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　　历史上每一次经济危机的背后，无一不是刻在人性里面的贪婪与不受节制的资本完美结合在一起，从而爆发出璀璨的泡沫经济与随之而来的痛苦大萧条，甚至因此而摧毁了一个民族的精神面貌，使其一蹶不振。

　　其中房地产以其行业关联性高、带动经济能力强、透支居民财富性价比高的特点而成为了各国政府的青睐行业，危机也往往爆发在此。

　　20世纪以来，有四场标志性地产大危机虽然其间规模不一、细节不同，但是内在的原理在根本上是一致的，在给地区或者世界经济带来震撼冲击的同时，也给后人留下了血的教训与启示。

　　上世纪70、80年代堪称日本国民生活（横向）水平最高、最积极进取的一个黄金时期。

　　从二战废墟中走出的日本在和平宪法护航下以罕见的速度快速崛起为世界第二大经济强国，整个国家处在高度的繁荣和富裕当中。

　　空前富裕的日本人不满足于守着自己的钱袋子蜗居在岛上，而是在全世界范围内疯狂投资并购，象征着美国形象的标志性建筑——纽约市洛克菲勒中心的14栋大楼在1989年被日本三菱公司轻松买下。

　　由于全日本土地资产价格达到了美国的整整4倍，所以那时候日本人敢于有信心说出了“卖掉东京就可以把整个美国买下”的豪言壮语。

　　1979年，哈佛大学知名学者傅高义专门出版了一本名为《日本名列第一：对美国的教训》的书籍来探究日本崛起的内在原因，在美国随即售出10多万本，成为不少美国精英政客的必读书籍。

　　40多年的繁荣让日本人空前膨胀。全体日本人吹起了一个无与伦比的超级地产泡沫经济。

　　所谓地产泡沫，通常来说指的是过分虚高的土地房产价格与基本经济面严重脱离、并且最终往往会引发经济危机的一种现象。

　　从1985年开始，日本地产价格就彻底如同一头狂飙的野兽而迅猛上升，如图所示，在1985年后，在日本全国6大核心城市区的带领下，日本地价近乎以非理性的姿态飞速上扬。

　　由于广场协议的签订，日元迅速升值，对日本赖以为生的出口业造成了巨大打击，为了缓解出口不利的负面影响，日本当局想到了降低利率、抬升内需、刺激房地产的办法。

　　整个80年代，日本6大核心城市区地价涨幅达到 227.3%，即使将农村地区算进来，日本平均地价亦在84年至91年期间内足足上涨了54%。

　　与之前几波上涨不同，这次突如其来的地价狂潮脱离了实体经济的增长，日本实体制造业所创造的利润总额在这段期间内不过增长了39.5%，消费者物价指数才增长12.6%，GDP的名义年增幅也只有5%。

　　实业和房地产之间巨大的涨价差距让日本人不淡定了，一个辛辛苦苦的上班族耗尽毕生心血赚得财富都不如一个投机炒房客的手指头，于是人心浮动、投机之风盛行。

　　受政府拉动内需目标的影响与默认纵容，银行的目标便是确保客户尽可能贷款把钱投入到稳赚不赔的地产项目当中，即便客户连担保都没有。

　　人在家中坐、钱从天上来，只要房价永远上涨的神话一天不变，那么所有买房的日本人都将不劳而获、乘坐财富升值的快车而个个荣升为让人羡慕的富翁。

　　然而在人间建造巴别塔终究是一种美妙的幻想，日本人的地产泡沫没维持多久便在1991年正式被戳破。

　　由于意识到了经济空前过热到人人快要丧失理智的程度，日本政府中的强硬派决定出手将这颗脓包用力刺破。

　　1989年，日本央行行长三重野康一上任就紧急出手加息，银根缩紧、大幅减少流动性从而遏制人们疯狂的投机行为。

　　与股市联系密切的地产则在1990年秋季迎来了惨重暴跌，两年时间内380万亿日元的估值从日本土地上消失得无影无踪，在最低峰的1999年，日本地价相对于1990年下滑了8成之多。

　　由于之前大部分日本人已经把自己全部身家尽量投入到股市和地产当中，背负着几十年的巨额房贷，股价和地价的双重下跌让他们的财政状况陷入不可逆转的恶化状况。

　　举例来说，一家日本企业原先有价值100亿日元的房产与80亿元的债务，收支富余，然而资产价格暴跌了50亿日元直接让这家企业的账面多出了整整30亿日元的负债。

　　不少人从昔日坐拥天价房产的富翁到今日被房贷逼的走投无路的社会底层，这中间巨大的落差让许多日本人无法接受而选择自我了结。

　　其中日本名胜富士山西北侧山麓的青木原成了自杀高发地点，泡沫破裂的第二年——1991年即有2000多丧失了生活信念的人在这里告别人世。

　　地产泡沫的破裂，将日本带入了一个深不见底的深渊当中，原先已经实现对美人均GDP赶超的日本重新被美国甩在了身后。截止2021年，美国人均gdp达到了7.02万美元，比日本多出了3万美元。

