再过一个月左右就要过农历春节，节前的市场基本也就这样了。现在很多人关注的是节后，按照楼市的传统旺季，基本就是3-5月份这段时间。在经过多番措施出台，包括一些2014年-2018年那波楼市刺激的核心政策都赶在年底已经和盘托出，能不能激起市场涟漪，能不能发生化学反应，最终让市场变盘？这是不少读者想要知道的答案。

　　从对房地产市场的定位、目标，以及当下市场的现状，以及接下来的市场策略，经过仔细比对，认真分析，我们一致认为，再过两个月，国内房地产（楼市）很可能迎来4大转变，这其中有正向的，也有反向的，建议大家根据自身情况，提前做2个准备。

　　一般来说，年底和年初的土拍市场，基本可以看到上半年土拍市场的成色，是一个重要风向标。就目前看来，几个热点城市的土拍都有回暖的迹象。

　　像广州在23年的最后一周，拍出了该城首幅单价7万+地块，地块溢价率达到59%。起拍价其实并不算很高，但都是各房企把价格抬上去了，房企们来回出价达85轮，可见激烈程度。实际上，23年12月份杭州、成都的土拍也是取消土拍限价的首次土拍，两座城市也分别出现“地王”，特别是成都，一天还出“3个地王”。而在新年的第一拍中，北京4块地卖了122亿，其中两幅地块触顶成交，可以想象，如果北上也放开地块限价的话，成交价只会更高。

　　土拍市场之所以出现翘尾行情，有两个重要的原因，一是自然资源部下文建议各地取消土拍现价，恢复价格则得，随后不少地方在新上市的地块中都取消了这一限制，明确“好地就应该有好价”，价格由市场来决定，当然，所谓取消限价，只取消了上限价格，并没有取消下限价格，各地块仍然有托底价格，目的不言自明，价格只能上涨，不能下跌。研究房地产市场的都知道，土拍市场是楼市的“晴雨表”，土拍在前，市场反应在后，虽然拿地后到建房上市起码也得一年半载，但对市场的心理预期影响则是必然的。

　　2023年房价普跌是有目共睹，根据中指数据显示，在监测的100个重点城市中，有99座城市的二手房价格同比下跌，二手房均价连续下跌达到20个月。就自身感受来讲，跌幅2-3成的城市不在少数，有的甚至出现跌幅超过5成的小区，主要集中在一个城市的远郊区或者此前炒作过头的新区。像此前网上热议的东莞松山湖某小区房子，网友在2020年底花了600多万买的，现在市价只有270万了，大家都知道，这个片区就是被当时的一些概念炒作起来的，现在市场回归理性，价格就被带下来了。但现在的价格就合理吗？

　　答案自然也不是，正如当地房产分析师所言，随着经济复苏，市场情绪回归正常，价格未必回到此前的高点，但大概率还是会回升的，卖房人的信心有时候就是那么一瞬间的事。这个逻辑很好理解，每年3月份以后，天气暖和了，家长们也在为孩子上学而看房、买房，随着看房客户增多，成交增多，一个小区只要有那么一套价格回升了，其他业主也会调整价格，而且此前准备卖的业主也未必会卖了，这样，小区房源也会变少，会加快购房者的入市进度。

　　这个很好理解，市场情绪上来以后，开发商也不想亏本卖房，不亏或者多赚点自然是他们追求的。说营销带动氛围也好，实际涨价也罢，只要买房人多了，他们就有收回折扣，甚至涨价的底气。但需要说明两点：

　　一是，并不是所有的房子都好卖，毕竟目前的楼市库存摆在那里，全国新房待售面积有6亿多平呢，很多城市还需要时间消化这批库存。如果是同质化严重的刚性需求房子，开发商肯定是走量为先，毕竟活下去最为重要，一时半会还看不到涨价希望。

