热门搜索:  德力  学府  金沙  一建  
首页>资讯>政策法规>

楼市拐点大家注意了楼市“二次拐点”出现2024年房产两大走向或清晰了

编辑:admin时间:2024-10-22 23:07点击数:

  根据机构的数据显示,全国百城3月份新房价格无论是环比还是同比,均都开始上涨,涨幅分别为0.27%和0.82%,销售均价1.63W/平米。

  值得一提的是,新房价格3月比2月的涨幅扩大了0.13%,说明势头越来越好的,一般说来,如果出现3个月连续上涨,意味着阶段趋势确立,我们再观察一个月。

  全国百城二手房均价为1.5W/平米,无论是环比还是同比均下降,降幅分别为-0.56%和-4.8%。需要说明的是,3月比2月的跌幅还扩大了0.19%,以至于同比跌幅达到了-4.8%。

  换言之,假如2023年3月份你的二手房没有卖,100W房子的线W,可以算算你的房子亏了多少。

  需要说明的是,二手房价下行不是一天两天的事了,根据统计部门数据显示,二手房价格下跌从高点到现在,均价累计跌幅达到了23%,已经连续23个月下跌。

  先普及一个小知识点,新房价格比二手房价格高才是正常现象,应高多少呢?大家看看这个均价差距就知道,(1.63万-1.5万)*1.5万*100%=8.6%,一般来说,高8-10%都是合理的。

  像最近上海某楼盘卖近200亿,其实是非正常现象,就是我们常说的价格倒挂盘,新房售价差20%以上了,一套4000W的房子,如果按照周边二手房价格算,账面浮盈1000W,不抢才怪呢。

  如果再把这个公式套上去,新房应该卖5500W才对。所以,你不知道身边新房价格卖贵了还是卖便宜了,直接与周边同品质二手房价格比一下就知道了。

  当然,现在的市场是非正常市,开发商往往也没那个底气定得比周边价格高。对于现在买房的人来说,买新房肯定是比二手房划算很多,这个潜在差距会在市场正常以后逐步体现出来。

  其实,我在去年就谈论过这个话题。新房与二手房市场表现差距将会越来越大,原因很简单,虽然建了很多房子,但无论是内部户型,还是外立面,都是在高周转运行模式下留下的时代产物,经不起岁月的侵蚀。

  还有一个根本原因是,除了个别一线%的城市都不需要那么多大高楼,如寸土寸金的深圳,其城市开发强度也不超过50%,其他城市更是有多得数不清空地待开发。就连上海这样的大城市,建成区20%都不到。说白了,此前一直控制土地供应的节奏,大都以建高楼为方向,二十多层,三四十层的住宅比比皆是,是符合当时的快速城市化节奏的。

  但随着宣布房地产市场供求关系发生重大转变以后,各省市开始扭转此前的土地供应方式,并修改了此前的规定,从一线城市到五六线城市,容积率大幅下调,对应出来的产品就是别墅、多层、最多十多层的房子,大高层一夜之间不见了。

  看到这里应该明白,现在二手房市场上挂出来卖的房子,大高层占据了绝对主力,因为业主知道,他们有更好的产品可买,趁很多人还没反应过来,即便是低价也要卖掉他们。

  因此,你会看到,此前单价很高的高层产品,房龄也不太久,但现在可能只有3年前的55%-75%的价格,这些价格,是当时想都不敢想的。有机构用了一个非常贴切的表述,“看看你所在城市的二手房价表,满眼都是降价房源”,无不反映出当下二手房市场的艰难。

  我们把“新房与二手房背道而驰的走势”称之为“第一次拐点”,那么,“第二次拐点”又是什么呢?这就是“土拍市场也开始两条腿走路了”。

  根据机构的统计数据显示,2024年前3个月,全国300城土地出让金2180亿元,同比增长10%,而住宅楼面均价同比更是上涨了23.5%。

  像北京、上海等热点城市,土拍频现摇号情形,一些地块有数十家房企角逐,往往要经过几十轮,甚至上百轮的报价争夺,不可谓不激烈。杭州、合肥、厦门、苏州、宁波等多个城市拍出“新地王”。