　　更为致命的是，日本的国民性格彻底从一个极端走向了另一个极端，由昭和时期的积极进取退化为平成时代的躺平任潮，人们对消费主义不再如之前沉迷，取而代之的是低欲望社会。

　　正当日本人努力地从“失落的十年”泥潭中缓慢走出来时，美国人又开始踩在了日本人刚刚掉进的大坑当中。

　　马克思曾说，一切资本主义生产方式的国家，都周期地患一种狂想病，企图不用生产过程作中介而赚到钱。这句话用来形容次贷危机前后的美国来说再也恰当不过。

　　与清教徒时代崇尚节俭不同，进入了帝国主义时代的美国人更热衷于今朝有酒今朝醉的消费主义风潮。

　　制造业不断外流，实体经济愈发虚拟化、泡沫化，尤其借着新时代自由主义的复苏、金融监管的放松的一发不可收拾。

　　所谓新自由主义，即在里根总统上台后，以美国为代表的欧美主流国家全面推行的一种崭新政策。

　　它排斥过去凯恩斯主义的干预经济做法，主张尽可能“自由化”、“私有化”，对金融资本放松监管，鼓励资本自由地在全球间流动。

　　在新自由主义冲击下，工会势力的势微与工作机会不断外流到第三世界国家，美国本土贫富差距日益扩大，工人工资增长趋于停滞。

　　据统计在20世纪最后25年内，美国占1％的金字塔顶尖家庭实际收入增长了175％，而占据金字塔底部、人数最多的其他家庭实际收入的增长不足30％。

　　居民收入不足，实体经济外流，美国又要刺激居民消费以促进国民经济增长，那么对美国政客和华尔街金融巨鳄来说，最快捷的一个方法就是鼓励居民借钱消费。

　　在种种消费类别当中，房地产以其消费金额数量庞大、需求旺盛、低风险而得到了美国资本家的青睐，无论是收税的政府还是房贷的金融机构都能期望稳稳地从房奴身上狠赚一笔。

　　与此同时，美国政府大胆放松了对金融机构发放贷款的限制，诸如允许商业银行涉足证券市场、让私人金融机构在利润杠杆的指引下不负责任地降低贷款资质。

　　所谓次级抵押贷款，即尚未达到优惠住房抵押贷款放贷条件的贷款。一般而言，美国按照借款人的信用等级、支付能力划分为优级、次优级、次级。

　　次级借款人工作收入低、负债水平高、还款能力差、违约风险高，属于房贷市场上最糟糕的一批客户。

　　为了攫取足够多的利润，华尔街打起了这波人的主意，他们发挥自己金融创新的天然优势，将风险高的次级贷款进行花样繁新的包装，形成了风险从A级到D级不等的一系列复杂投资证券。

　　为了让次贷市场做大以吸引更多穷人“扛鼎”，金融机构甚至于出台了“零首付”的办法，哪怕对方手上没有现金，只需要提供自己的收入证明就可以轻松获得一笔房贷。

　　在房价节节攀升的90年代到00年代初期，这套玩法是可以持续下去的，只要让买房者和投资者相信房价不会有暴跌的可能，借款人届时就算还不起房贷也能通过卖房子来减轻负担。

　　然而当美国国内通胀过高而一改长期的降息政策之时，脆弱的次贷市场链条就遭到了闷头一击。

　　自2004年6月到2006年6月，美联储17次调高利率，主动挤压泡沫，房地产市场迅速降温。

　　攀升的利率增加了还款难度、降温的房价又令投资者资产大幅度缩水，于是次贷链条上最薄弱的一环开始崩塌，越来越多房奴违约支付，并从底层一级级传导到了金融金字塔顶尖，一大批享誉百年的大型金融机构宣告破产。

　　到了2008年，以雷曼兄弟倒闭为标志，次贷危机将美国乃至全世界卷入到了一场金融海啸当中，股价暴跌、资产缩水、失业人数剧增，到2009年10月失业率上升到10.2％。

