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　　商务中心主要是通过各种办公方案来解放商务办公，使客户可以在需要的时间、地点以自己想要的方式开展工作。这一运作模式，优势不仅在于客户可根据时间、办公地点及公司人数进行灵活选择及变更，也因为其资源共用及化零为整的入住率为客户节省了极大的成本支出。作为潜力的市场，商务中心正逐渐为更多人熟知；作为未来写字楼租赁的发展趋势，越来越多的企业将目光投向商务中心。 本期焦点零距离将走近商务中心，诚邀业内人士共同探讨商务中心的现状与未来，发掘商业中心的核心价值观，共同谋求更高更快的发展。期待大家的关注！

　　深圳市创富港商务有限公司 深圳市铠汇达企业管理咨询有限公司 深圳市企创商务有限公司 排名前列商务中心有限公司

　　【本期线、商务中心的主要运作模式。 2、创业企业的需求与商务中心的产品设计。 3、商务中心在深圳的市场需求和亮点? 深圳区域的差异化? 【主持人】各位搜狐网焦点房地产网的朋友大家上午好，这里是由焦点房地产网主办的焦点·零距离“解读商务中心”论坛的直播现场，我是今天的主持人郑玉婷。今天我们请到直播室的嘉宾是： 排名前列工程及物料供应有限公司董事长 黄荣新 排名前列商务中心有限公司董事长 王青 深圳市铠汇达企业管理咨询有限公司总经理 余剑铭 深圳市创富港商务有限公司副总经理 陈秀春 排名前列商务中心有限公司执行董事 王勇 深圳市企创商务有限公司 罗波 （嘉宾跟网友问好） 【主持人】各位都是商务中心的行家了，我们商务中心是采用什么样的模式来运作的呢？

　　【陈秀春】商务中心的运营他是区别于传统的一种办公租赁，他不仅仅是办公租赁，他应该是全方位去解决商务以及办公两个概念的一个综合的服务方式。我们集中凸显出来的优势是什么呢？我们会把写字楼就是办公场所予以分割，分割成大小不一多种面积，能够容纳不同人员进行使用的办公场所，这是从办公角度来讲提供的一个空间。除此之外配合的有包括他注册的咨询，包括财务、服务方面的一些咨询，然后行政秘书方面的一些服务，包括收件、传真、电话、转接，还有打印、复印等等，代替客户解决一系列商务的工作。其实我们的重点和目标是帮助客户去省钱和创业，你创业初期不需要花很多的力气找写字楼，大小是否适合也不一定的。我们提供的办公室基本上所有的都打包了，我们宣称的是租金和服务费用，不仅仅是空间还有延伸的服务费用。 在每一个商务中心在座可能都是有一样的，都有标配，都有公共的附属空间，作为一个企业要设一个最基本的前台，打印机、复印机放的话也会占掉公用的空间，我们把办公和商务分家了，这里面就是纯办公了，商务可以交给我们了，这是一个集约式的办公理念和模式。所有的客户省去了自己配置会议室、洽谈室和公用资源的部分，省下大量的资金，对于创业初期的客户省去了工商咨询、财务等等一系列的东西，他可以把自己的全部精力集中在主营业务的方向，非核心的业务可以完全不用理会了，我们也是解放生产力这样的一个概念。 【主持人】我们宣扬的是一种即用型的概念。

　　【王勇】即租即用就是他们带一个电脑过来基本上可以开公司了，然后可以申请。我们这边一般可以有一些帮助他们咨询工商这一方面的问题，怎么样申请执照税务方面都可以提供一些咨询的服务。对于一开始创业者来说是一个很好的场所，自己只要拿几台电脑就基本上就可以按照国家申报工商的程序开始申报执照开公司了，节约了大量的时间、资金，其实也就是一种资源共享，前台一个公用的秘书，最起码不用专门招秘书了，有公用的会议室不用自己租一个会议室了。这样对于创业者来说确实是一个很好的平台。 【主持人】我们为客户提供的服务有没有具体的特点，比如商务中心的价值所在在什么位置呢？ 【王青】刚才核心价值大家也讲的很清楚了，成立商务中心的目的可能不是为消费者花很多钱，而是为他们省钱的。这个核心价值是我们能够为他们服务，就是希望能够为他们创造一些核心的服务价值。