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　　在2022年之前，我国楼市一直坚守着“永涨不跌”的信仰。甚至在“大流行”的前两年，全国商品房成交均价依然实现了从9860元上涨到10139元的牛市奇迹。

　　然而，就在所有人都觉得“买房可以躺赢”的时候，2022年楼市却突然切换到了寒冬模式。根据来自统计局官网的数据，今年前10月全国商品房均价仅为9862元，已经基本跌回4年前的水平。

　　我国居民将近七成的财富集中在楼市，大家之所以觉得100万不算钱，主要是因为一套房子就差不多够100万。

　　随着楼市寒冬降临，大部分有房家庭都会面临资产缩水的挑战，其中占比接近45%的二套房家庭，更是需要直面“5大挑战”。“永涨不跌”的楼市为什么会突然熄火，“5大挑战”又是怎么回事呢？

　　虽然我们已经用了多种开闸放水的刺激手段帮助楼市恢复发展，但是想让房价止跌企稳恐怕并没有那么容易。

　　因为造成这场楼市寒冬的根本原因并不是首付、房贷等因素，而是房企、购房者和土地财政三方都出了问题。

　　第一，接连暴雷的房企。早在2012年国际知名做空机构香橼就曾指出恒大没有偿还巨额债务的能力，可惜当时港股监管层非但没有及时关注这家“地产皮包公司”的资产负债状况，反而还对敢说线万港元，外加禁入市场五年的顶格处罚。

　　纸里包不住火的道理大家都明白，一味包庇负债房企只会加重暴雷的代价。自从2022年恒大首次曝出债务违约以来，这张“债务多米诺骨牌”就触发了楼市寒冬的连锁反应。

　　就像所有经营不善的行业一样，包括恒大、碧桂园在内的几十家暴雷房企，他们首先想到的脱困手段就是降价去库存，大量低价房源严重冲击楼市供需平衡。

　　第二，化债压力山大的地方财政。根据财政部公布的“12万亿化债方案”，目前光是获得官方认可的地方隐性债务就超过14万亿。如果再加上部分城司的经营负债，以及机关事业单位的养老金收支缺口，未来地方财政吃紧的问题还会继续加重。

　　特别值得关注的是，今年很多城市都推出了鼓励国企参与存量房收购的政策，虽然这种托底收购的做法短期内会缓解楼市供应压力，但是随着这些“收购房”转化为保障房，未来楼市面临的低价供应压力还会继续增大。

　　第三，收入预期下滑的购房者。2022年2月发生的国际大事从根本上改变了普通民众对未来收入增长的预判，随着美西方脱钩断链的压力不断加大，过去20多年来利好东大发展的“入关红利”正在逐渐减弱。

　　根据商务部公布的数据，今年前10月吸引外资额仅为6932.1亿元人民币，相比去年同期大幅减少了近30%。

　　不仅普通工薪阶层对收入增长缺乏信心，甚至连“铁饭碗”也遇到了精简编制的挑战。就拿“考编大省”山东来说，当地已经决定将全省事业单位转制成企业，这些事业单位的“铁饭碗”很难保住过去的高薪收入。在大家收入预期下滑的情况下，即使能掏得起首付的朋友也会保持谨慎。

　　在“房价永涨不跌”的信仰打破之后，房产增值带给我们的收益将会逐渐减弱。今后家里房产数量超过一套的朋友，必须考虑如何应对以下5个挑战。

　　第一，越来越高的持房成本。楼市寒冬已经让地方财政很难通过土地市场创收，“费改税”成了土地财政转型的发展导向。从全国各地的试点经验来看，未来家里有多套房子的朋友至少需要承担“房东税”“房产税”两种持房成本。

　　比如，一位家里有两套房子的云南网友，如果他想用“以租养贷”的方式持有两套房子，那么那套出租房就需要缴纳10%到20%的个人所得税。假设每月租金是2000元，扣除800元的起征额之后，至少需要缴纳200元“房东税”。

　　第二，沉重的房贷压力。按照11月最新出台的房贷利率调整政策，存量房贷最快可以每个季度申请调整一次。只要你的房贷加点利率比最新的全国平均加点利率高30个基点及以上，就可享受存量房贷降息的政策。

　　虽然新政确实大幅降低了存量房贷的还款压力，但是我们显然需要考虑“房贷收入比”的问题。现在几乎所有行业都遇到了裁员降薪的挑战，那些之前月薪过万的朋友买两套房子根本不用担心还贷问题；现在失去稳定收入来源的他们，恐怕连一套房子的贷款都很难承受。

