“很多人认为小区有物业企业，居民才享受得到物业管理服务。其实，业主委托物业服务企业或其他管理人管理小区基础设施，也属于物业管理服务。”市城管局物业服务管理中心负责人熊龙江说。

　　由于历史原因，我市存在一些没有物业管理服务的老旧小区，这些小区基础设施破旧，且居民以老年人和低收入群体居多，有的小区甚至不具备引进物业企业的条件。这些小区该如何管理？只有对市区所有小区基本情况了如指掌，才能为其定制最适合的治理模式。

　　去年3月，由市城管局牵头，两区城管部门组织市区各街道按照属地原则，用时一个月左右，对辖区内的小区建成年代、建筑面积、户数、栋数、当前管理模式等做了一次详细的摸底调查。

　　调查数据显示，市区有物业管理服务的小区170个，无物业的小区81个，不成小区且无物业的零星楼幢区219个。

　　为结合居民的服务需求及消费意愿，我市按照有物业管理服务小区、封闭式或边界清晰开放式小区、边界不清晰或楼栋数较少且相邻较远的无物业小区等情况，因地制宜探索社区治理新模式。

　　对于已有物业服务的小区，由街道加强对业主委员会、物业服务企业的监督指导，完善现有服务管理模式，增强物业企业与居民融合度，提升物业管理服务水平和居民满意度；

　　对封闭式或边界清晰开放式无物业服务小区，应当在街道、社区指导下组建业主委员会；

　　对边界不明晰或楼栋数较少且相邻较远的无物业小区，不具备业委会成立条件的，指导组建业主自管会；

　　对不成小区无物业零星楼幢，无法纳入附近小区物业代管且无法成立业主自管会管理的小区，采取社区兜底的方式，对小区环境卫生进行基础性的保障。

　　“小区治理工作三分靠建、七分靠管。由于老旧小区楼房建设年代较早，加之长期没有物业管理，难免会出现小区绿化损坏、基础设施不全、线路管网老化等问题。”熊龙江说，加强老旧小区治理，不仅成了小区居民的“心事”，也成为城市治理者的“心病”。

　　“我在这个小区住了20多年，以前楼梯口附近的化粪池每年都要满出来一次，平时，小区里车辆乱停放影响出行，真是苦不堪言。”谈起过去的生活，梅列区列西街道五四家和小区居民苏丽真直摇头。

　　我市抓住中央支持福建新一轮发展、城市老旧小区改造配套基础设施建设等政策机遇，积极争取老旧小区改造专项债券和专项资金补助支持。实施老旧小区微改造三年行动计划，对拆墙透绿、管网线路、防灾防疫、安防技防、消防安全等基础设施进行改造提升完善，让许多老旧小区发生了翻天覆地的变化。

　　以五四家和小区为例，小区内车辆停放有序，原有水泥路面变为沥青路面，照明设施得到进一步改造和修缮，重新更换了屋顶下水管，规整了弱电管线环境好了，小区居民看在眼里，乐在心里。

　　“老旧小区改造好后，如果后续无人管理维护，很快就会衰败下去。然而要引进物业管理或成立业主委员会、业主自管会进行管理，都需要小区居民缴纳一定费用。但这里的居民从来没有交物业费的习惯，从无到有，这也成为小区治理工作的大难题。”熊龙江说。

　　“为解决这个问题，我们在老旧小区改造时，就通过依法依规拆除柴火间等附属设施，合理增设停车位。同时向在小区内停车的三证统一居民征收120元／月、非小区居民征收200元／月的停车管理费，并通过墙面广告等方式为小区创收。目前所得费用基本能够满足小区日常管理，小区居民不需要再缴纳物业费。”梅列区列西街道富华社区居民委员会党总支书记陈红说，下一步还将引进第三方充电桩，进一步充盈小区账户。

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