其实这个模式我觉得是一个很成熟的模式，是一个资源共享的模式，比如一家公司比如涉及到前台、会议室，但是使用率很低，每家公司都不是经常使用到的，空置率很高。这种情况之下几家公司一起合租使用公共的资源的话，这对每一个公司都是有利益的。所以我觉得核心的价值就是我们为他们创造一些能够节省的空间。 【主持人】商务中心针对各种人群都是从省钱的角度来考虑的，很多资源的共享，还有资源的共用。我了解到商务中心还有很多收费方面的一些优惠，比如说物业管理方面的。有很多的商务中心比如饮水机的费用都可以省去，各位公司有没有这样的特点呢？ 【王勇】不同的公司有不同的做法。我们排名前列商务基本上是对于创业者那种小的租户，他只用付自己的一个电费，因为有些地方是中央空调，有些是分体的，如果是分体就只付自己的电费，其他包括宽带、网络、公共卫生管理费，全部都包含在里面的。这样来说如果是别的地方分租包括租赁税加起来也是很多的。我们算过如果80平方米一间房如果以分租的形式租在福田区好一点的费用大约2500块钱，包括管理费、租赁费等等。如果租在商务中心基本上就是包在里面了。这方面的角度来说还是给客户省钱了。 【王青】我们一般会给客户分类，我们会帮客户定位，比如有采购类、供应类等等，但是我们希望为我们的客户让他们配对，让我们变成我们商务中心里面有一个链条。租商务中心除了享受很好的服务之外他们有自己的一个商圈，让他们互动，我们推动他们做生意。比如我们有一个租客他是做网站建设的，我们在我们的商务圈里面谁需要网站的我们就直接介绍给他。有的是会计师，有的是律师，有的是一些服务类型的企业，成为我们的租客以后我们会尽量帮助他们推动，让他们有自己的商圈进行互动。

　　【余剑铭】深圳市铠汇达企业管理咨询有限公司是刚起步的，原来是铠汇达企业管理咨询下属刚刚做起来的，我们经验还不足，前面几家公司的经验比较多。从我们的理念来说，我们也去过国外看过，我在澳洲感觉最深的商务中心就是有一次我去一个律师楼，刚开始我以为整层楼是他的，结果到前厅一个接待说你去哪个房间律师在里面，来了解他只是租了里面一个房间，给人的印象就是“哇，你这个公司在这个大厦里面。”像我们这种写字楼中心区这里的，人家印象中你在这里办公司，你到了这个档次了才能来的。但是我们商务中心有一个不好的地方，我们之前也试过，把那些公司的名字写上去，那是不好的，因为人家一看你在里面办公司给人一个误会，但是如果不要这个牌子，但是造成一个印象是这个整层好像是他的。我们不要说忽悠人骗人，反正是这么一个模式在这里，你一上来给人感觉这一整楼都是你公司的，好像是总公司在里面你是一个部门的感觉。 【主持人】商务中心的特点就是感受不到单个公司的特点。 【余剑铭】对，资源共享这是优势，省的费用确实也很多。刚才说到的会议室、前台这都是省掉的，还有提供网络服务免费上网，里面还有网吧，这都是从顾客的角度考虑了，很多人一来不可能自己再拉网线，我们全部给他做好了。按我们计算的也是省了差不多40-50%的费用，他家具也不用钱，会议室也不用，我们说收一个小时多少费用，也有可能收象征性的，但是另外一个角度来说不用租一块地专门搞一个会议室、洽谈室。但是现在在我们国内特别是深圳我之前也试过，很多的公司他适应不了，他说我会议室为什么在你那儿，我讲话不是被别人听到了？我说你把门关上谁去听你的？他有一个顾忌，这是公用的会议室，从面子上受不了。但是我想这慢慢会适应的，很多东西会和国际接轨的，北京、上海都有这个，为什么大家接受得了深圳接受不了呢？这有一个过程。很多公司讲场面，我公司租下来要有会议室、前台才气派，但是你想这个费用是很大的。尤其是现在经济不好，很多的大公司倒闭，现在要从大写字楼来小写字楼，来我们这种商务中心是的。

