上周海淀接二连三的供应新地块，我们买房群的小伙伴问我，这样会对楼市有什么影响，我说至少到明年小阳春北京新房市场北京稳了。

　　从9月到现在，北京放松了限购，降低了首付比，放开了二套贷款，紧接着十月，降低存量房贷利率，买房利率降到最低水平，进入11月，契税和增值税又迎来调整。

　　接连不断的政策入场，11月北京二手房网签也超越了金九银十，创造了2023年3月份以来的新高。

　　不仅北京，这两天上海，深圳也传出二手房成交创纪录的消息，政策不断加码，楼市终于重新回暖，有人会说新一轮上涨周期又要开始了吗？

　　按北京楼市以往的惯例，二手房网签连续五个月超过1.5万套，市场才正式确定回暖，房价才有上涨的可能。

　　10月，11月，北京连续两个月成交上暖了，接下来就看明年的前三个月市场会如何发展。

　　事实上，虽然11月的网签量创了新高，但是在背后是有很多隐藏信息需要大家了解。

　　这里引用大中介的数据，大中介占北京一半左右的成交量，11月大中街实时成交10800套左右，这个数据比10月份少了约2700多套。

　　保守的估计，如果全北京看11月实时成交，比10月份少了大概4000套。

　　主要是因为网签是一个延迟的数据，11月网签的房源有一部分是来自10月份的成交。

　　而且12月1日契税和增值税的新政策开始实施，有一批积压的房源会赶着12月份再网签，所以12月的网签量也会比较乐观，超过1.5万套没有问题。

　　11月份北京二手房成交依然维持一个分化的行情，成交量比较高的，集中在优质的学区房、核心地段的房子。

　　学区房比如德胜和月坛最近成交非常火爆，月坛11月份成交了大概150套房源。创造了新高，但是成交火爆的前提是价格降到位了，那些性价比高的房源正在减少。

　　海淀的万柳板块，最近蜂鸟家园成交量也不错，价格对比之前也有了小幅的上涨。

　　另外一些核心地段的地铁房，海淀朝阳一些老小区成交量很大的，业主信心也提升了不少。

　　从挂牌量看，截至11月末，绿中介后台挂牌14.85万套，比高点的17.3万套，累计下降2.4万套，本月下降4400套。

　　当绿中介二手房后台挂牌量低于1.3万套或后台挂牌量明显减少时，则房价上行趋势渐显。

　　北京二手房价，下跌还是主流，大约有60%的房源是处于降价的状态，而一些品质更好核心地段的商品房，因为之前超跌后，价格迎来了小幅反弹。

　　百环家园11月份成交的一套139平三室两厅户型，成交价755万。同户型10月份成交价720万，9月份成交价660万。

　　海淀双榆树片区双榆树西里11月末成交的一套43平一室一厅中楼层户型，成交价355万。同户型9月份成交价380万。

　　丰台大红门远洋自然11月份成交了一套136平的三室一厅低楼层户型，成交价705万。同户型8月份成交价808万。

　　一是，进入11月，北京一批新房收回了部分折扣，不再像十月那样进行猛烈的降价，北京的开发商还是比较看好后市的，宁可用价格来换数量。

　　二是，北京现在新房主要是换房的需求，这就意味着二手房必须先卖了。然后才能买房，这也导致了北京新房成交看上去降低了。

　　而从11月，北京新房的成交数据来看，排名前十的项目里，只有第九，第十名是刚需项目，其余全都是改善。

　　因为媒体+房企出身，所以很多楼盘，可以买房直找真高管，而不是中介对接的基层人员。