东方金诚首席宏观分析师王青向记者分析指出，5月17日楼市新政密集发布后，从各地执行情况来看，下调首付比例、降低公积金贷款利率等措施都已得到较快落实，但最为关键的房贷利率下调幅度普遍仅为0.3至0.4个百分点。这与过去两年的房贷利率平均下调节奏相比没有明显变化。这或与当前银行净息差处于历史低位，且已低于1.8%的“警戒水平”有关。

　　“我们判断，本次国务院常务会议后，居民房贷利率下调节奏有可能进一步加快，直至楼市出现明确的企稳回暖势头。”王青分析，着眼于缓解稳息差对银行下调房贷利率的掣肘，接下来监管层或将有效发挥存款利率市场化调节机制的作用，通过政策性降息、单独引导1年期LPR报价下调等方式，推动存款利率较快下行，这是当前推动房贷利率较快下调的一个有效措施。必要情况下监管层还有可能强化对商业银行房贷利率的窗口指导。

　　王青认为，当前的一个政策发力点是房地产去库存、消化盘活存量房产。5月17日央行宣布，设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。具体操作方式是银行向地方国企提供贷款，用于收购存量新建商品房，而后央行按照贷款本金的60%发放再贷款。业界预计能带动最高5000亿元的银行贷款。同日召开的全国切实做好保交房工作视频会议要求：“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”

　　国家统计局数据显示，4月末待售商品房面积为7.46亿平方米，若降至过去10年平均5.91亿平方米的库存水平，去库存规模将达到1.54亿平方米。王青还估计，若5000亿元贷款全部落实到位，能够消化存量商品房约0.6亿平方米至0.7亿平方米，相当于待削减过高库存的40%至50%。从本次国务院常务会议的部署和要求来看，未来保障性住房再贷款额度还有上调空间。

　　谈及房地产新模式，叶青指出，保障性住房和商品性住房要并驾齐驱。“此前一段时间，市场化的多了，保障性的较少，所以从去年8月起，各地启动新一轮保障性住房建设，不管是配售还是配租，这都是稳定房地产市场很重要的基础性措施。”长期以来，在一、二线大城市，由于房价高，部分工薪收入群体买不起商品住房。据悉，新一轮保障性住房建设分为配租型和配售型两种。按要求，地方政府要根据供给能力，合理确定保障范围和准入条件，逐步将范围扩大到整个工薪收入群体。

　　叶青关注到，今年以来，不少地方在推进保障房建设方面有了一些探索。今年3月20日，全国首个新建配售型保障性住房项目、国开行专项贷款支持的首单项目——福州双龙新居项目正式开放申购。这意味着，作为新一轮保障性住房体系的“新物种”，配售型保障性住房正在加速落地。该项目预计是在2026年的12月31日竣工交付。

　　据不完全统计，目前全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目，并在明确保障对象标准、以需定建、轮候库建设、用地保障、资金监管、配售价格等方面也形成了一些好的经验做法。例如，西安将部分刚开始建设和还没动工的经济适用房项目直接转为配售型保障性住房项目。“西安动作比较快，可以期待一下政策效果。”叶青说。