　　【罗波】我谈谈我的想法，我一直觉得商务中心这个阶段可能是国内商务中心发展的一个初级阶段的一些特有的价值在里面，这种价值大家感觉到有时候说起来有一点点的尴尬，比如说我们在前面不会放一些很明显的标志，不会让一些公司的门牌LOGO放在那个地方，客户进来的时候他也会很含糊的，这可能是我们整个公司等等，有这样的模糊概念。其实我觉得我们最初的这种商务中心来说，深圳还有很多小的商务中心，他基本上提供的服务非常少，其实他的价值应该说就是一个把大的场地隔开了之后，就像我们现在深圳有很多去拼房出租的，他想要一个小的单间，租一套很贵，这时候有包租把整个租下来隔成小间，这样对他来说可以得到一个很小的空间，花很少的费用。最初的价值是场地的分割上面。在这个基础上面我们提供了一些额外的服务，比如说现在我们提供了一些宽带的上网、公共的前台，这实际上只是针对创业初期有效，就是针对小公司有效，小公司存在资源利用非常冗余的情况，一个前台接待量很少的，一个会议室利用率非常低的，在这样的资源非常冗余的情况下大家就在拼这种资源。这成为了商务中心第二个阶段可能会产生价值的地方。第三个阶段产生价值的地方，实际上我们商务中心可以提供一些现在企业的社会化大分工，甚至一些大的企业他们把一些行政、人事，甚至一些非主流业务的业务外包出去了。我们商务中心可以承载一些这方面的工作。还有一个，做一个线下的互动。我们这种租户企业在目前来讲他的特点还是比较鲜明的，我们就挖掘我的目标客户，我也知道是哪一类人群中挖掘，因为这差不多都是一个创业的初期，他要求的面积不是很大，他有一个场地，他需要一些注册的地方。企创在这方面作了一些尝试，我们自己搞了一些平台，这个平台就是一个商企互动的平台，也在发布了，我们网站也作作这个平台的推广。这个平台有点像阿里巴巴，他跟阿里巴巴的不同是能够结合线上下的交易，我们经常会组织一些线下的沟通，比如说我们会做一些活动，然后这个活动可能会有个主题，但是我会让他发散，让这些客户在这个平台上面有一些交往的空间。对于这一类的客户来讲他最需要的是销售，我的产品怎么样卖出去，他需要一个广阔的人脉空间。阿里巴巴完全是线上的，因为我们的特点是大家在一起办公，线下有很多的沟通机会的。所以我想商务中心能够增加一部分这样的价值，促进线上线下的沟通。 【主持人】之前您的话里面提到了我们商务中心未来的发展，在这方面各位有没有一些看法和补充呢？ 【陈秀春】其实对于商务中心未来的发展可能这个题目太大了（笑），具体到我们创富港来讲，从业的商务中心的机构和人员是会越来越多的，讲到排名前列阶段我们是解决一个最原始、最基本需求的阶段。第二个阶段可能上升到服务竞争的阶段。第三个阶段就是品牌和你的理念的阶段。我们也基本上是遵循这种方向在取得一个发展，首先我们在不断地布点，然后去拓展这种行业的一个领域。我们创富港里面有一个三位一体的东西。创富港、创富网、创富卡。创富港是一个个单点，我们叫做创富的港湾，每一个点内部也会去宣称我们是第几分点，但是对外也罢，或者现在也在不断地更改这样的概念，就把这个点叫做创富港，这就是品牌的延伸和概念，就是一个创富的港湾，是我们一个个的实体店。实体店提供的就是办公和一系列的办公服务。创富卡做什么呢？进驻所有的商务中心我们通称为会员，游离于商务中心之外的我们叫做顾客或者是客户。对于会员他通过一站式的卡可以享受很多的东西，包括比方他今天在深圳这边做公司，他明天要去上海那边有一个特别的项目做，通过创富卡可以随时开启上海的商务中心来获得上海这边的服务，另外他通过卡上的信息，他跟创富港和网是并行使用的东西，他通过网络查询以后他近期发生的所有的商务费用，包括他打印了多少东西和传真多少东西，他产生的很多费用有一个清单和交通的情况看得非常清楚。通过创富卡享受创富网所有的资源，这个网里的资源不仅是一个商务的功能，还方便大家做事的东西。包括在创富网登录可以就近查询附近的餐饮服务、酒店等等一系列的资料，还有一个论坛区，包括客户从业的东西可以进行交流，作为创业者之间搭建的桥梁作的沟通的平台。对于商务中心来说应该是服务取胜的，这是一个典型的服务外包、办公的外包、非核心业务的外包。所以你必须在这个领域里面，下一轮的竞争应该是这一块的。从单纯的办公空间的提供来讲的话我认为这个阶段是不难的，我们能够做到的大家都可以做得到，后续一步服务的提升，我们能够怎么样更彻底地解放这些创业者他进驻商务中心以后他不需要再去承担所有杂项的商务文书方面的一系列的工作，这些东西我觉得应该是我们的一个核心了。