中房网讯（刘敬/文）2022年，是中国房地产业发展史上不同寻常的一年。这一年，房地产市场深度调整，持续时间之长、下行幅度之深，历史上前所未有。中房网带您一同回顾这一年发生的房地产大事件，或许能让我们更加清晰地了解这一年发生了什么，以及在这些大事件背后的行业发展变化脉络。

　　据贝壳研究院统计，房地产企业2022年预计到期债务约9603亿元，比2021年下降约25%，但仍处于接近万亿元的偿债规模高位。从月度到期债务来看，1月、3月、4月、7月的月度偿债规模均超过千亿元。同样海外债方面也不容乐观。Wind数据显示，从房企海外债到期余额来看，2022-2025年为美元债兑付高峰期。特别是2022年，是未来四年房企偿债压力最大的年份。对此，众房企拿出真金白银积极自救，规避风险，进行了一系列配股融资、回购票据、债务展期、出售资产、内部调整等动作化解风险。

　　2月24日，时任住建部部长王蒙徽在推动住房和城乡建设高质量发展发布会上表示，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位成为社会共识，2022年继续稳妥实施房地产长效机制，进一步落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化市场化为原则，坚决有力处置个别房地产企业房地产项目逾期交付风险。规范发展住房租赁市场，整治房地产市场秩序，切实维护人民群众合法权益。

　　3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。其中，关于房地产企业，会议表示及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。随后，人民银行、银保监会、证监会、外汇局均在同日作出表态，防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展。此外，关于房地产税方面，财政部有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

　　对于行业关注的房地产问题，2022年政府工作报告提出，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　3月29日，2022房地产开发企业综合实力测评成果正式发布，备受关注的“房地产开发企业综合实力TOP500”等测评榜单揭晓。据测评研究报告显示，2022房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、中海、保利占据，碧桂园、招商蛇口、华润、龙湖、融创、金地、新城分列四至十位。与2021年相比，2022年榜单变动率明显变大。其中，TOP10变动率为20%，TOP50变动率为26%。报告指出，房地产行业高周转模式遇到瓶颈，目前房企违约潮仍继续爆发，短期内大部分企业的偿债压力难言改善。随着房地产行业发展逻辑改变，企业需要改变路径依赖，真正回归产品时代，坚持长期主义，房地产仍将是我国经济的重要压舱石和支柱产业。

　　房企暴雷，从2021年个别案例，演变到2022年的大面积爆发。尤其是进入2022年3月份，包括融创、阳光城、龙光、祥生、大发、禹洲等房地产企业，出现流动性危机并构成债务违约。2022年3月2日，大发地产公告称，未对一笔2228万美元优先票据的到期利息进行付款。3月7日，禹洲集团公告称，其2023年到期的8.5%优先票据利息2125万美元无法偿还，构成违约事件。同日，龙光集团境内平台龙光控股公告称，面临短期流动性问题，3月份内到期未偿还债券达41.66亿元。3月17日，富力地产发布公告，预计无法于“16富力04”债券兑付日前筹措到足额兑付资金。3月21日，祥生控股公告，2023年到期的美元票据1200万美元利息并未于届满前支付。3月25日，融创发布公告，两笔将于4月初进行付息的债券。因面临阶段性资金压力，无法筹措到足额兑付兑息资金。3月29日，阳光城集团股份有限公司披露，因流动性出现阶段性紧张，未能按期支付相关境外债券本息。

　　据中房网不完全统计，2022年2至4月份至少有46家房企公告了56笔相关资产出售或转让的信息。其中，有31笔资产处置已经确定了交易对象，还有25笔相关信息正在披露期中还未确定交易对象。从这46家房企“上架”的资产项目内容来看，其处置的资产种类可谓多种多样。包括项目股权、公司或关联公司的股权、物业资产、酒店资产，以及银行股权等资产都被摆上了“货架”。整体来看，房企出售、转让相关公司或项目股权的交易比较普遍。

　　4月29日，中央政治局召开会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

　　4月18日，人民银行、国家外汇管理局联合印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》提出，完善住房领域金融服务。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

　　据上海票据交易所公布的票据数据显示，2022年4月房地产业持续违约票据1181家，占全部持续违约票据54%，环比上升20%，增速较近几个月有所放缓，较3月放缓81个百分点。从4月持续逾期房企分布来看，不乏品牌及大型房企的身影，其中世茂集团、中南建设领先，逾期公司数量分别为100家和97家。阳光城、祥生地产、正荣地产、隆基泰和绿地等品牌持续逾期的企业超10家。

