，销售回款尽量汇集到总部用于偿还债务。按照克而瑞数据，今年前四月近七成房企尚未拿地，销售百强房企拿地销售比仅为0.16。

　　当然，如果仍然不能偿还债务，房企还有变卖资产的路可以走，典型如万科，今年来已经连续卖了上海七宝万科广场股权、普洛斯股权、深圳湾超级总部基地宗地等资产。

　　综合来看，债务展期、收缩投资、降本增效、资产处置，就是债务压力较大又无法新增融资房企的偿债主旋律。

　　当然，在当前的市场环境下，加快去化和回款才应是房企的主要目标，若市场热度不佳，建议房企继续以价换量加快回款，典型可参考保利、中海等央企的大幅打折促销。

　　从现实来看，虽然政策频频加码救地产，但房企若想要活下去，积极自救或才是最可靠的重生路径。

　　其实，4月底的时候市场各种“小作文”就开始传播，一度在月底时候引起了股市的反弹。可以看到，4月25日之后，上证地产指数出现了一波走高，此后地产股的上扬持续了近一个月。

　　首先是4月30日中央政治局会议对房地产“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的定调，让市场看到了高层对房地产“去库存”的就是希望。

　　同一天，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，从土地供应源头上调控房地产，控制城市库存。

　　当天，首都北京也立即发文，放松五环外限购，具体内容为：北京户籍居民家庭、北京户籍成年单身人士、以及非京籍5年社保人士，可在限购一套的基础上，在五环外新购买1套商品住房。

　　紧接着，5月9日，杭州、西安等核心二线城市，宣布全面解除限购，此前，南京、成都、武汉、苏州等核心城市均已全面放开限购，至此，核心二线城市限购基本完全解除。杭州、西安等城市还送出了“买房送户口”的大礼包。（政策细节请参照各地官文件）

　　5月17日当天，央行、金融监管总局等部门接连发布了4个救市大招，包括需求端的最低首付15%、不设商贷利率下限、降低公积金贷款利率等，以及继续去库存的大招——地方政府回购库存商品房。

　　10天之后，核心一线城市上海，发布了房地产救市新“沪九条”，对上海买房进行了大幅度的松绑，包括非沪社保5改3、非沪单身二手房全市可买、多子女家庭可增购1套等购房资格上的调整，以及首套商贷首付比例20%、首套利率LPR-45个基点、上浮公积金贷款额度等购房成本端的调整。

　　·广州政策利好主要有两条：首套房首付15%、取消房贷利率下限，以及六大限购区购房社保降至6个月。

　　·深圳首套房首付比例调至20%，首套房贷利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，两者都与上海持平。

　　至此，一个月内，北上广深4个一线城市都出台了房地产救市政策。虽然力度各有不同，但显然已经在努力激活市场。

　　从新政后的市场表现来看，几大核心城市市场活跃度明显提升，但实际的成交情况，还需要时间发酵。而其他城市，大概率只有核心城市市场明显复苏，才会带动整体的向好。

　　整体而言，房地产发展至今，事实证明房地产及其关联产业的重要性，在中短期内根本找不到其他行业来替代。所以，当下救房地产不仅是救行业，更是救民生、救经济。

　　从企业端来看，根据克而瑞数据，5月当月TOP100房企实现销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%，同比降低33.6%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。累计业绩来看，今年1-5月TOP100房企总的操盘销售额14133.7亿元，同比降幅依然高达44.3%，但降幅收窄2.5个百分点。

　　从城市层面来看，克而瑞数据显示5月30个重点城市整体成交1081万平方米，环比增长4%，同比下降34%，且与一季度均值相比增长23%。而累计成交来看，前5月累计成交同比降44%，降幅收窄2个百分点。

　　四个一线万平方米，同环比分别下降34%和6%。其中北京因核心区域供应放量，成交与上月基本持平，延续供不应求走势；上海、广州、深圳稳中有降，月末3个城市均出台了楼市新政，尤其是上海的“527”新政，但短期内仅带来来访量上升，尚未在成交端有所体现。

