1998年中国启动房地产市场化重大改革以来，房价持续上扬，每平方米平均价格从2000元攀升至2021年的1.1万元，涨幅达到550%。尤其在一线万元/平米，早年间购置多套房产者现今已实现财务自由，堪称人生赢家。

　　相比之下，2018至2021年间高位购房的群体遭遇困境，房产不再是无风险高收益的投资。环京地带房价骤降60%-70%，就连上海核心区域的老式住宅，均价也从超过10万元/平米回调至6-7万元/平米，打破了房价只涨不跌的神话。

　　近年来房价回调主要归因于三方面：宏观调控政策的加强，自2019年起实施严格的楼市调控，2021年内调控次数高达650次，“三道红线”政策更是有效遏制了市场过热；大型房企频现资金链问题和项目烂尾，以及新房质量问题，严重削弱了消费者信心；加之疫情导致的收入缩水，使得民众购房行为更加谨慎，不再盲目追高。

　　独立经济学家马光远指出，房地产作为最优投资渠道的时代已落幕，未来房价将向理性水平调整，重归居住属性。这一判断与当前市场趋势相符，预示着房价或将调整至更为合理的范围。

　　以当前市场趋势推测，五年后，二三线万房产可能会显著贬值，最终价值将紧密关联当地居民的实际购买能力。而在一线城市中，同等价位的房产或是偏远地段，或是市区内的老破小，面临较大的转手难度。

　　过往观点认为，房价下跌将局限于三四线城市，而一二线城市中心区房价将持续坚挺。然而，事实证明，即便是一线城市，房价亦难逃下行趋势，尽管跌幅可能较缓。