生活中，任何商品的价格都不是一成不变的，对于这一点，大家都有深切的感受。二十年前，我们可能无法想象，今天汽车会普遍进入寻常百姓家，甚至五万八万都能买辆代步车。十年前，我们可能想不到，手机更新换代竟会如此之快，如今智能手机的入门价也早已跌破了千元。总体来看，随着经济发展和人们收入提高，曾经那些稀罕物已经十分普遍了。不过，与上面这些商品不同，房子的价格几乎一直呈现波动上涨的态势。那么，同样作为商品，未来房子会不会变成像手机、汽车一样的行情呢？

　　在笔者看来，与汽车、手机等消耗品不同，房地产体量十分巨大，不仅是国民经济的重要组成部分，而且也直接捆绑了很多家庭的财富，所以一涨一跌必然会受多重因素的影响。正因如此，人们对房价形成了只涨不跌的预期，而且在货币贬值和理财渠道匮乏的情况下，大家都会把买房作为资产增值的手段。不过，最近两三年，房地产行情似乎迎来了逆转，从房住不炒到明确不再把房地产作为短期刺激经济的手段，很多人对房价必涨的预期产生了松动。那么，按目前趋势来看，十年后，房子会是“金价”还是“葱价”呢？

　　在房价预测方面，马云的“房产观”无疑是传播最广泛的。早在2017年，他就表达了房价如葱的观点，而到了2019年，他又进一步表示，二三十年后，一对年轻人可能要负担5套房子，房子会越来越不值钱。除了马云，作为房地产行业的大佬，王健林的观点可能更具体。他表示，未来一二线城市还会处于一个缓慢上升的趋势，因为人口会不断涌入，所以住房需求量大。但是，对于人口流出的三四线城市，特别是一些小县城，房价是没有什么出路的。马云和王健林，一个业外，一个业内，但由于站得高，所以看得往往就比普通人远，一些观点更具有前瞻性，所以值得大家参考。

　　其实，最近这两三年，越来越多的权威人士都对房地产业转变了态度。潘石屹老早就开始变卖房产，“玻璃大王”曹德旺更是让自己的妹妹早点卖掉多余的房子，而任正非则呼吁年轻人梦想最重要，不应过早被房贷束缚。看完这些权威人士的观点，再结合目前对楼市调控的严厉态度，很多人心里不禁开始犯嘀咕，难道未来房价真的要继续下行吗？在笔者看来，要判断10年后的房地产市场是“葱价房”还是“金价房”，关键还是了解影响房价的3大因素，我们不妨再听听内行人的观点。

　　炒房客虽然不少，但不可否认，刚需才是楼市的主力，如今随着炒房客离场，未来的房地产市场更需要依靠刚需唱主角。换句话说，未来十年，刚需在哪里，购房需求就在哪里，房价的支撑就在哪里。根据统计局数据，目前我国城镇化水平为58.52%，与发达70%的普遍水平相比，还有近12%的距离。对此，业内认为，2030年前后城镇化率或达到70%，这意味着未来十年大约有2亿人进城。那么，这部分人会流向哪里？恒大经济研究院院长任泽平表示，新增2亿人口主要会流入全国19个都市圈和城市群当中。比如京津冀、环渤海、长三角、珠三角、成渝都市圈等等。

　　其实，在笔者看来，未来吸引刚需流入的城市主要有四类：一是城市群、都市圈和周边卫星城；二是二线城市及周边卫星城；三是人口众多且交通便捷的中西部城市；四是具有独特生态、旅游、养老等资源的城市。基于这个流向，楼市分化是不可避免的结果，所以经济发达且人口聚集的城市，对房价的支撑力长期存在，房价基本会维持“金价”，甚至稳中有涨；产业结构单一且人口流出的城市，出现“葱价房”也并不奇怪，正如马云所说，未来二三十年，一对年轻人可能要负担5套房子，大概率会出现在这些城市和区域。

　　除了人口流动产生的需求，货币因素也是影响房价的重要指标。从2008年到2018年，M2货币供应总规模从40万亿上升到了185万亿，增长了4.6倍，全国平均房价上涨大约5倍左右。显而易见，M2增多带动了购买力的上升，但也使得通胀率出现上升趋势，具体反映到房价上来看，过去十年，大家基本是有钱没钱都要买房，慢慢推动了房价上涨。那么，未来M2增速是上升还是下降呢？

　　一般来说，M2的正常增长速度大体上是和名义GDP的增长速度相匹配的。因此，在国民经济从高速度向高质量转变的大背景下，随着经济增速呈现L型，早在2017年5月开始，M2增速就有了相应调整，开始从两位数降到一位数，目前一直保持在8左右的水平。从长期来看，在稳步去杠杆和防范金融风险的调控目标下，货币增速基本还会延续目前的态势，而M2增速继续放缓，意味着未来房价上涨的动力不再。因此，从这个角度看，房价过快上涨的局面很难再重现，整体还是以平稳为主，所以那些受益于人口流入的大中城市大概率会继续保持“金价房”的态势，而那些已是“葱价房”的城市，未来几乎很难迎来狂欢盛宴。

　　业内都喜欢把房价与地价地比作是面包和面粉的关系，因为在房价成本里面，地价占据大头。根据社科院发布的《房地产蓝皮书》显示，土地价格与房价的比值达到了0.68。单从数据看，如果面粉贵了，面包却不涨价，几乎不现实。所以，房子到底是“金价”还是“葱价”，关键还需要明白地价会不会上涨。从去年开始，底价成交、土地流拍一直就是市场主流，融创、富力等房企甚至宣布了暂停拿地。根据统计，刚刚过去的第三季度，百强房企拿地溢价率显著回调，60%的成交地块溢价率不足10%，80%的成交地块溢价率低于30%。因此，从土地行情及房企态度看，短期内地价显然不会再有明显上涨。

　　那么，未来10年呢？据信息中心数据显示，2019年上半年，土地收入排在前十的城市分别是杭州、武汉、北京、苏州、天津、重庆、宁波、上海、合肥、郑州。可以发现，这些城市都有一个共同之处：住房需求很大，土地投资价值也很大，土地市场潜在的热度仍旧存在。因此，未来十年“葱价房”几乎不会在这些城市出现。不过，很多城市可供住宅开发的土地是有限的，所以土地收入并非长久之计，随着脱虚向实的推进和产业结构的调整，未来对土地收入的依赖自然会逐渐降低。对此，央媒《经济日报》发表评论称，土地出让金趋稳是楼市调控的应有之义，降低对土地收入依赖，设法多发展其他产业是大势所趋。

　　基于以上三点来看，未来十年，房地产市场量价齐涨的局面难以再次出现，而“涨跌互现”的局面或将逐步打开。如何理解内行人所说的“涨跌互现”4个字呢？简而言之，就是未来“金价房”与“葱价房”并存：人口不断流入，住房需求大，土地投资价值大的城市，房价支撑面往往都比较好，大概率会保持“金价”；反之，就业机会少，人口流出的紧缩型城市出现“葱价房”的可能性就比较高，进入今年以来，鹤岗、玉门、乳山已经证实了这一点。

　　其实，退一步来说，“葱价房”并不是说所有房子真的会出现像大葱一样的价格，主要有两层意思：一方面是指房价不涨或者微涨，是相对以前较快的涨幅来说；另一方面则是指随着共有产权住房、租赁市场的发展，未来住房更容易了，大家可以不再唯买房和房价“马首是瞻”了。总体来看，这基本就是未来十年房地产市场的格局。