下一阶段我认为这个目标、方向和竞争应该是这样的。我们商务中心最重要解决的就是为客户解放他办公的一个思想，到这里来享受这些东西。 【主持人】解放了办公过程，为客户提供一站式的服务。 【陈秀春】没错，可以这么总结。 【王勇】就有点像七天酒店会员的意思，哪个城市到七天酒店入住都可以享受到会员的待遇。就像办公一样，现在经常外出办公，走到哪里只要有创富港的写字楼，他就可以进去办公了，就是这样的意思。 【陈秀春】现在我们BCMS的系统是一个综合办公的系统，这是我们自主开发的系统，已经支撑我们这些东西的运作了。创富港里面我们基本上能够做到客户创业只要选择你选择的办公室就可以了，你今天两个人办公你选择两个人的房间，明天、后天企业做大了需要扩容，你随时可以调整房间，比方你今天在罗湖，你马上要换到福田区，我们内部作结算也可以很快倒过去。系统的平台和业务支撑已经做到这样的水平了，传统的办公应该是做不到这一点了，租的地方没有办法必须按照协议把这个东西完全履行完，我们可以灵活调整，包括大小房间的更换，包括位置的更换，包括不同区域不同商务中心位置的调整，随机性很大。极大程度满足客户的需有所求，这就是我们在排名前列个原始阶段做的工作。 【罗波】刚才陈总谈到的他已经是有一个连锁布点，形成了多点经营的格局。他能够提供这样的服务。企创目前在深圳只有8个点，在外面还没有，在这种服务上面现在可能还做不到。 【主持人】但是我们也会有我们的特色。 【罗波】对。我们的思路是前期尽量做一些资源整合的工作，比如我们给客户提供一些产品的服务，这个服务也许我不能提供多网点的办公，但是一些日常的行政、商务方面的一些服务可以做。商务中心在人力资源、招聘、具体业务上成为一个专家，但是商务中心可以作为一个资源整合的专家，我可以吸纳，这个吸纳不一定建立在我客户的内部，我们现在做的商机互动平台，里面一个是客户内部的直接交流，还有一个是我们商机互动平台可以把我的客户打包成一个大客户，像一个大集团企业似的在外部寻求资源。这产生了一个效力，小企业寻找资源是比较难的，但是如果我绑在一起变成一个大的客户寻找资源可以提供一些便利的条件，我们在这方面提供一些客户的便利。 【余剑铭】我们是刚起步的阶段，所以在很多的方面在完善，最近有一个中介的朋友有在说商务中心这一块的问题，以前包括这些包租跟我们也有相同的地方，只不过他没有提供服务的前台、会议室这一块的。大家能够搞一个协会这样的，大家有一个协会，然后很多的东西可以让大家来交流，打造我们深圳的商务写字楼这方面的工作完善性。另外角度从租金方面可以协调一下，比如说这个地方本身是很多的商务中心了，大家有一个协会协调一下，不要说都一窝蜂往这边来，有的可以分散一点。价格也是，不要说我盘源很多你拼命降价，你盘源少没办法，大家要有一个协会，共同来做到多赢。把这块的商务中心一起做好，要不然大家互相降价对大家都不利的，而不是对我们有利的。现在做这个行业都有一个协会，钢铁协会他们已经很大了不用说了，我们也可以搞一个协会，有什么大家可以互相商讨和协调一下，我有这样的想法。 【罗波】说到协会的问题我想补充一点，我觉得现在目前从商务中心来讲，商务中心之间的竞争其实是比率很低的，我们大多数还是跟传统竞争，那时候说起来哪个商务中心做得很好，我非常希望他们能够做得好，我也非常希望他们的影响力很大。我们在市场推广的时候很多的时候是教别人什么是商务中心，有什么东西。如果有几个老大把这个市场教会了，我的生意好做多了。目前的阶段更多的只能是把商务中心这种模式打出去，把这个产品的形象创立起来，对于我们把整个蛋糕做大是非常有好处的。 【王青】商务中心在政府层面的部分他们定位不是很清晰，到底是属于什么行政类别的政府部门有很多的说法。我觉得如果有一个协会的成立，能够让政府把这个行业定位得清晰，对我们整个行业都是有好处的。 【主持人】之前各位是对商务中心之间合作模式的期望，我想问一下，我们跟传统的写字楼租赁商有没有一些合作的需求和亮点呢？ 