　　二三线新政”后截至目前已有至少13个省份、15个重点城市落实新政内容，在此影响下成交缓步复苏，环比微增6%，但同比仍保持下降。不过，除了西安、成都、武汉、杭州等热点城市之外，大部分城市市场则继续回调，5月成交同环比齐跌，延续探底行情。

　　以上海为例，上海某门店中介表示：“5月最后一周，我们店里除了当天值班人员外，22个人基本都是全员出动，在外面带看，新政后来访量确实明显增大了。”

　　预判6月，政策效果进一步显现叠加房企年中冲刺节点，成交总量或将稳中有增，绝对量有望创年内新高，而且一线整体热度绝对好于二三线，但全国市场的热度传导或还需要时间。

　　另一个值得注意的现象是，土地成交的持续萎靡，以及房企投资力度的进一步下降。

　　根据克而瑞数据，5月全国300城经营性土地成交3346万平方米，环比下降16%，较上年同期下降接近五成。

　　而且，销售百强房企前5月的整体拿地销售比仅0.15，体现出极低的投资意愿。

　　不仅房企拿地意愿低，城市也在减少核心区域的土地出让。如广州，近日暂停了14宗土地的出让，基本上都是中心区高价靓地。

　　一般来说，地方政府和房企的决策体系，较个人决策来说肯定更为全面及理性。所以，对于个人来说，在看到政策利好之外，地方和房地产企业的动作，或更值得留意。

　　5月30日，广州市增城区新塘镇发布《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》，提及拟采用购买市场化商品房作为该项目安置房源，并向社会征集符合条件的住宅房源（房企）。

　　其中，最引人注意的内容是：房源交易单价以成本法的评估方式确定，原则上为“土地成本+建安成本”。

　　根据公告要求，安置房源需在增城区新塘镇范围内，并已取得预售许可证、满足签约条件和项目安置需求量，户型面积段必须能组合出72个280平方米、2个270平方米的安置指标。即：总建面≥20700㎡，户型面积段必须能组合出≥72个280㎡（误差≤3%），和2个270㎡（误差≤3%）安置指标，总建面20700㎡误差在±300㎡内。

　　值得注意的是，报名条件并没有限制房企的性质，也没有表示全部安置房源必须要位地同一个小区。这表示，符合条件的项目都能报名。报名时间截止到6月3日。

　　一家参与报名的广州本地民营房企表示：“我们项目现在的售价已经低于成本价了，如果能以成本价卖给政府当然最好了。”

　　或许是报名时间已经截止，也或许是成本价回购的话题影响太大，显然地方政府已经撤回了公告。

　　地方政府回购商品房房源作为本轮房地产去库存中最受瞩目的大招，虽然当前对央行3000亿元保障性住房再贷款额度不足的质疑声音不绝于耳，但市场依然对此举饱含希望。

　　5月下旬，重庆国企重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司发布《公告》称，重庆嘉寓将面向重庆中心城区征集批量收购商品房用作公共租赁住房。

　　①位于重庆市中心城区轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、医院院区周边一公里内；

　　⑤房源须为现售商品房，并已取得商品房竣工联合验收意见书和房屋实测面积报告；

　　房源价格采用收益法进行测算，由测算基础价和市场价的加权平均值（分别为60%和40%）两部分构成。“企业在申报房源时，需给出项目拟出让价格，我们会根据企业报价进行筛选，再与企业进行价格协商。”重庆嘉寓相关人士表示。

　　今年2月，重庆地方国企就曾收购过7个项目，合计4207套房源。据了解，这批房源预计今年下半年陆续投入运营。

　　杭州市临安区住房和城乡建设局曾在5月中旬发布《公告》称将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。

　　2、收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60㎡（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60㎡以上的每套按1.0个车位比例配置。

　　3、房源面积原则不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房。

　　收购价方面，公告表示将以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。

　　对于杭州临安的回购政策，当地房企表示：“整栋楼单套面积均不超过70平方米”这一条件非常苛刻，目前在售项目达到收购门槛有一定难度。

　　整体来看，目前各地都还在对回购商品房进行实际的探索，但具体政策效果如何，会如何拉动市场，还需要时间观察。

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