还剩下十多天，2020年正式将成为过去，客观来说今年可称得上是多事之秋，不仅仅局限于房地产行业，更多的是整体宏观经济。去年全国调控累计次数高达600余次，反观今年不减反增，而在这复杂多变的局面下，开发商也使出浑身解数自救，例如最初的线下交易凝固，线上销售应运而生，所谓的打折促销并不是一句空话；监管部门出台金融政策，旗下业务变卖、债务重组似乎成为大势所趋。

　　那此时楼市格局到底扮演什么角色呢？著名评论人白岩松曾直言不讳表示，高房价正在毁掉无数年轻人的梦想，未来消费力被透支。事实上最近几年越来越多的年轻人真切能感受到这一点，原因很简单，当居民收入和房价形成倒挂差距时，内心的潜在努力就显得微不足道。即使是北上广深工薪白领平均月收入接近9000，但在面对动辄几万的房价，毫不客气的说此时城市归属性正在弱化。

　　也许思想会退步，但市场只能前进，在16万亿市场规模的背后一些潜在数据令人深思，例如城镇住房拥有率为96%、户均套为1.5，而居民杠杆率为60.4%、家庭财富70%都聚集在房产。

　　而在这样特殊背景下，我们不禁得出一个结论，那就是明年起，贬值潮或全面降临。首先此时的楼市格局并非以往的全面布局，人口流向迁移的缓慢导致房价上涨失去基本层面，也就说在消费规模并未出现实质性改变时，市面上仅存的购房者成为香馍馍。而在这样趋势下，以下3点值得大家关注：

　　第一，开发商早已率先出手，无论是3-4月份的线上销售，还是本次金九银十期间打折促销，都释放一个信号，那就是开发商很缺钱。表面上来看，新一轮债务危机已经在下半年正式来临，头部开发商还有着部分现金流周转，但对于中小型开发商而言，恐怕只能被迫申请破产。

　　深层次来看，开发商正在以量换价，从9月份到11月份，房价销售业绩总额在1.2万亿左右，高业绩的背后实则是利润率的降低，这对于前些年巨资拿地的开发商而言，我只能表示高杠杆并不是市场的终点。

　　第二，供需关系的背后住房需求开始饱满。有人说过去房价上涨最大因素在于去库存、棚改，原因很简单，一方面加快了市场前进的脚步，另一方面造就了大量的本地富豪，推动新一轮市场抬高。

　　但这个观点真的正确吗？在我看来，我们应该把眼光放在更加长远的地方，那就是城镇化进程。截止2019年我国常住人口城镇化率为60%，户籍城镇化率为44%。仅从这赤裸裸数据来看，住房资源过剩已经是一个不争的事实。严格意义上来说，此时人口分布格局已经到了拐点，在一线城市降低落户条件的背后，其他城市核心竞争力又在哪？一线正着急卖房子，二线苦于去库存，反观三四线靠着购房补贴支撑着市场，马太效应将至。

　　第三，政策调控的底线清晰可见，仅从数量上看，每年只增不减的趋势使得城市主体着迷于此，看似遏制局部过热意义不大，但好在立竿见影，这一点深圳楼市得到了淋淋尽致的体现。

　　反观二手房市场将成为打破现有格局的第一站，也许房价并没有实质性下跌，这里指的是挂牌价，但在房源激增前提下，持房者想要交易成功，恐怕只有降价这一条道路。其次现在高层十分关注开发商负债率的问题，“3道红线”的目的在于给予开发商一个天花板，更多的希望开发商主动积极降负债，毕竟和后续融资有关。至于这一点，融创董事长孙宏斌表示，降负债早已成为所有开发商的当务之急，在战略、未来布局等面前，活下去才是第一位。

　　总的来说，从以上3点来看，这一次贬值潮或如期而至。对于一二线城市来算，也许并不在于房价的大幅度下行，而是在于无人接盘，特别是周边城市正在陷入这种怪圈，例如东莞、惠州；对于三四线城市来说，买房容易卖房难，特别是对于那些人口净流失城市来说，连本地人都看不上，更不用说其他城市的人。

　　平心而论，越来越多的内行人正在悄悄脱手，原因很简单，市场交易周期被拉长，自身杠杆成为关键，这对于投资性群体来说，这一类风险完全不能承受。其次房价走平即亏钱，也许市面房价未出现波动，但等你真正想卖房的时候，购房者的态度却会狠狠打你脸，不买的话怕以后更加卖不出去，降价出售的话，到头来没有赚到一分钱，持房者开始陷入焦虑中。此时，我想问大家一个问题，这种心态是否似曾相识？

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