　　国家统计局发布的数据显示，2022年4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有18个，环比下跌的城市有47个，5个城市环比持平。二手住宅方面，环比上涨的城市有15个，环比下跌的城市有50个，5个城市持平。值得注意的是，据易居研究院测算，4月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为-0.1%，这是自2015年12月份以来首次出现新房价格同比下跌态势。

　　2022年5月初以来，人民银行、银保监会和证监会相继召开专题会议，对未来的相关金融政策优化进行了推进。除此之外，深圳证券交易所5月4日晚间发布的《关于支持实体经济若干措施的通知》中，也明确表示了支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。

　　据中房网不完全统计，截至5月份全国已有接近100个城市不同程度对房地产政策进行了调整。而从此轮政策调整的内容来看，因城施策特点明显。主要包括调整“四限”政策、人才政策、发放购房补贴或契税补贴、重启货币化安置、提高住房公积金贷款额度、下调房贷利率和首付比例，以及调整增值税年限等措施。

　　为支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，金融主管部门就差别化住房信贷政策进行了调整。5月15日，央行、银保监会发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。据贝壳研究院监测的数据，4月份103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%。通过本次差别化住房信贷政策的调整，全国多地首套房贷利率未来将存在较大的下调空间。

　　2022年6月17日，中央组织部宣布中央决定，由倪虹同志任住房和城乡建设部党组书记。6月24日，十三届全国人大常委会第三十五次会议决定，任命倪虹为住房和城乡建设部部长。

　　2022年6月24日，深交所发布《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》，支持优质房地产企业盘活存量资产。允许优质房地产企业进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房地产企业发行公司债券兼并收购出险房地产企业项目，促进房地产行业平稳健康发展。此外，《通知》还表示，支持基础设施公募REITs加快发行上市。支持保障性租赁住房、能源、水利等行业企业发行基础设施公募REITs。支持上市REITs通过扩募、购买资产等方式做优做强。

　　随着各地购房支持政策的密集出台，在放开限购、限售等政策调控外，出台购房或契税补贴等措施也在多地频现。据中房网不完全统计，自2022年5月份以来，至少已有安徽阜阳、江苏泰州、江苏无锡、辽宁沈阳、山西太原、江西九江、江西宜春、山东淄博、四川宜宾、浙江义乌、安徽黄山、山东德州等33城打响了购房补贴大战，“真金白银”助力购房需求。从提供购房补贴的分类来看，主要分为两类：一类是针对重点特定人群的补贴，包括人才购房补贴、二孩及三孩家庭补贴等；另一类是阶段性给予购房契税的减免。

　　2022年6月28日，万科董事会主席郁亮在股东大会上表示，短期房地产市场已触底，正开始缓慢温和的恢复。在郁亮看来，目前的人口状况、人口结构、收入水平，以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化，行业要进入新的发展阶段。所以不能够再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。对于房地产行业，郁亮认为没有任何理由躺平，需要有信心，熬着往前走。

　　7月28日召开的中央政治局会议提出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。要保持金融市场总体稳定，妥善化解一些地方村镇银行风险，严厉打击金融犯罪。要压实安全生产责任。值得注意的是，本次会议对于房地产的表述，在措辞上出现了些许变化。其中，“保交楼”一词首次出现在政治局会议中。以往高层会议中，被放在首位的“房住不炒”一词，这次被排在了“要稳定房地产市场”之后。这意味着，稳定房地产市场已经成为今年下半年的主要工作目标。

　　证监会与发改委、全国工商联联合发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》明确，要加大债券融资服务力度。推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高融资效率；适当放宽受信用保护的民营企业债券回购质押库准入门槛；指导有关金融基础设施减免民营企业债券融资交易费用，做到“应免尽免”；优化监管考核机制，鼓励证券公司加大民营企业债券承销业务投入。积极推动债券产品创新，引导资金流向优质民营企业。大力推广科技创新债券，鼓励民营企业积极投身创新驱动发展战略，优先重点支持高新技术和战略性新兴产业领域民营企业债券融资，推动民营企业绿色发展和数字化转型；鼓励发行小微企业增信集合债券，支持中小民营企业发展；大力实施民营企业债券融资专项支持计划，鼓励市场机构为民营企业债券融资提供增信服务。

　　上海易居房地产研究院发布的《百城土地成交报告》显示，上半年的土地市场交易规模严重缩水，面临较大压力。报告显示，今年上半年全国百城土地成交金额为11300亿元，相比去年同期下降了55%。即使与2021年下半年相比，也下降了五成。

　　据不完全统计，2022年上半年房企高管人事变动的数据超过以往任何一年，共有约650名房企集团层面高管职务发生变动，其中离职高管280人。在2022年1月、3月和6月，均有60位房企高管离职。