【罗波】我觉得其实我们跟传统写字楼租赁商本质上有冲突也有合作，我们相当于在这个基础上包装了一层服务再卖给客户的，在这一点利益上来讲就不是很冲突了，现在很多传统的写字楼租赁商不一定会想到这种模式，我们层也去尝试过，比如说一个楼的业主，或者是交给谁去出租的，他不一定好租出去，我们可以在方面尝试一下能不能作一些这样的合作，比如他给我一个比较低的价格，我愿意给他利润分成，这样利润小一些，对于他来说与其空置不如把房子租出去。 【余剑铭】很多业主不愿意租给这样的一些人，他可以在市场上找到这样的客户租出去的线千平方的楼层很少有公司一下子拿下来的，我们拿下来对他来说是非常好的，他根本就不用管了，你分租给任何人他不理，我一个月到时间收租金就可以了。罗先生说的也对，如果有的业主如果跟我们合作是的，因为这样的话我们从成本上来说也可以减轻一些负担，对于他们来说也是一个长线的投资。但是他们很多的业主思想都想，我的钱给你赚了，我宁肯租给一些大公司，但是要找这些大公司很难找的。很多的业主都是这样想的，他老是认为商务中心就是包租客，我为什么要给你赚差价，我自己来搞，我要找大公司，但是在市场上找大公司是很难找的。他们的思想老是想不通，老是想我的差价给你赚了，万一有什么事情我来负责任，有这样的思想。 【主持人】其实我们应该正确理解商务中心的运作模式，他的实现是大家之间一个双赢的过程。 【余剑铭】对，很多人不理解这方面。 【陈秀春】传统的写字楼的租赁商我们认为跟商务中心是有天壤之别的，是完全不同的两种概念。从房间结构来讲，从写字楼的结构来讲，传统的写字楼的租赁商更倾向于整租的结构，我们实际上是有技术在里面的，每一个写字楼我们首先要定位，他是在哪个地段，距附近的心理承受价格是怎么样的。这些东西要做过调查的话，我们在分割房间里面有一个指导，单一房有多少，双人间有多少，三人间有多少，五人间以上的有多少，我们要按功能和计划作空间的布局，这是一个非常本质的区别。 从服务角度来讲，我们基本上有一个规范的东西，首先房租的租金是怎么样构成的，水、电、物业管理费、空调、租赁税我们肯定是全免的，他在一个区域里面。前台、会议室、接待区、行政秘书的文员，这些东西属于共享的部分，包括饮用水、网络、电源这些东西又是属于免费提供的资源部分。我们是分得非常详尽的。对于传统的写字楼租赁商来说，他往往只是一个中间商的概念，我租进来不会投入也不会分析，我只是比市场价高多少出手，就这么简单。这 我们商务中心跟传统的写字楼租赁商的区别，不仅仅在房间的空间的区隔上还有使用功能上等等，我们有本质的天壤之别。我们跟房产写字楼的租赁商之间我们还没有更深层次的合作，没有找到很好的契合点，以后有没有我不好说，我们其实跟房产的中介有很大的合作空间的。 【主持人】既然说到跟房产中介的合作空间，我们可以再聊一下跟他们的发展契机了。 【陈秀春】作为商务中心来讲他是一个新兴的产业，到现在目前来讲，工商行政整个体系里面都没有对这个行业有很明确的规范，包括行业表述应该怎么样表述不清楚，经营范围应该怎么样定也不清楚，这一点来看他有旺盛的生命力的，他是一个全新的行业。对于传统的中介机构来讲很多的品牌，比如中原地产公司这些中介机构，他们已经经过了长时间的积累和发展有了很大的市场的渗透力，他们接触到的客户群体包罗万象各有不同，我们作为商务中心来讲，我们实际上对客户有选择和定位的，比方说如果一个月花2万块钱去租这个办公室的时候，他可能不会来找我商务中心了，因为他一定要有他独立的商务服务的内容，他要有这样的机构来支撑他去运作的。所以我们实际上针对的是小型的、创业型的、发展创业过程当中的一些企业，以及外商的一些独立投资项目临时用的商务中心或者是办公室，这样构成了我们的目标群体，这样的目标群体往往被传统的地产中介公司完全可以覆盖到的，他们可以提供大量的信息量给我们，我们在合作上来讲，目前来讲我们是比较尊重和遵循他们一直以来在地产中介形成的行业规范来做合作，就是很单纯的他来推荐客户给我们，我们来付佣金给他们。