　　第三，房产变现难的挑战。以前一旦客户断供，银行就会优先考虑通过“法拍”收回贷款，毕竟在“房价永涨不跌”的时代，银行根本不用担心房子卖不出去。

　　根据业内人士透露，现在银行已经暂缓法拍工作，他们更愿意和客户协商还款。你可千万不要觉得银行是在发善心，他们只是嫌弃法拍房成交率过低、折价率过高。

　　第四，房产出租难的挑战。房产空置率过高已经成了困扰多套房家庭的普遍问题，甚至连一线城市也出现了房子租不出去的问题。根据来自迈点研究院的数据，2023年北京集中式住房租赁企业（也就是我们常说的房产中介）的平均出租率仅为87.9%，明显低于“口罩”期间平均超过90%的表现。

　　第五，学区房属性大幅降低的挑战。以前那些位于重点中小学附近的房子，经常曝出天价成交的新闻，甚至还有人花上百万买“过道学区房”“走廊学区房”。现在多校划片的新政已经彻底改变了学区房的政策逻辑，再加上学历贬值带来的影响，学区房的溢价将会逐步消失。

　　对于刚需购房者来说，趁着楼市寒冬抄底一套自住房确实是不错的选择。不过从近几年楼市出现的新形势来看，我们必须注意以下三方面的问题。

　　第一，房屋质量的问题。以前楼市火爆的时候，成规模的房企没必要用偷工减料的方式赚钱，很多朋友装修时候更换的电线根本没法和开发商用的“国标线”相比。现在房企已经到了山穷水尽的地步，今年很多上市房企的三季报都非常难看。那些资金压力山大的开发商，很有可能偷工减料节省开发成本。

　　普通购房者很难发现房屋质量问题，就算你花钱请来专业的“验房师”也不可能万无一失。我们在选购新房时应该优先考虑大型房企，并且能买现房就绝不考虑期房，千万不要为了省几个钱掉入“工程”的陷阱。要知道房子可没有7天无理由退货的保障，想省心就千万别省钱。

　　第二，房产配套的问题。商品房之所以能卖到掏空好几个钱包的高价，绝不是因为它本身的建设成本有多高。那些建在鹤岗、个旧的别墅洋房，可能连一线楼市的一个客厅都抵不上。随着地方财政吃紧的问题逐渐加重，“基建狂魔”的时代终将结束，未来只有那些核心城市才可能新增地铁、轻轨等公共交通。

　　可能有些朋友觉得这些交通配套不算什么，毕竟现在买车成本那么低，可问题是谁能离开医疗、教育、就业这些配套条件呢？未来很可能只有大中型城市，才有能力扶持公立医院、公立学校运营，定居网红城市的朋友必须面临缺乏现代化公共服务的挑战。

　　第三，房产空置的问题。虽然现在绝大多数物业对空置房的收费标准和普通房产没有任何区别，但是随着房产空置率越来越高业主的抵触情绪正在逐渐增强。未来物业很可能对空置房打折收费甚至免费。

　　现在很多空置率较高的小区物业费收取难度都比较大，选择这类小区的刚需购房者不仅很难享受优质的物业服务，而且还可能承担更高的物业费成本。如果你不想为房产空置率过高买单的话，最好选择那些已经建成多年并且入住率还不错的楼盘。

　　买房毕竟是影响我们几十年发展的大事，所以我们千万不能一时冲动抄底，只有综合考虑楼市发展大势和家庭发展需求，才能买到舒心、省事的好房子。

　　对于手里有多套房的家庭，应该尽快考虑用合适的价格降低房产投资比例。或许暂时的“割肉”选择，可以让你从其他市场获得更高的投资回报。

　　那么，你觉得楼市的投资前景怎么样呢？欢迎在评论区留言讨论，喜欢我们的文章，麻烦大家点个关注哦！

　　2. 《统计局解读2024年10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据》

　　什么能涨价跌价要自己有脑袋，避开人为欺骗炒作。最简单的理论是: 当求大于供时，该价格有上涨空间，可保值增值可买入。当供大于求时，该价格没有上涨空间，价格必跌，如果供大于求时买入难以保值增值有亏钱风险。俗话说物以稀为贵。

　　说来说去还是房子建多啦。市场供大与求。房子少的时侯以几百涨到几千几万。房子建多啦，从几万降到几千。是市场经济规律。没有那么多高深理论。

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