8月正值酷暑，但昨日（8月2日）凌晨突然发布的楼市调控新政，给东莞房地产市场泼了一盆冷水，不少业内人士预测，东莞楼市或将进入“寒冬”。（具体详情：重磅！“莞八条”新政出炉！东莞楼市调控再度升级！）

　　楼市调控进一步加强，不少购房者都在观望，在预估东莞未来楼市走向之前，我们不妨先来回顾一下7月东莞楼市的表现情况：

　　据合富研究院统计数据显示，7月东莞新房供应约3572套，同比减少40%，环比减少47%；新房网签约4073套，同比减少41%，环比减少18%；全市网签均价约27036元/㎡，同比上涨约19%，环比基本持平。

　　今年东莞频繁出台的调控措施，给楼市成交带来明显影响。自今年3月以来，东莞新房累计成交量同比增幅持续收窄，7月份首现负增长。7月东莞新房供应约3572套，同比减少40%；新房网签约4073套，同比减少41%；全市网签均价约27036元/㎡，同比上涨约19%。

　　从月度成交量走势上来看，东莞新房成交量自从2月达到低谷后，市场经历连续4个月的环比增长，直至7月首次出现下滑。从房价走势上来看，近期呈现环比微涨。

　　截至7月底，东莞新房库存面积仅约254万㎡，同比减少11%，环比基本持平。按照过去3个月平均消化速度测算，去库存时间大概需要5.4个月。虽然目前东莞房地产市场行情下行，但库存仍处于超低水平，支撑房价短期内保持上升趋势。

　　二手房方面，7月东莞二手房网签约26.2万㎡、约2487套，同比减少大幅减少52%，环比6月增加42%。均价约20315元/㎡，同比上涨17.6%，环比上涨6.2%。二手房量价总体而言均呈现回升。

　　相比于去年，今年7月东莞仅有6个镇街的成交量同比实现了增长，其余区域成交量同比均呈现下跌。

　　全市网签套数前5的分别是企石（738套）、大岭山（415套）、塘厦（326套）、南城（195套）以及横沥（184套）。区域间成交分化严重，前10区域总成交量占比全市66%，企石、大岭山和塘厦三镇成交表现较为突出，总成交量占比全市36%，同时过半区域成交量不足百套。

　　从房价上来看，7月东莞共有29个镇街房价同比出现上涨，仅3镇街房价同比出现下跌，且主要是因为结构性因素，实际上房价下跌可能较小。南城、大岭山、大朗、石碣等镇街房价上涨明显，其中南城房价同比涨幅较大，达85%！

　　7月全市共有12个镇街均价超过3万元/㎡，其中南城、莞城和长安的均价突破4万元/㎡，分别为46700元/㎡、45000元/㎡以及42800元/㎡。

　　进入下半年，东莞土地市场供应加快，7月东莞共计出让4宗商住用地，总占地约22.5万㎡，揽金近71亿元。

　　但目前土地市场行情与上半年有所不同，具体表现为由此前的“逢拍必火”转变为“冷热不均”。其中，石碣和望牛墩出让地块遇冷，实际上主要受地块地段因素影响较大。而热点区域的优质地块则依旧抢手，道滘和麻涌的地块出让都吸引了多家房企激烈拼抢，楼面价屡创新高。

　　道滘地块在经过108家房企、135轮激烈竞价后，最终被中海以310023万元总价斩获，可售楼面价约17919元/㎡（剔除配建），刷新道滘最高楼面价记录（16802元/㎡）。

　　麻涌地块则经过19家房企、94轮激烈竞价后，最终被华侨城以162832万元总价斩获，可售楼面价约14008元/㎡（剔除配建），刷新麻涌最高楼面价记录（10953元/㎡）。

　　进入8月份，东莞土地供应持续放量，推地节奏再度加快。据统计，8月东莞共有5宗涉宅用地计划出让，涉及茶山、南城、樟木头和虎门4个镇街。

　　由于本批即将出让地块的地理位置十分优越，早已引来多方关注，其中东莞CBD地块、茶山“巨无霸”江景地块、虎门赤岗地块关注热度都非常高。不出意料的线月将迎来一场“土拍大战”，土拍结果值得期待！（文末附：东莞市2021年度国有住宅用地供应计划宗地表）

　　东莞房价在经历过一轮上涨之后，政府出台了一系列调控政策以稳定房地产市场，可以说每一次新政出台，都意味着楼市将迎来明显降温。

　　合富研究院高级分析师李兴旺表示，受“莞八条”新政影响，东莞土地市场或将有所降温；房企资金回笼压力增大，定价将趋于理性；部分购房者因政策升级而暂时失去购房资格，购房需求端受到抑制；销售市场成交热度下降，成交量回落大势所趋。受市场信心影响，房价预期也将进一步平稳，房价过快上涨势头会得到切实有效的控制。

　　优房超分析师也指出，新政对楼市的降温是可预见的。二季度在金融端首付来源严查、房贷利率上涨、放款时间延长的多措施管控下，投资客纷纷退潮，市场有效需求本已大幅减少，而缺乏经验的刚需客，往往谨慎多虑。重重政策下来，市场观望情绪将进一步加剧，开发商为快速回笼资金，定价也将更为保守，签约条件也可能会有所放松。

　　从大的层面上而言，楼市调控升级都是在“房住不炒”基调下实施的，因此，刚需也将迎来购房窗口期。有打算的购房者可提前做好社保、首付来源、银行流水等方面的筹备，保证自身资质良好，遇到合适项目该出手时就出手。