在海外漂泊十几年，在亚非欧十数个旅居工作，所见所闻结合一些历史数据，预测未来国内楼市大概率继续上涨。废话少数，立帖为证。

　　只要外部环境没有大的变化，国内经济基本面持续向好，楼市99.9%持续上涨。与人口出生率、城市及地段关系不是特别大，但与涨幅和涨速关系就大了。

　　一些发达人口早就负增长了，房价还上是在涨。比如英国，出生率一直在下降，跟中国目前面临的情况类似，但是楼市一直在涨，虽然有一些波动，但大趋势一直在涨；还有日本，广场协议后楼市腰斩之后再腰斩，失去了30年，现在东京房价已接近当年的1.5倍，而且日本总人口已经连续下降了十多年。

　　中国要强大要进行文化渗透，14亿人口已足够用，历史上的外族入侵反而被同化，多次证明了华夏文明的生存能力，建议尽快逐步开放移民政策，起码对东、南亚同人种的人要尽快开放试点，移民过来的主要是青壮年，带着一些孩童，一些移民包括美国的移民经济都搞的有声有色。

　　目前，大家的共识是一线城市和强二线城市，楼市会长期向好。其实，我认为要涨肯定是普涨，所谓水涨船高，一二线城市涨起来了，必然带动三四线城市上涨。注意我说的是城市，不是农村。毕竟不是所有的人都能到一二线城市去谋生，大部分农村人能够到定居的还是附近的三四线城市。另外，年轻时在一二线城市打拼的人，相当一部分人还是会选择叶落归根，但不再会回到卫生条件很差的农村，现在交通这么方便，选在附近的三四线城市养老的会很多，三四线城市承接养老产业正当时。也就是说，三四线城市的人口长期来看并不是流出，甚至流。

　　大家都知道，楼市开发成本包括开发商的利润、政府的地价和税费，还有建造费。近几年开发商的利润可能会缩水甚至亏钱，但是企业毕竟是要赢利的，亏钱的倒闭，生存下来的有可能利润诉求会更高；政府的地价和税费可能降吗？社会分工越来越细，政务越来越复杂，公务员队伍越来越庞大，公务员薪金福利从哪里来？看看国税、地税分开后，地方政府还有哪些收入来源？总之，不可能降。建造成本也难降，人工能降吗？建筑技工越来越少，好的木工日薪上千都难求，材料和设备的背后也是生产成本，在绿色低碳发展的前提下，我知道近几年砂石料是涨了好几倍的。如果各方面成本都在涨，房地产为什么不涨？

　　不知道大家记不记得，好像2008年开始有个制度，新建小区90平米的户型不能超过80%。这80%的人住小户型会甘心吗？如果你住的是小户型，经济条件允许的情况下，会不会有换大房子的冲动？但是，大房子只有20%，人家也要住不一定卖给你，即使有3%的人肯卖，也有80%的人去抢。因此来说大户型未来更保值、更抢手，涨幅涨速也大。

　　改革开放后开始工作的人，近几年是退休高峰期，这些部分是农村出去的，我看到好多人先在回农村养老，回老家花个三五十万，不过是在一线城市一间厕所的钱，就能建个小别墅起来，看起来非常气派漂亮，现在建房也不像从前大家都建一样的，现在都会搞个设计图，非常有个性设计感。但我觉得我二十年后退休可能不会去住，卫生条件真的太差了，但现在已是蔚然成风。

　　脱离环境、经济环境谈楼市、谈人口都是耍流氓。如果发生战争，可能沿海城市房价会暴跌，云贵川房价会大涨。如果移民政策放开，台湾光复，朝鲜改革开放，那房价就会再次大涨。

　　总之，只要外部环境稳定，经济还有增长点，还是楼市最可靠，最能抗通胀，最能保值，全球莫不如是。