香港楼市现疲态，业界普遍睇淡年内楼价走势，认为楼价下滑的趋势或到明年上半年都不会有显著改善，须待明年下半年美国调头减息，香港楼价才会有起色。事实上，除了加息周期导致入市气氛低迷，在发展商屡以低价出售新盘的同时，二手成交呎价更持续受压。

　　中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，中原城市领先指数CCL最新报157.02点，按周微升0.15%。本周指数是反映9月21日美国及本港主要银行宣布维持利率不变，以及9月22日政府放宽楼花按保当周的市况。CCL连跌8周后单周回稳，但指数仍为41周次低，重返2022年12月底时水平。CCL比今年4月168.40点高位，近26周累跌6.76%，2023年整体楼价仅升0.16%，升幅近乎完全被蒸发。

　　香港税务局近日公布9月份3项住宅辣税个案(包括15%新住宅印花税、BSD及SSD)合共录157宗，按月下跌约21.9%，创8个月最少；若以第三季计算，仅录552宗，较第二季735宗按季跌约24.9%，仅略高于去年第四季509宗，创有纪录以来的季度次低。宗数不仅较疫情爆发后的2020年至2023年第二季平均每季947宗少约41.7%；比起疫情爆发前的五年(2015年至2019年)平均每季3,528宗更大跌约84.4%。

　　美联物业首席分析师刘嘉辉指出，3项辣税中，15%新住宅印花税个案于今年第三季录339宗，较次季499宗大跌约32.1%，创有纪录的季度新低。宗数比起疫情爆发后平均680宗大减5成，与疫情爆发前5年平均2,668宗更大跌约87.3%(见图二)。香港息率升，供款增，同时楼价跌，长线收租投资意欲大减；楼市吹淡风，股市不振，定期利息上升，吸引投资者转投银行定期存款，导致15%新住宅印花税个案创新低。

　　BSD个案(买家印花税个案 - 非香港永久性居民及以公司名义入市的住宅个案均需要缴付的税项)方面，虽然今年初内地与香港已恢复全面通关，内地买家来港置业入市于今年首两季曾一度略为回升，分别录187宗及200宗，但比起疫情前5年平均每季727宗仍相差甚远；今年第三季本港楼市显著转静，BSD个案跌至162宗，按季跌约19%，比起疫情前平均更大减约78%

　　至于反映短炒个案的SSD持续于低水复徘徊，今年第三季整个季度只有51宗，反映住宅市场短炒近乎绝迹。纵使宗数按季回升超过4成，并创5季新高，但主要是“基数”偏低，导致相关个案出现“显著”回升。事实上，若与疫情爆发后平均74宗相比，今年第三季仍低约31%，比起疫情爆发前5年平均134宗更低约62%

　　本港楼市前景未明，减辣呼声渐高。有外电分析认为，本港二手住宅楼价未来12个月恐再跌一成，令明年负资产按揭贷款占未偿还按揭贷款金额的比重飙升至5%以上，即创2005年3月底之后的19年新高。

　　据彭博社分析报告称，如果房价持续下跌，明年香港超过房产价值的抵押贷款可能会达到 2005 年以来的最高水准。

　　中原资料显示，利率上升正在给本港住宅市场带来压力，二手房价值较 2021 年的峰值下跌 18%。

　　本港银主盘数量持续增加，9 月此类待售房屋数量攀升至 2009 年以来的最高水准。尽管有折扣，银行一直在努力出售它们。

　　原先看好今年楼价可以上升8%的摩根士丹利改变口风，转为预料今年楼价或跌3%，并预期明年楼价再跌5%至10%。该行认为本地银行仍有可能将拆息按揭的封顶利率调高，预期按息在明年底前仍会维持在4厘以上。

　　由于供楼负担比率由过往15年的40%至50%，提升至56%，若供楼负担比率回落至正常水平，楼价须回落5%至10%。该行又指出目前租金回报率仅2.7%，投资需求疲弱。对用家而言租较买更为吸引。

　　香港行政长官将于本月25日公布新一份施政报告，市场人士憧憬届时政府将会公布放宽部分楼市调控措施。大摩认为即使政府将非港人买楼的印花税率由30%降至15%，楼市前景亦不会有太大变化。

　　里昂预计，本港楼市虽已自2021年8月的高位回落17%，但在高利率及经济放缓下，供楼可负担比率将上升，该行估计楼价会于现水平再跌17%，回落至2016年水平。