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　　有利于刺激住房供求结构优化7月31日，郑州市住房保障和房地产管理局发文官宣，取消商品住房销售价格指导。据通知称，经郑州市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。

　　据悉，此前郑州市已取消了限售、限购，此次再度取消限价，无疑是政策松绑再度加码，也是根据市场发展作出的决策，旨在促进房地产市场的健康发展。

　　但郑州并非个例。根据中指研究院统计，今年5-6月，沈阳、兰州等城市，已明确不再实施新建商品房销售价格指导；另有阳江、珠海、芜湖等地优化限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

　　近年来，商品房市场深度调整，开发商促销意愿强烈，为防止价格快速下行，达到城市“稳地价、稳房价”的目的，大多城市仍坚持价格严控管理。

　　但从市场反馈看，价格管理显然效果不明显，一方面房企仍会通过其他隐形的营销手段实现价格下调，另一方面，市场“以价换量“趋势持续不减，许多企业仍会做出二次乃多次申请调价，增加相关部门工作繁琐性。

　　此次限价政策出台，无疑是把定价的自由权交由房企，让买卖双方达到自负盈亏的目的，对存量物业的价格调整及免除冗余流程都有利好。

　　再深一层，取消限价对促进市场供应高品质商品住宅，推动住房供给结构优化有一定正向刺激，让房价随市场供求关系的波动更具合理性。

　　主要原因是随着“保障房+商品房“的住房双轨制的运行格局已逐步建立，包括郑州在内的未来很多城市将有大量的人才公寓、保障房的推出，在房价领域将落实”市场归市场，保障归保障“的导向，可以预知城市未来好地段，好品质的改善房源价格始终坚挺，但刚需房受到保障房的冲击，由于市场价格脱离上层管控，价格战会不断持续，甚至对一手及二手房的销售存在结构性调整。

　　600多个城市不再设置落户限制7月31日，印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（简称《行动计划》），对未来五年推进新型城镇化建设的总体要求、重点任务、政策措施和实施等作出部署。针对落户限制，《行动计划》提出三个方向：

　　3）完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。

　　据统计，我国共有695个城市（含地级市、县级市），目前中国城区常住人口300万以上有25个城市，若城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，将意味着国内600多个城市不再设置落户限制。

　　据专家反馈，放宽城市落户将有助于促进人口流动，优化人力资源配置，激发城市经济活力。同时，也有助于缩小城乡差距，推动区域均衡发展。此举将吸引更多农村人口向城市转移，进一步提高城镇化水平。

　　近几年许多城市的人口流入呈现负增长态势。随着生产力的逐步流失，必定会影响城市产业及经济发展。取消落户限制，让城市的抢人不再像以往一样，只关注高学历、高知人才，能够增大更多的农村、年轻人口的进城渠道，符合城市产业结构化人口需求，把社会劳动资源得以活用。

　　目前我国房地产市场供求关系已经发生明显变化，随着落户的放宽，将利于多个城市出台购房即可落户的政策，通过落户来增加房产的含金量，也是有效拉动人口来消化城市房产。

　　因此，对于城市而言，还应考虑如何优化城市的公共服务及配套质量，同时需要大力发展新兴产业，给予给多的就业机会，才能让人才的发展有生存的空间，一味地吸纳人口，而缺乏留住人才的资源，必定无法长久。

　　豪宅市场趋势大热近日，广州一楼盘近日推出的房源，新推房源最高单价达56.5万元/平方米，创出广州价格新高，而这一魔幻价格也引发热议。

　　据悉，该楼盘是位于广州市天河区的鹏瑞1号项目，为商业公寓性质，40年产权，处于城市绝无仅有的稀缺板块，地段价值突出。

　　此次推出的是T1栋部分房源，户型面积为320㎡以上，单价在25万元/平~56.5万元/平（备案价）。据置业顾问及中介反馈，实际成交价与备案价相差不大；

　　而T1栋位置较好的房源单价的确较高，这其中，一套顶层带泳池2000多平方米的复式房源，单价为56.5万元/平，该套房源总价达12.2亿元。

　　值得注意的是，该楼盘需要验资2000万，需要自有资产达到2000万，或者是房地产有单套5000万以上的物业也可以申请，另外，户型图信息获取甚少，必须要通过验资才能看样板房。