　　8月24日召开的国务院常务会议对于房地产层面明确，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。此外，会议还提出，要“持续释放贷款市场报价利率改革和传导效应，降低企业融资和个人消费信贷成本”。

　　8月31日，召开的国务院常务会议再次提及房地产。此次会议强调，要支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

　　8月16日，国家卫生健康委、国家发展改革委等17部门联合发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》提出，进一步完善公租房保障对促进积极生育的支持措施，各地在配租公租房时，对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据其未成年子女数量，在户型选择方面给予适当照顾；优化公租房轮候与配租规则，将家庭人数及构成等纳入轮候排序或综合评分的因素，对符合条件且子女数量较多的家庭可直接组织选房；完善公租房调换政策，对因家庭人口增加、就业、子女就学等原因需要调换公租房的，根据房源情况及时调换。同时，住房政策向多子女家庭倾斜，在缴存城市无自有住房且租赁住房的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金；对购买首套自住住房的多子女家庭，有条件的城市可给予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持政策。加快发展长租房市场，多渠道增加长租房供应，推进租购权利均等。各地可结合实际，进一步研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。

　　2022年8月16日，首批三只保障性租赁住房REITs（华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT）正式发售。当日晚间3只REITs产品同时发布公告称，发售当日公众投资者累计有效认购申请份额已超本次公众投资者的初始规模募集上限，因此决定提前结束公众投资者的募集，8月17日起不再接受公众投资者的认购申请。其中，红土深圳安居REIT公众投资者认购倍数高达250.68倍。

　　9月30日，财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告提出，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

　　9月30日，中国人民银行发文，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。值得一提的是，此次为央行自2015年8月份以来，首次下调首套个人住房公积金贷款利率。

　　据中房网不完全统计，2022年以来包括佳源国际、融创中国、新力控股、嘉年际、大发地产、福晟国际、花样年、泛海控股、新明中国、中国恒大、天誉置业等多家房企被债权人提起清盘呈请。从清盘呈请的发起人来看，涉及的多为极个别的债权人，金额从几十万美元到几亿美元不等。而这些接获清盘呈请的房企，基本都是陷入流动性危机的企业。

　　2022年10月16日，中国第二十次全国代表大会在北京开幕。据悉，本次大会报告共分15个部分，其中在“增进民生福祉，提高人民生活品质”方面强调，健全社会保障体系。对于房地产层面，重点指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。事实上，关于此次住房制度的内容表述，在十九大会议上已经做过明确、清晰的阐述。这意味着，未来五年住房制度改革将与十九大的思路一致。

　　自2022年9月底，中国人民银行接连两天出台降低首套房贷利率的政策后，10月份多地发文落实该政策。据不完全统计，截至10月中旬，济宁、武汉、宜昌、襄阳、清远、江门、云浮、湛江、天津、石家庄等多个城市已经加入房贷利率下调的行列。其中，济宁由4.1%降至3.95%；清远由4.1%降至3.7%；武汉、宜昌、襄阳、天津由4.1%降至3.9%；石家庄由4.1%降至3.8%。江门、云浮、湛江则是取消了利率下限。

　　随着地方房地产政策的持续宽松，越来越多的城市正在加入到购房首付比例松绑的队伍中。据中房网不完全统计，2022年下半年以来有天津、重庆、海南、济南、南京、郑州、福州、苏州和厦门等近30城推出了降首付相关政策。从首套住房首付比来看，“首付降至2成”已渐成多地“标配”。如惠州、湛江、南充、石家庄（部分区域）、南通（海门区）、西宁等16城首套房首付比例均下调至20%。与此同时，天津、重庆、海南、厦门、济南、郑州和苏州等26城均下调了二套房首付比例。

　　据不完全统计，截至2022年10月13日，已有近20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”的交易模式。其中既有深圳、广州、西安、宁波、苏州、无锡等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线家房企向三大评级机构提出申请撤销评级

　　2022年11月8日，标普发布报告称，应碧桂园要求，撤销其发行人信用评级。对此，碧桂园方面表示，公司当前基本面没有发生重大变化，销售指标稳中向好，而且得益于金融机构对公司的支持及认可，公司于9月在境内资本市场完成了再融资，成本为全市场最低。本次评级撤销不会触发公司存量债务的加速清偿条款，不会对公司的偿债能力及融资能力产生不利影响。此外，据不完全统计，截至11月，已有阳光城、佳兆业、新城控股等在内约70家房企向三大评级机构提出申请撤销评级。