  而与此同时,楼市宇宙中心杭州却出现了土拍流拍情况,在3月29日一天,5块地有2块地都是流拍,占比40%。

  我们说,冷市往往最能检测出“含金量”,全国楼面均价大幅上涨,一个根本的原因是各城市为应对市场下滑,纷纷拿出了尘封多年的“好东西”,多年不供地的地段开始上新了,而且容积率和位置大都是绝佳。开发商敢拿地,不是说当下的市场如何,而是来源于一种说法叫确定性。

  比如说,苏州的那幅6.5W一平米的宅地,周边二手房价都12W了,密度低至1.0-1.02,完全可以做别墅的产品。即便其他区域的人都不来买,这样的产品一旦上市,就是区域内部的改善客户就足够消化掉了。

  而与此同时,那些容积率高,且地段不好的宅地,并不能给开发商带来确定性的回报,他们宁愿失去市场占有率,也不想入坑。

  分析到此,我们应该清楚一个逻辑,无论是本轮楼市的第一次拐点,还是第二次拐点,其实都有一个共性,可以说是出奇的一致,那就是房产分化时代到来,意味着2024年房产两大走向或清晰了。

  有资深业内人士说过这样的话,现市面上存在的房子,90%以上都不符合住房发展趋势,说白了,都是要淘汰的产品,都是房地产快速发展二十多年的建筑材料堆砌,高周转下的产物。只解决了没房的问题,并没有满足大家对舒适居住的追求。

  自然是看到这一症结所在,住建部在今年提出了两个理念,一个是下大气力建设好房子,另一个是说未来的房地产发展空间巨大。很含蓄,但说得也很明白。用一位很知名专家的说法解释是:

  未来二十年,不要以为我们的人均住房建筑面积已经超过40平米了,起码有一半的房子将要拆掉重建。

  不得不说,还有这么多房子要拆迁,后面将盖更多的品质改善房,涉及的相关产业链条产值、就业和经济发展,都是无法估量的前景,房地产发展空间能不大嘛。

  不止一次说过,保障房大量上市(其实现在很多保障房就是市面上新建的商品房,以房票安置的形式或者直接收购过来做保障房),将对现有的刚需房形成直接竞争,而且后者完全处于劣势。

  什么叫同质化的刚需房?一是面积较小,现在不少城市开始取消90平米以下房源占楼盘70%比例规定,因为管理层意识到刚需越来越少,像这种小三房,除了空间足够多,每个房间都较小,一个卫生间也不符合改善家庭的需求。

  二是房龄大,目前二手房挂牌房源中,房龄在10年以上的房子,占比超过了85%。正如前面所说,高周转时期盖的房子,无论是在材料上,还是工艺上,都不能做到历久弥新。

  当然还有其他因素,比如物业差、周边城市界面差等等,都会影响到刚需房的价值。此外,还有一个因素,主要还是房地产二十多年快速发展,这类房子发展更多、更快,说直白点,就是存量太大。如果非要厘清说的“供求关系发生重大转变”意思,大抵说的就是这类房子供大于求吧。

  道理很简单,如果持有的是大高层,本身就是三四十层了,按照1:1.5拆迁赔付比率,加上建筑成本以及其他税收等等,楼层还需再翻一倍才不会亏,现实吗?答案当然是否定的,不符合住宅发展趋势,也算不过账,自然没人主动来找你拆。

  当然,如果本身就是低矮建筑,即使你无所谓,人家也会主动跟你聊拆迁的,毕竟,你好我好大家好嘛。

咨询热线
0598-8591900
报名参加看房团
  • 姓  名
  • 电  话
报名即可享受免费接机住宿安排! 全程免费,享受独家优惠。

手机or微信扫一扫
海南楼盘随身带
关于我们     联系我们     新盘代理     人才招聘     免责声明    
Copyright © 2023-2030 三明市梅列区才聘网络服务有限公司 版权所有    闽ICP备07035126号-6