苏州和上海在1月30日相继发布房地产政策调整，苏州全面取消住房限购，上海在外环外区域(崇明区除外)限购1套住房。

　　02广州和一线城市放松限购政策具有里程碑意义，预示着2024年房地产可能触底。

　　03由于此，房地产行业需要探索新的发展模式，如租赁住房、老旧小区改造等。

　　05未来房地产行业的发展需要政府、企业、金融体系和监管机构等群策群力，以实现可持续发展。

　　先是苏州，1月30日，据凤凰网房产苏州站消息，苏州买房不再做购房资格审核。

　　紧接着，当天下午，上海又宣布在本市社保满5年的非沪籍居民，可在外环外区域

　　今年1月27号，广州更是大幅放松限购政策，打响了一线城市放松限购的“第一枪”。

　　苏州全面放开限购值得关注，但广州、上海这两座一线城市先后松绑限购更具有

　　因为，在去年苏州其实已经松绑限购了，只是留了个“小尾巴”，昨天把这个小尾巴取消掉也是顺势而为。

　　2023年9月，金九银十，二线城市纷纷取消限购，主要包括南京、合肥、济南、青岛等12个强二线月，一线城市广州接近全面取消限购；

　　2. 广州居民实质上完全不限购了，把原有的房子挂租或者挂牌出售后，就可以继续买，不受面积限制；

　　值得一提的是，伴随广州限购政策发布的还有一点，很重要但也很容易被人们忽视：

　　进一步完善公共租赁住房、保障性租赁住房和配售型保障性住房供应结构和政策体系

　　不希望外地人进来把刚需房价炒起来，让更多打工人能够扎根广州，同时欢迎更多的外地人来到广州，共同参与城市建设，分享发展红利。

　　而这背后是政府有意践行学新加坡的“双轨制”，通过划分房子的属性，让房地产充分市场化。

　　目前的房地产市场，无论是投资额，还是对应的住宅销售面积，都已经明显低于它的长期合理中枢。

　　也就是说，房地产市场仍然处于调整期，但房地产过度下调引发市场的过度反应，导致房地产市场低迷。

　　在理想的条件下，一部分头部房企能够以正常的市场化的条件恢复筹资，筹资性现金流能够恢复正常，这个是流动性危机阻断最可靠的标志。

　　另外，如果拉长时间来看，2035-2050年中国城镇化水平要求达到75%-80%，以及横向对比欧美等发达的城市发展进程。

　　广州、上海这种一线城市都陆续放开了限购政策，包括1月26日，住房和城乡建设部也提出，

　　而不是说只是单纯的管控，导致管控越多，反而让房子出现一种非理性的泡沫估值。

　　所以无论是过去的管控，还是现在的放开，都是一种手段，其目的本身，还是对“房住不炒”这一主线的贯彻。

　　即买房作为投机、实现一夜暴富的时代已经过去，房子回归住房和投资价值的属性。

　　如果这时，很多人还沿袭过去房地产传统发展模式的思路，这种思路是注定不可持续的。

　　很多加杠杆的人，可能买了长期看价值不高的资产，一旦经济基本面、环境、人口因素发生变化，这些资产就会贬值；

　　另一方面，房地产作为重资产，天生具有金融属性，地方监管稍有放松，可能就与金融发生过度的结合与联动，从而导致多种风险：

　　青年人面临巨大的购房压力，在择业、婚姻等方面也有更多压力。一些低收入行业就不考虑了，这也会挤出实体经济获得资源的能力；

　　“地产-地方政府-金融”的三角关系，而这三个主体的利益共同点，是土地价格与房地产价格的不断提高。

　　为了对房地产行业有效管控，形成的三道红线、银行贷款集中度限制、土地集中供应的管控格局，已经推动了

　　房地产行业注定回不到过去的模式与方法，如果妄图走房地产的“老路子”，那无疑于“饮鸠止渴”。