　　二是，好房子肯定会受到追捧的。你想啊，这种房子一般属于改善性住房，上市的量本身就不大，物以稀为贵。当那些处理掉手中二手房的群体，他们中有很大一部分还会置换改善好房子。

　　实际上，住房市场发展趋势就是这样，房子总量不那么缺了，缺的是好房子。所以，住建部在对2024年做工作部署时就提出，试点建设一批好房子，开辟一个新赛道。由此可见，好房子的市场需求潜力将是未来房地产市场一股非常重要的力量。

　　三大工程建设作为2024年房地产重点推的工作，其中，保障房作为建设项目之一，目前已经紧锣密鼓的在进行。按照住建部的表态，现在大部分城市都已报了保障房的建设计划，包括济南、上海、福州、长沙等城市已开工建设保障房。从相关表态来看，之所以启动建设保障房，是要改变过去重商品房轻保障房的模式，保障房占比偏低，不能满足需求，可见，2024年新建设的保障房体量应该还不低。

　　虽然说新建保障房中的配售型将封闭运行，不能流入商品房市场。但我们也知道，按照以往的经验，现在新建的保障房品质其实不比过去的很多商品房差，而价格只有同期商品房的6-7成，这意味着，原来准备买刚性商品房的，其中有一部分需求无疑会被这些价格低得多的配售型保障房所吸收。那么，那些品质不高的二手房商品房，甚至新房市场，都将在一定程度上被冲击。

　　总结一下，整体看来，随着楼市政策的不断优化，其中包括上一轮提振楼市的核心措施也在近两个月祭出，如恢复土拍市场化，一线城市限购不断优化放松，前两次支持楼市复苏的PSL也再次重出江湖，目标很明确，就是期待明年开年的房地产市场能够开门红。我们有理由相信，在相关政策作用下，购房者信心会逐步恢复，市场也将迎来久违的转变。对于我们普通人来说，应顺应趋势，建议提前做2个准备。

　　1.好房子不要轻易卖。本轮楼市杀跌，小区之间的差异性很大，那种投资客较多的小区，一些业主因为资金需要不得不快速出货，价格降幅是比较大的，即便市场回暖了，还是有源源不断的投资客在甩货，小区房价回暖幅度承压。而那种自住率比较高的小区，跌幅缺相对可控，大部分不着急卖房，个别低价房卖就卖了，卖一套少一套。当市场回暖以后，这种自住率高的小区房源往往容易率先反弹。

　　2.后劲不足的房子，还是应把握住变现时机，别太贪了。什么是后劲不足的房子？起码有三类：一是房龄过于老旧的房子，这类房子无论是在户型、停车设施等方面，还是银行贷款评审方面，都不具备优势，即便是市场回暖了，恢复力度都比较弱；二是大高层房子，一些人应该注意到一个现象，现在各城新供应的土地容积率都下降明显，因为他们知道大高层不那么受欢迎了。市场就是这样，当房子越来越多，同样的价格，购房者肯定选总楼层低的房子，舒适度要高得多嘛。

　　三是都市圈、远郊、部分新区的房子。都市圈和远郊房子，就不多说了，没啥产业，人口增长也乏力，而房住不炒的理念也深入人心，仅凭当地的地缘客户，如何撑起那么空置房？结果就不用说了。而新区的房子呢？明源地产研究院对2024年楼市十大预测的一段线年内才刚开始打造的新区大概率做不起来了。

　　因为财政问题，所以规划上的那些漂亮路网公建，有概率实现不了。而那些已经成型的，10年以上的“老新区”或者干脆是老城区，因为职住一体化已经成型，基建也不需要新增投入，将被发现成交存在巨大的韧性。看到没有，未来是啥形势？没那么多人口，也没那么多钱再全力打造新区，说白了，新区越年轻（除了集全国之力的雄安），其他新区做起来难度实在太大，前面跌下去的小区，要恢复昔日荣光该有多难，这个就不用我说了吧。