前几日新闻报道，鹤岗几万块钱就能买到一套房，而同样的价格在一线城市一个厕所也买不到，一边是唾手可得白菜价，一边是让你难以望其项背的价格。房地产市场呈现出了冰火两重天，且产生三种趋势：

　　对于房地产来说，只有交易才能产生价值，也就是说真正体现收益的是二手房，其实真正的洼地从来都是一对一，而不是一对多。而一线城市是房地产的风向标，也是调控比较严，在上波强调控下，北京和上海的成交一直比较少，腰斩，冰冷一直出现在我们的视野中。

　　根据贝壳数据，截至 2018 年 11 月，上海二手房均价已经持续下跌19个月，跌幅逾15%，北京二手房成交均价比去年3月高点下跌12%。紧接着二线城市厦门的二手房也一度领跌全国。

　　深圳新房住宅的成交套数为3088套，环比上升141.4%；二手住宅成交4551套，环比上升127.9%，同比虽下降15.1%，但成交量为近半年新高。

　　在2015年1月到2018年10月间，新房和二手房成交总套数，超过3万的都集中在2016年10月份之前，2017年之后总成交都比较少。而今年3月，上海的二手房成交就将近3万，可见购买力非常的强劲。

　　市场的复苏，跟政策有很大的关系。2018年是政策密集出台的一年，调控力度和决心都比较大。特别是上半年，不断的加码打补丁，全国重点城市的二手房在持续回落，在上半年北京，上海月度成交低于2015年1月以来的月度峰值。而到下半年政策变相放松以及政策利好的释放，市场有所好转。比如，北京，因为去年4月份义务教育入学政策的颁布，引起了一波活跃度。

　　一线城市的敏感度是最强的，在这些城市信号出现以后，随之才会传到二线城市，显然一线城市的导火线已经点燃，接下来，就看二线城市的表演了。

　　整体二线城市的二手房市场成交量是下降状态，虽说在2018年年末成交量有所改善，但是不如一线城市。不过一些核心二线城市开始反弹，比如厦门，杭州等这些城市，厦门，3月份二手住宅成交量高达4433套，创2017年3月底调控政策实施以来新高。4月，除清明节外，日均成交在200套以上。

　　浦口普法发布了江北核心区的金地风际的摇号公示。报名人数达到3242组，中签率低至8.4%！江宁青龙山国际生态新城板块楼盘热度也比较高，中南，朗诗，金茂开盘楼盘去化都不错，在7成以上，有些甚至售罄。片区内的开发商一度联合做广告，宣传业绩。

　　一季度，郑州的市场是比较稳的，经过2016-2018年的土地供应提高，去化周期预计在10个月，相对于强二线来说反应有点慢，但是即使如此，郑州去化率却不低，但是原因大都是以价换量的结果。

　　碧桂园双湖城在南龙湖均价1万的情况，首开8000元，低于周边市场价格，对于远郊来说，地铁是尤为重要的，这个楼盘距离地铁2号线延长线非常近，吸引了一波刚需。最典型的还有郑地美景东望，低于周边1500元，精装1.2万，次次开盘次次清盘。以价换量效果显著。

　　截止去年11月份，2018年全国 300 个城市共流拍 700 宗住宅用地，为2010年的最高值，并且土地溢价率逐渐走低。

　　但2019年开发商拿地积极性提高了，肯高溢价拿地了。比如近期重庆公园土拍楼面价破万，溢价率最高达49.10%，共计举牌120轮，新地王诞生。除了重庆，苏州、合肥、南宁、海口等城市都出现了高溢价地块，并且三线城市徐州都出现地王。根据数据显示，全国住宅地块3月下旬以来合计成交55宗，其中，溢价率低于20%的只有17宗，有5宗地块溢价率超过100%，合计19宗溢价率超过40%。

　　全国土地市场重新热闹了起来，开发商对房地产的预期转悠了一圈又回来了。不过这种预期是存在分化的，对三四线却是凉凉的状态。

　　我们都知道三四线的救命稻草是棚改，但是2019年棚改缩量，特别是山西、河南等棚改大省直接腰斩，资金流截断。

　　湖南湘潭2016年住宅成交共1.6万多套，棚改就占1万多套，棚改带来了超过60%的购房者，受此影响2017年成交量3.3万多套，几乎翻倍。棚改改变对房地产的影响是比较大的，比如连云港，受棚改鼓励实物安置的影响，去年11月份楼市成交量就下滑，且其中一周再度跌破10万方水平，并且成交排名第一的项目交易量进一步减少，楼市活跃度下降明显。

　　我们以孝感为例来看，从2016-2018年，孝感3年土地成交破2400万方，商品房的土地消化周期预计在13.59年，供应量比较大，在上一波周期中，只有第四季度实现销售逼近80万方的成绩，长期供大于求，房价增幅也一般，去库存效果不理想。加上武汉的虹吸效应，自身经济比较薄弱，2017年人均GDP在武汉倒数，人口自然增长率为负数，常住人口每年同比增幅不超过1%。

　　近两年，三四线的土地逐渐增加，未来土地囤积会爆发。库存多、购买力不足、人口少，整个基本面都不太好，房地产市场可想一般，其实像孝感这样的三四线不在少数。曾经在去年年初菏泽取消限售，让自己处在了风口。但是过了不久又出利好政策来加码，即菏泽成武县，农民进城买首套房每平补300元，房贷利率9折。

　　未来市场分化会越来越明显，一二线城市的虹吸效应会更强，特别是《2019年新型城镇化建设重点任务》的发布，让零门槛落户正式到来。

　　2019年二线城市依旧是爆发的一年，如果选择一线城市确实资金困难，二线城市也是不错的，比如郑州、长沙、杭州、苏州、重庆、成都等。

　　对于三四线来说，除了自住，投资还是远离，需要谨慎对待，特别是棚改缩量严重、没有强都市圈支撑、经济弱的城市。

　　有的城市，楼价居高不下，使人难以望其项背；而有的城市，却有着白菜价般的楼价，让人唾手可得。在这扑朔迷离的全国房价走势中，有三大趋势却渐渐清晰：一线城市的二手房市场回暖、二线城市的新房成交量增多、三四线城市库存压力加大。

　　一二线城市的房价，与政策信号密切相关。近期户籍制度的放开，无疑推动了部分一二线城市的楼市反弹。人才政策使得限购政策变相放宽，进而催生城镇化过渡为市民化，使得房地产需求旺盛。

　　三四线城市无产业支撑，人口持续流出，库存压力增大。人是城市的核心，也是城市发展的第一推动力。人口持续减少，导致三四线城市住房需求下降。房地产市场供过于求，楼市难以复苏。

　　从整体来看，一线城市依旧是房地产投资的首选，若资金紧张，重点二线城市也未尝不是好的选择。对于投资者来说，升值空间较小的三四线城市并不是首选；但对刚需消费者来说，应抓住此时楼市供大于求的机会。

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