　　此次鹏瑞在市场推出的现象级项目，也预兆豪宅市场正有火热大势，而这可从近几年的市场数据有所反馈。

　　据市场统计，广州总价达1000万以上的物业销售呈现逐年上涨的趋势，2021年卖了1000多套，2022年卖了2000多套，2023年卖了4000多套，几乎每年有100%快速递增，改善豪宅无疑对当下低迷的市场来说是一个很大的亮点。

　　以广州为例，2021年以前的土地供应，还是以城郊位置为主，近两年明显开始往核心区倾斜。从今年广州一批次土地供地供应情况看，中心城区供地就达到10宗，占比达到了45.5%。

　　无独有偶，7月杭州供应土地，也逐步往豪宅供应趋势发展，2宗土地均占据城市绝对资源，打破近年杭州土地溢价率天花……

　　近年来随着新房改政策不断落地，市场住房“双轨机制“也初步成型，住房结构不断优化，刚需商品房被保障房市场的冲击，而高品质房源由于资源稀缺性及不可替代性，始终掌握市场的定价权。

　　并且，我们可以看到部分城市也开始放宽了限价，限价只会对刚需房造成价格疲态，而高品质房始终价格坚挺。

　　住房供给结构的改变，让中高层的资产流入具有保值的房源，这无疑会把豪宅市场的价格推向新高。

　　背后的原因是公寓去化严峻近日，东莞某名企推出“买一套赠一套”促销活动，引发市场关注。

　　据悉，该楼盘是东莞主城区超级体量的旧改项目之一，主力在售面积为89—195平的三房至四房。此次“买一赠一”的活动时间为7月中下旬，但在活动结束前就已经叫停。

　　据楼盘销售介绍，所谓的“买一套赠一套”不是捆绑销售，而是一种营销噱头，目的是让客户购买本项目所在的东莞特价房，即可享受低价购买惠州项目楼盘的优惠。

　　该活动仅限购买面积140平以上的户型，赠送的是位于该企业位于惠州的公寓房，面积约为38平。购房者可以选择不参加活动直接打折，折扣优惠相当于赠送的公寓总价，预计可优惠20多万。

　　其实，“买一赠一”的活动已不是新鲜事。今年以来，广州、江门、深圳等地都有楼盘推出类似的活动。

　　比如，今年1月广东江门某楼盘打出了“买江门，住广州”的营销标语。该促销活动是指“买”江门该楼盘在售的大平层户型，“送”的则是位于广州郊区花都区的商住公寓，均是通过“买大送小，买住宅送公寓”模式实现销售。

　　而这个赠送的背后，也体现了市场公寓去化难的困境，时至今日，这个严峻的态势并未得到缓解。

　　作为类住宅产品，公寓在住宅市场过热时期成为了被调控住宅产品的“平替”，凭借不限购、不限贷等优势获得了投资者的青睐。

　　但随着市场投资热情退潮，公寓产品自然而然面临滞销，尤其在前几年，大把房企蜂拥外围的度假旅游城市，开发大量的度假型公寓，由于无人问津，大部分的企业面对这批产品也只能采取“割肉”形态达到去化。

　　对于这批“头痛”产品，政府和企业更应想方设法得以盘活，而不是一味为了销售，转移资产，不然还是陷入死循环的状态。是否可以统一收购转为保障性住房，又或者像长沙一样允许公寓产品转为住宅，又或许发展产业、配套带动周边人口经济……

　　如果没有在政策和基金上有实质的倾斜，公寓的困境未来也不会有根本性的改变。