楼市在2021年二三季度出现历史性拐点至今，拯救行动已持续了近13个月（从2021年9月末至今），但市场仍然偏冷。

　　据央行官网：2018年以来央行已经累计13次下调存款准备金率，共释放长期资金约10.8万亿元。

　　目前全国金融机构平均法定存款准备金率为8.1%，大型银行存款准备金率为9.75%，中型银行为7.75%，小型银行为5%。

　　8.1%的存款准备金率水平跟新兴经济体相比，算是比较低的；跟发达相比仍然比较高。发达一般在5%以下，甚至低于3%。

　　从央行行长易纲的公开表态看，管理层目前是把“存款准备金率+超额存款准备金率”放在一起考虑的，发达的“超额存款准备金率”明显高于中国。两个“存准率”合计，中国也不比欧美高多少了。所以，中国降准空间不太大了，但继续降低0.5个百分点还是可能的。

　　如果是全面降准0.5个百分点，可以释放8000到9000亿的资金。继续降准还可以放大货币乘数，增强货币衍生能力。

　　2021年12月以来，LPR曾4次降息，其中跟楼市有关的5年期LPR降息累计35个基点。

　　展望未来半年，央行可能还会降息1到2次。不过，无论是降准还是降息，都会避开11月美联储最后一次大力度加息（或许是75个基点）。所以，中国的降准和降息都可能在12月或者明年1月再考虑。主要是为了避免汇率的剧烈波动。

　　5年期LPR在未来1年还有大约30个基点的降息空间，最低可能会到4.0%；而1年期LPR的空间可能要减半，也就是15个基点左右，最低到3.50%左右。

　　当5年期LPR降息后，存量房贷一般会在下一个定价日（1月1日，或者贷款日）起，也降低同样的幅度。

　　存量房贷利率是“LPR+加点”构成的，LPR是浮动的，“加点”部分则是固定不变的。如果加点是正的，则意味着利率上浮了，反之则意味着打折了。

　　2019年到2022年初，各地房贷水平都比较高，有些地方甚至超过7%。比如在2021年10月初的时候，广东惠州首套房贷款利率最高在LPR基础上加255个基点。如果你是在那时贷款的，这个“加点”是要一直延续到贷款合同终止的。即便是LPR（5年期）降低到4.0%，你的房贷利率也将达到6.55%！

　　所以，给过去3年以超高房贷利率买房的人额外打折，把加点部分降下来（比如首套房加点降为零，二套房加点不超过50个基点），是合理的，也可以让这些家庭有额外的钱去消费。

　　历史上有过“额外打折”的先例，发生在2008年10月全球金融危机的时候。当时把享受基准利率85折的存量房贷，普遍改为7折。

　　已经有部分城市废除了认房认贷政策，或者大幅降低了其门槛。下一步就看大城市的了，如果不能完全废除，至少可以松绑。

　　目前在一线城市，居民购买第二套住房的首付比例超高，一般在6成（普通住宅）到8成（非普通住宅），这显然不符合现行的支持刚需、改善的政策。

　　“二手房成交参考价”是一种强干预政策，它甚至可以硬性规定“不得展示真实成交价”、“不得展示卖方叫价”，这在人类房地产调控历史上是空前的。当市场过热的时候，这种政策存在或许有其理由，但不应该长期存在。

　　另外，“二手房成交参考价”虽然名义上是“参考”，实际上是“指导价”，要求金融机构按照这个价格发放贷款，相当于提高了首付比例，不利于支持刚需、改善购房，也不利于二手房市场的活跃。

　　货币棚改（旧改）是楼市调控中“核弹级”的大招，它可以减少住房存量，瞬间增加购房需求和购房资金量，在2016年到2018年三四线城市房价大涨中，起到了重要作用。

　　目前，货币棚改（旧改）已经在一些供应量超大、市场超冷的城市重启，比如郑州。继续提高货币棚改（旧改）的量，可以促进市场回暖。

　　另外，就是放宽“贷款人年龄+贷款年限”的上限。之前是70年、75年，现在已经有城市放宽到了85年。也就是说，一个70岁的老人，也可以贷款15年供楼。

　　当然，在这个过程中需要成年子女来担保。未来接力贷（老人+子女）、合力贷（子女+父母）的年限，或许也能突破30年。

　　拉长按揭年限，放宽接力贷、合力贷，都可以增加住宅市场的购买力，有利于去库存。

　　如果疫情持续，则建议推出先息后本的贷款方式。比如在购房、拿到房贷的前5年只支付利息，从第六年开始再等额本息或者等额本金。

　　房地产交易里有很多税，比如增值税、契税、个税。目前各地已经出台了契税减免政策；如果是房屋置换，个税也可以返还。接下来，相信会有更多的城市把增值税的减免从5年减少为2年。

　　一线城市是楼市的领头羊、风向标，也是房价的天花板。一线城市不放松，其他城市市场很难回暖。

　　目前北上广深四大一线城市里，只有上海在临港新片区推行了1年社保购房（针对人才）的松动政策，其他城市基本没有动作。

　　建议上海继续放松“三价就低”的政策；建议深圳放松二手房成交参考价管制，在坪山、大鹏、盐田试点放松限购（比如降低社保年限，落户即可买房，非户籍人口2到3年社保）；建议广州局部限购松绑，比如南沙可以允许大湾区户籍居民无条件购买1套，花都、白云、番禺针对人才松绑。此外，北上广深的增值税优惠也可以5改2。

　　四大一线城市，也可以考虑一起把外地人购房门槛，从5年社保降低到4年社保。深圳给户籍人口附加的3年社保，也可以适度降低。

　　今年6月出台的第九版方案，就曾大幅释放了“防疫红利”，比如：将密切接触者、入境人员隔离管控时间从“14天集中隔离医学观察+7天居家健康监测”调整为“7天集中隔离医学观察+3天居家健康监测”。

　　相信第十版方案也在制定之中，如果线”的简化，将有利于经济的发展，对楼市、股市都构成利好。

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