01、从3月份数据看一线年，楼市会异常复杂，肯定有乐观的理由，比如货币宽松，但也没有十足的信心。比如，2月份大家谈论疫情的影响，参照的是2003年SARS，认为冲击很快就会过去的。但现在，我们开始参照2008年金融危机了。

　　还有一个显示市场回升的信号是，3月份一线城市二手房新增客源量、挂牌房源量，都在明显上升

　　北京，新增客源和房源，从2月的9.5万、0.4万，上升至3月的19.1万、1.5万

　　市场触底回升时，首先激活的，就是刚需，比如本来计划春节结婚后买房、发了年终奖节后买房的人群。

　　另外，持续货币宽松，银行资金多，按揭也充足。而且，银行现在给中小微企业的纾困贷款（比如“经营贷”）非常多，财政有补贴，有的借道进入楼市，这在深圳有很多案例。

　　三是一线城市（除了深圳以外），从2017年加码调控，到现在楼市基本蛰伏3年，但人口还在明显的涌入。

　　04、一线月份，楼市回升趋势，一定是存在的。只是，由于疫情开始冲击到就业和收入，这种趋势维持多久，回升的势头如何，取决于疫情及其影响。

　　未来，调控政策不变的话，还真不能太乐观，特别是那些抱着抄底心态的人，以为2008-2009年式的救市又会再来，但是今非昔比，依靠楼市已没有空间了。从近期微观数据来看，一线楼市回升的动力，似乎开始减弱。

　　比如，3月份相比2月份，北京、上海、深圳，新增客源量/新增房源量，分别从21.4降至13.1，16.0降至8.8，38.4降至8.7。

　　说明什么？乐观讲，因疫情影响推后挂牌，于是在3月份集中挂牌；悲观地讲，疫情冲击到商业经营，民企或中小微企业卖房求生。

　　笔者近期挂了一套房子，半个月了也无人问津，中介的电话都很少，租房的却有几个。

　　新开盘首日认购率，这是描述新房市场热度最好的指标。根据中原地产统计，由于新盘少，2020年第9周（2.24-3.01）恢复到疫情前的96%。随着新开盘数量增加，第10-12周（3.02-3.23）回落至疫情前70%。近三周（3月13-4月3日），29城平均开盘认购率仅43%，历史低位。

　　笔者所在的广州，3月新盘平均去化率，都在40%左右。凡是去化能到50%的新盘，都是刚需盘，并有以下几个特征：

　　但很明显，刚需的支付能力并不是很足，认购率、去化率双双下降。此外，还有一个困境是，前期融资成本高、地价高（2016-2018年是地王最集中的年份，2019年土地溢价率下降，但绝对价格还在涨），而近期热点城市还在“造地王”，给市场填信心。因此，开发商不会明显降价，后续高价盘还会涌现。另外，二手房市场看房量增加，京沪深等城市业主涨价比例也在上升，这也制约需求。

　　2季度以后，疫情蔓延对就业和收入的影响全面显现，有的行业，比如教育培训、连锁餐饮和旅游等已开始裁员。如果调控政策不改变，特别是限贷政策不调整，居民收入难以支撑的话，楼市回暖还能维持多久呢？回升势头能有多大呢？问题是，不允许加杠杆，这是调控的一条红线月份的微观数据看，回升动力或许在减弱。后续，大家还是以观望为主，即便是打算买房，新盘供应正在路上，选择余地也很大。

　　新房供给上来了，对二手房市场也是一个压制，京沪深二手房涨价势头也会减缓，可挑可选，当下二手房上调挂牌价，这是不可持续的。

　　下一步，减费降税或许会到楼市，热点城市迫切希望降低二手房税费，这样整个市场才能循环起来。