进入新世纪以来，韩国房屋价格指数呈现出长达近20年的增长。这种增长当然与韩国经济实力的持续提升息息相关，但是在漫长的增长过程中，泡沫的风险也在悄悄积累。从2012年起，韩国央行开始了长达10年的连续降息，从3.25%降到了0.5%。同期，韩国货币供应量一直处于较快增长速度，不断地“放水”成为房价“水涨船高”的直接动力。此外，文在寅政府上台后，积极推动对北缓和政策，朝鲜半岛南北紧张关系大大得到缓解。美朝两国两次首脑会晤也在客观上巩固了这一趋势，使曾经一度剑拔弩张的半岛局势稳定下来。有数据显示，文在寅政府执政5年期间，首尔的公寓价格上涨了99%，2022年更是暴涨18%。根据国际人力管理企业ECA International的调查数据，韩国首尔物价已经高于日本东京，在207个国际城市中排名第9位。持续二十年的房价上涨塑造出民众对未来房价过于乐观的预期，刺激出更多的购房需求，甚至不惜进一步加大金融杠杆，特别是在正规银行以外的金融杠杆。美国《彭博商业周刊》就曾发文指出，因为很多贷款和资产已转移到非银行金融机构，甚至超过银行份额，所以韩国央行监督和应对房地产相关金融风险的能力越发有限。

　　但是，房价的暴涨也意味着泡沫风险的激增，最终会达到一个临界点而破灭。据韩联社报道，韩国楼市成交量在2022年12月同比大跌62%，创2008年以来同期最低。《亚洲日报》则指出，2023年韩国公寓、多户型住宅等房地产公示价格较2022年平均下降18.63%，降幅创下历史新高。与历史上曾经发生在日本和美国的故事一样，刺破韩国房地产泡沫的直接因素是政府提高利率。为了抑制严重的通货膨胀，美联储自去年开始进行了连续十次的激进加息。为了应对美国加息引发的资本外流压力，包括韩国以及多个西方国家也主动或被迫开启加息进程。从2021年8月开始，在一年多的时间内，韩国央行也进行了连续多轮加息，基准利率累计加息300个基点至3.5%。数据显示，自2022年11月起，韩国M2货币总量便停滞不前。这不但破坏了首尔房价上涨动力，而且直接刺破了韩国房地产的泡沫，因为民众贷款购房的成本急剧上升。日经新闻指出，韩国居民债务占可支配收入比高达200%左右，在全球处于高位。国际金融协会的世界债务报告也显示，韩国的国内生产总值与家庭负债的比率为102.2%，在34个国家中最高。房屋抵押贷款与收入水平不符的家庭在贷款利率上升时会立刻陷入金融危机。急于脱手的集中卖房行为又会导致市场踩踏，导致房价迅速暴跌，无数家庭和个人因此而破产。

　　此外，半岛局势紧张也是导致韩国房价下跌的一个重要原因。尹锡悦政府上台后，放弃了文在寅政府对北缓和政策，在对外战略上和政策上更加亲美西方阵营，不但大力改善对日关系，推动和加深美日韩三边合作，而且对朝鲜越发强硬。朝鲜也不断以试射导弹作为回应。朝鲜半岛的紧张态势陡然上升。因为地理上更加靠近韩朝边境，首尔可能承受的安全风险加剧进一步破坏了房价上涨的预期。无论是行政首都世宗特别市还是韩国第二大城市釜山，都将在未来对首尔人口形成持续的虹吸效应。

　　除了利率和地缘政治变化，导致韩国房价暴跌的最根本原因在于韩国人口负增长，从根本上抑制了房地产需求。根据韩国统计厅发布的数据，韩国人口在2021年开始负增长，比此前预测时间提早8年。2022年，韩国官方公布的总和生育率只有0.78，为全球最低生育率，并且仍然处于下降趋势。在过去十年间，韩国全体妇女的分娩数下降了42.4%。与此同时，韩国生育年龄的老龄化趋势也变得异常明显。在过去十年间，韩国40多岁产妇的分娩数增幅超过40%。韩国女性家庭部和韩国青少年政策研究院联合发布的“2023年青少年统计”显示，40年前，韩国9岁至24岁的青少年占人口总量的比例约为37%，如今已经降为15.3%。更为严重的是，还有研究显示，韩国也是全球育儿成本最高的国家，其成本是人均国内生产总值的7.79倍。高育儿成本意味着韩国学生之间的高竞争压力，引发的心理问题也越发严重。据统计，每10人中约有3人（28.7%）最近1年里产生过抑郁情绪。韩国青少年死因方面，自杀连续11年居首位。缺乏足够的人口支撑是造成韩国房价下跌的根本原因。

　　针对急剧变化的房市，韩国政府紧急采取了一系列稳定措施，包括价值2534亿元人民币的救市计划，以及放松房地产市场多项监管，并针对特定人群放宽了贷款规定、实施特定人群固定利率贷款优惠、减免综合房地产税重课税率等。总体来看，这种提高流动性的方法确实发挥了一定的作用，使地产融资市场出现好转迹象，房价也一度企稳。但是，韩国房价的整体和长远下行趋势，以及最为严重的债务问题，并未得到根本好转。刚过去不久的6月12日，韩国央行行长李昌镛在纪念韩国央行成立73周年的庆典上表示，韩国房地产贷款拖欠率仍然在上升，需要密切关注相关金融风险。对此，他认为政府应寻求逐步实施家庭债务去杠杆化的中长期计划。

　　对中国来说，韩国的房地产剧变具有强烈的警示意义。因为多重因素叠加，我国房地产业目前也进入一个相对低迷的时期，各种债务违约、楼市烂尾、金融杠杆断裂、贷款断供等现象也开始在个别地方出现。个别地区的房价已经出现较大幅度的下跌。客观而言，导致韩国房地产剧变的某些深层次原因，在我国同样存在。根据国家统计局数据，我国在2022年也正式出现人口负增长。当前我国人口总和生育率已经不及1.1，虽然高于韩国，但已经低于日本。人口老龄化问题也越发严重。此外，中国养育孩子的成本是人均GDP的6.9倍，仅次于韩国，位居世界第二。激烈的学业和就业压力，叠加高房价带来的债务风险，同样使中国的年轻人承受巨大的心理压力，不断推迟甚至放弃结婚生育的计划。唯一不同于韩国的地方在于我国在过去两年间没有激进加息，反而进行了三次降息。在西方国家饱受通货膨胀之苦之际，我国经济却在一定程度上趋于通货紧缩，消费者价格指数在过去五个月不断呈现下降趋势。这主要得益于人民币的不可兑换性，使我能够避免美联储连续激进加息的直接影响。但是，人民币与美元汇率倒挂，使人民币承受的贬值压力也在不断加大。

　　短期来看，新一轮稳增长政策既十分必要，又万分迫切。6月16日召开的国务院常务会议研究推动经济持续回升向好的一批政策措施。我们期待相关政策和措施能够早日落地，以稳定市场预期，以时间换空间，既坚持“房住不炒”，避免房地产绑架整个国民经济，又要避免放任房价肆意下跌，避免发生系统性金融风险。从长期来看，国家有必要出台一系列大力鼓励生育和降低育儿成本的政策，遏制快速下降的生育率，为经济稳定和发展夯实人口基础。