　　但如何找到新的发展模式，探索出一条带有的房地产行业转型发展道路，还需要政府、企业、金融体系和监管机构等的群策群力。

　　另一方面，也不能因为防范风险而放松政策，导致引发新一轮的房价上涨，或者进一步加大金融与房地产的绑定关系，进而形成新的系统性风险。

　　在防止系统性风险出现的前提下，可以率先围绕住宅市场来试水探索“新的发展模式”，比如租赁住房、老旧小区改造、物业及社区服务等；

　　然后进一步进行广泛尝试、应用“轻资产”模式，增加自身的服务业维度，围绕社区/居住物业提供的基础物管以外的增值服务以及资产管理。

　　目前的形势，仅靠自下而上的、纯粹市场化的力量、纯粹靠金融政策，或不足以解决问题。

　　一是需要对情势有比较清晰、统一的认识，自上而下地牵头各部委及地方统筹协调完成各项目标。

　　二是地产行业也不能“独善其身”，需要宏观经济基本面平稳向好。目前地产行业已陷入一些负面循环，例如：“地产不好，经济也不好，经济不好，地产也不好”……

　　首先，整个房地产市场解决了行业存在的系统性风险问题，进入平稳健康发展及良性循环阶段。

　　一方面，房地产市场构建起多元化、多层次、多主体、多形态、能够满足居民刚性及改善性等合理需求的住房供应模式；

　　另一方面，在租购并举层面，也形成了一个符合“长效机制”、满足最广泛人群利益的住房供应结构及模式，即租与购的比例相当，或者逐渐接近，并且在住房的存量供应里，租的比重不断增加。

　　在“居住”方面，对租赁住房、住宅物业进行探索，以及对城市的老旧小区持续进行改造，并建立一套能够自负盈亏、良性循环的业务模式。

　　在“非住”方面，则大力转向一切服务“新发展模式”的业务、业态、赛道和领域。

　　基础设施；并进一步在购物中心、写字楼、产业园等不动产，构建起轻资产的服务能力，包括代建、代运营、租金及基础物管以外的增值服务、资产管理等。

　　当房地产市场进入稳健康发展及良性循环阶段，并且“新发展模式”的路径更明朗后，

　　在监管的主导下，金融体系也要开始探索对其他不动产业态领域提供融资政策支持。

　　与此同时，主要市场主体也都找到各自的新角色、赛道、定位，进入比较平稳的增长通路，能够依赖“新发展模式”进行可持续的发展，房地产行业在几大领域实现了转型及“平衡”：

　　及针对广义不动产的政策之间要找到平衡，不致因为“房住不炒”政策而影响到其他不动产业态的投融资及业务发展；

　　3.与资产的关系：在“轻”与“重”找到平衡，更大比例的业务是轻资产化的；

　　4.在增量与存量、制造与服务的关系上：由增量/房地产/不动产，转型为存量/不动产及社区运营及服务，市场主体在两种业务模式与类型间要找到平衡。

　　而在金融领域，对房地产的资源投入与支持也要匹配“新发展模式”，实现转型：

　　首先，摆脱对新房开发销售模式的依赖，面向广义不动产的开发、投资及运营服务，为不同类别的业务、业态、模式

　　其次，在股、债融资上实现更好的平衡，助力不动产行业实现整体的“去杠杆化”。

　　金融与房地产的联系始终要明确，是要有效率的、市场化的、严守金融风险底线思维的、符合房地产行业政策纲领的，以及服务战略的。

　　从市场主体/参与者、监管机构到全社会，其实都需要思考未来一到两年、三到五年、五到十年，房地产行业的发展，思考中国房地产的新发展模式是什么，以怎样的速度和节奏转型、发展至怎样的方向。

　　或许房地产未来情况的演化，依旧存在许多的变数，有着许多不确定性，但希望我们每一个人都依旧能怀抱信心，穿越行业的周期。