　　智联招聘调研数据显示，2021年全年近60%的房地产从业者薪资原地踏步，22%经历降薪，2022年春节后房地产行业招聘职位数同比减少了29%，降幅远高于所有行业平均值，而房地产行业平均招聘薪酬也不再具备明显优势。实际上，在经历2017年-2019年的收入巅峰期后，自2020年起，受房地产行业利润率下滑、全行业降本增效、规模见顶等因素影响，地产行业整体薪酬已经走下坡路。

　　2022年11月，央行、银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，内容涉及“保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度“等六大方面内容，共16条措施。值得注意的是，这是近年来金融层面少有支持房地产市场的专属性政策文件，内容涵盖开发贷、个人住房贷款、信托、债券、并购贷款、住房租赁信贷服务等多方面利好房地产市场的举措。

　　2022年11月28日晚间，证监会公布股权融资调整优化5项措施。恢复涉房上市公司并购重组及配套融资和上市房企与涉房上市公司再融资。调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用。自上述措施实施以来，截至2022年12月25日，已有32家涉房上市企业筹划股权再融资，其中8家H股房企配股融资，24家A股涉房企业发布非公开发行股票融资公告。从这32份再融资计划企业来看，既有万科、招商蛇口等头部房企，也有华发股份、陆家嘴等地方房企，还有以华夏幸福为代表的出险房企。

　　据不完全统计，截至2022年11月已有包括绿城管理、万科、旭辉、世茂、龙湖、碧桂园、中梁、朗诗在内的40余家房地产企业布局代建业务。从三季报看，不少房企代建业务为公司带来较为可观的收入。其中，金科股份三季报显示，公司及所投资的公司实现销售金额约554.07亿元，另代建项目实现销售金额46.31亿元。信达地产三季报显示，公司累计实现房地产销售面积约63.44万平方米，其中代建项目销售面积约1.07万平方米；累计销售金额约134.2亿元，其中代建项目销售金额约3.92亿元。

　　2022年12月15日-16日，中央经济工作会议在北京举行。本次会议中对于房地产的表述主要体现在两处。一是，在“着力扩大国内需求”部分，会议提出“要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”。二是，在“有效防范化解重大经济金融风险”部分，会议提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　在房地产市场下行、行业格局生变的当下，原本“竞相追逐”的“千亿”，如今已无人再提。回顾往昔，“千亿房企”数量已腰斩。据统计，2015年千亿房企数量6家，2016年跳增至11家，到了2018年，在2017年16家的基础上接近翻番，一跃增至29家。一直到2020年千亿房企的数量增至历史顶点，2021年千亿房企数量与2020年持平，止步于43家。而据2022年的销售情况来看，最终达“千亿”的房企仅有20家。

　　与往年不同，2022年出现了罕见的董事长离职高峰。据不完全统计，2022年大约有近60名董事长离职，包括碧桂园、龙湖、迪马股份、深振业A、信达地产、陆家嘴等企业。值得注意的是，在董事会变动中，碧桂园选择在董事会中加重职业经理人的权重，实现“去家族化”。2022年10月底，吴亚军对外宣布正式退休，卸任龙湖集团董事会主席。此后，“80后”仕官生陈序平接任董事会主席。而与碧桂园“去家族化”不同，禹洲集团选择将接力棒交给自家人。2022年6月24日，禹洲集团公告称，创始人林龙安因工作安排调整而辞任董事会主席。林龙安妻子、禹洲集团执行董事郭英兰“临危接棒”，获委任为公司主席。

　　克而瑞数据显示，截至2022年12月7日，全国300城土地成交面积和成交金额同比分别下降37%和34%，成交面积更是降至近10年新低；房企竞拍热情同样处于低位，2022年平均土地溢价率仅3.7%，同比下降7.9个百分点。在土地市场持续遇冷下，预计2022年土地市场成交规模同比降幅将高达4成，总成交规模将创近10年新低。

　　2022年12月27日，央行公布的《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，对下季房价，14%的居民预期“上涨”，低于三季度的14.8%；18.5%的居民预期“下降”，高于上季度的16.3%；有超过半数的居民（53.7%）预期“基本不变”，还有13.8%的居民表示“看不准”。此外，报告显示，在未来三个月仅有16%的居民打算购房，这一比例不但低于2022年三季度的17.1%，更是创下2016年下半年以来新低。

　　支持房企融资的信贷“第一支箭”政策效果显现，商业银行加大了对于房地产企业的信贷支持。据相关数据统计，自“金融支持16条”发布实施以来，截至12月，已有超过60家银行向120多家房地产企业提供意向性授信，总额度已超过4.8万亿元，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等，受益房企名单延伸至民营企业以及地方企业。

　　2022年12月21日，证监会官网发文表示大力支持房地产市场平稳发展，加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型。落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。

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