在“房住不炒”的政策主基调下，市场出现全新逻辑，房地产业将发生怎样的变化？当前市场形势下，市民该如何购房置业？现在是刚需、刚改一族出手的好时机吗？晚报常年关注青岛楼市现状与发展趋势。2021年，青岛晚报全媒体携手观海新闻客户端、掌上青岛，联合推出岛城首档解读青岛楼市的高端多维直播访谈节目《晚报观·楼市》。

　　作为青岛一档由主流党媒主办的房地产节目，《晚报观·楼市》每期设定一个主题，由行业专家主持，邀请媒体大咖以及特邀嘉宾参与，并与网友们互动，力图打造青岛房地产业的“锵锵三人行”。节目风格轻松活泼，集合专业的观点、第一手数据和一线的声音，干货满满，期冀楼市大咖精辟的见解和客观的分析，能够对于广大网友们在购房置业等方面有所启发、提供帮助。

　　青岛晚报是岛城最早的生活类报纸，也是青岛重要的新型主流媒体之一。青岛晚报全媒体房地产板块多年来深耕行业，秉承全心全意为置业者服务的导向，专注于行业发展，每年举办多次房展和看房活动，把优秀的房企和口碑好的楼盘推荐给市民，希望大家能够买到称心如意的好房子。

　　为了更好地服务于晚报读者和广大网友，青岛晚报全媒体开设了《晚报观·楼市》这档视频直播节目，首期节目邀请行业大咖龙江主持，聚焦“2021年要不要买房”这个大家普遍关心的问题，后期将陆续邀请房地产行业知名嘉宾来栏目做客，他们将以不同的角度解析楼市，为置业者提供权威的购房导向。

　　房地产市场风云变幻。自从去年下半年有关部门出台了房地产行业降杠杆降金融风险的“三道红线”政策之后，今年年初有关部门又出台了关于“双集中”供地的政策，让很多原本今年打算买房的市民犹豫不决。那么，今年是买房还是不买房呢？

　　2003年开始，中国商品房市场走过了近20年跌宕起伏的上升历程。从锐理数据监控的历年房价走势图中可以清晰地看到，房价是怎样经过了多次波折，而到达了今天这样一个高度。

　　通过走势图可以看出，房地产市场的周期性较为明显，目前青岛楼市正在经历第四轮大的周期。第一轮周期从2008年开始，以全球金融危机为触发点，行业进入低迷并逐步恢复至2010年市场大热阶段，为了抑制房价快速上涨，国家首次出台限购政策，青岛2011年正式开始限购，也被称为“限购元年”，市场进入第二轮周期；自2011年开始，市场快速冷静，观望两年后需求集中爆发，成就了2013年的刚需大年，市场突破千万方规模，需求透支严重，同时存量也高居不下，市场进入第三轮周期；2014年迫于市场压力大，青岛与全国同步进入去库存期，限购逐步解除，2015年市场逐步回温，2016年通过降首付、调契税及贷款优惠等政策加上全面放开“二孩”，使得改善需求积极入市，成就2016年的改善大年，市场规模较上一轮翻番，突破两千万方，为抑制市场高涨情绪，2017年限购重启，第四轮市场周期开启。虽然有政策调控但市场热度一直居高不下，直到2018年下半年才开始进入冷静期，又因为疫情这个黑天鹅事件，市场盘整期持续至2020年。数据显示，2020年年底翘尾明显，市场出现回暖迹象，2021年1-2月亦取得不错成绩，成交量较2019年同期上涨121%，成交价格持平为14805元/平方米。过去两年的压抑需求，随着观望情绪的转变，一线年市场开局助力不少，但仍需注重宏观政策的导向，市场以平稳健康发展为主，过度的炒作必然导致政策的收缩。

　　我们常说的一句话是“楼市有风险，购房需谨慎”。这句话的真正目的是提醒大家，房地产市场已经走过了直线上升的阶段，现在是波浪式上升的阶段，要避免在房价高的时候买房，也要避免在房价低处卖房。以前很多人买房实现了财富增值。而在今年，在政府出台了一系列的调控措施、房价经历了连续几年波动之后，要不要买房？

　　这个话题比较严肃，我从两个方面聊聊我的见解。首先，从政府层面来看，坚持“房住不炒”的决心是很大的，2020年中央在多个场合、多次会议三令五申坚持“房住不炒”，多个房价上涨较快的城市纷纷被住建部约谈，后期连续出台相关政策，例如房企的“三道红线”、银行五档限贷令、“两集中”供地等，都是旨在通过去杠杆化、去金融化、调整供给端等多渠道手段来保持房地产业的平稳发展，所以从政府层面，还是要坚决保持房价稳定，让“居者有其屋”。其次，从青岛今年的楼市表现来看，2021年伊始，1-2月青岛整体市场表现较为喜人，整体成交量为178万平方米，同比2019年同期上涨幅度明显。主要原因可分为三个层面：一是传统春节促销加上就地过年，使得看房人群增多，加之很多项目释放3月涨价信号加快客户成交；二是政策及规划利好，1月从国家到地方层面释放十四五规划发展建议，从城市到区域或多或少增强了未来发展预期；三是本轮限购始于2017年底，2018年3月正式出台，历时3年，客户心理逐步由观望转变为及时上车，部分压抑需求开始逐步释放。

　　我给大家的建议是，自住需求，该上车的就上车。随着人力、物力成本的上涨，青岛房价大跌可能性很小，大家根据自己的选择，有中意的房子就下手，虽然“房住不炒”，但抵不住成本的上涨。

　　2021年1月6日，住建部部长王蒙徽在被问及调控措施等问题时提到，现在房地产市场在多方的共同努力下，基本实现了稳房价、稳预期等目标，未来将坚持“房住不炒”的定位，以“因地制宜、多策并举”等措施，促进房地产市场健康稳定发展。其中“促进房地产市场健康稳定发展”13个字吸引了很多人的注意。一些房地产资深专家认为，“健康稳定发展”的意思是要让“过热”的房价稳定下来，使其不再“疯涨”。

　　对于在2021年，到底是把“房产变存款”还是把“存款变房产”，确实是一件难以抉择的事情。虽然有关部门、专家和从业人员对这个问题都作出了一定的“回复”，但只能给大家作为一个参考。我认为，可以肯定的是，未来国家会对房地产业进行更加严格的调控，坚决维护老百姓的利益，让房地产市场走在健康、稳定的发展轨道上。

　　置业者需要审时度势，根据自己的实际情况来决定是否买房，以及买哪个区域的房。

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