　　如果要挑选一个美国次贷危机的最大受害者，那么与美国隔大西洋相望的西班牙必定进入候选名单。

　　从次贷危机前风光无限的欧元区第四大经济体到危机后的“欧猪”国家，国民失业率猛增到36%，经济衰退幅度为半世纪以来最大，政府陷入到破产边缘不得不寻找欧盟援助。

　　由于地产行业难度低、对其他行业拉动快、与地产高度相关的建筑业对拉动就业极其友好，西班牙在90年代走上了一条依赖发地产的发展路径。

　　从1997年到2006年，西班牙土地价格增长了5倍，房价在十几年内上涨了3倍，房地产和建筑业占到GDP的比重来到了3成。

　　简单对比，即使是同期房价上涨的美国，其涨价幅度也不过是西班牙的三分之一而已。

　　凡事过犹不及，尝到了甜头的西班牙政府正如一个吸毒上瘾的人一样无法自拔越陷越深。

　　当西班牙房产供应过多、供大于求陷入后劲不足的困境时，西班牙当局联合金融业刻意继续以种种方式鼓励民众接着耗尽家庭储蓄、透支未来进行扛鼎。

　　首先是尽可能创造按揭贷款的宽松环境。对一般国家来说30年按揭就已经是相当长的时间，西班牙却直接将按揭年限一举突破到50年的时间，竭尽所能诱惑民众上车。

　　在税收上，西班牙规定按揭付款的15%可以通过个人所得税进行扣抵，各种形形的房贷首付补贴优惠更是不计其数。

　　大量收入不高的中下层民众背负数十年的贷款，如同一个新人马戏团成员脚踏危险的钢丝进行表演。

　　恰恰在这一年，大洋彼岸传来了次贷危机风波开始如同一股飓风横扫西班牙脆弱的房地产经济。

　　由于欧元贬值，外资从西班牙抽身，使得该国房地产资金链条迅速断裂，对房产业造成了釜底抽薪般的打击。

　　大量在建房屋缺少资金停工烂尾，对就业贡献极大的建筑业遭受惨重波及，大约150万个就业岗位丧失。由此使得失业率极速上升，反过来导致民众无力偿还房贷，银行坏账率陡升。

　　严重依赖房地产的西班牙政府对此自顾不暇，只能漠视大量失业中产穷人在断供潮中丢掉自己的房子。

　　据统计，2012年西班牙每天都有80个家庭因还不上房贷被银行从家里面赶出，不少人因此流落街头。

　　为此愤怒的人群还组成了一个遍布全国、拥有200多个分支机构的“房贷受害者平台”，号召全面银行驱逐断供者的行为。

　　30年前，如果有人跟香港人说房价有一天会下降，那么这个人一定会被白眼看待。

　　房价永远涨，不单单是日本人曾经信守的投资真理，也是香港人从小笃信的常识。

　　土地稀缺、人口密度大、经济发达、政府限制土地供应，这几点直接让70年代到90年代的港人对于坚挺的房价深信不疑，今天如果不买房那么等到明天就更买不起。

　　对香港投资者来说，寸土寸金、工资高的香港兴办实业完全是自讨苦吃，反观炒房的技术难度远远低于前者，在房价上涨的风口上就算是一头猪都可以起飞。

　　对香港工薪阶层来说，多年来收入不断提高，居住条件却如鸽子笼一般，改善居住环境的需求十分迫切。

　　俗话说买涨不买跌，在房价节节攀升的背景下，这些工薪族普遍有晚买了一天就多亏钱的心理，加上香港90年代以低利率为主，使得众多工薪族纷纷贷款上车。

　　在上述因素刺激下，香港楼市一路高歌猛进，从1989年到1997年整体上涨了3倍之多。

　　眼见房价上涨有巨大的利润空间，银行业也放松了自己的房贷标准，大幅鼓励还款能力不足的港人用夸张的杠杆去撬动房价。

　　抱着香港经济基本面看好和房价永不下跌的观念，香港工薪族们纷纷扛鼎上车，他们往往会掏空自己家里几十万港元的积蓄作为首付，然后加足了十倍杠杆，去银行贷款六七百万元买一套住宅。

　　到了炒房巅峰期的1997年4月，港人对于房地产的态度已可以用癫疯来形容，当月房屋成交数量比上一个月暴增了50%，从政府高官、社会名流明星到路边买菜的阿婆无一不知道炒房的暴利。

　　香港虽是弹丸之地，但全港有70%以上的土地尚未得到开发，单单郊野公园就有400多平方公里。

　　只要稍微拿出一丁点荒地开发置地就足够解决港人居住面积狭小的问题，但碍于地产商的强势而未能推行。

　　与此同时，国际资本也嗅到了香港房价泡沫到达了破裂的临界点，以索罗斯为代表国际金融大鳄在泰国大获全胜后将目标瞄准了香港，对港金融市场发起了强有力的冲击，迫使香港提高利率捍卫港币。

　　利率一提高，使得房奴压力陡增，叠加房屋供应剧增、亚洲金融危机的影响，香港地产市场终于在1997年第四季度瞬间急转直下，一股暴跌狂潮无可避免。

　　自1997年年底到2004年这7年时间内，香港房价一路跌了7成以上，除了买不起房的底层穷人外，大部分中产富人都被深深套牢、资产严重缩水。

　　诸如王菲、王杰、姜育恒等知名艺人纷纷在这场难以幸免，资产贬值，收入骤降，不得不靠着歌喉一点点弥补损失。

　　由于受到房价暴跌的拖累，香港基本经济面长期增长的良好态势被打断，陷入了多年停滞状态。

　　香港GDP先是在1998年下降4.7%、1999年下降1.7%，2000年小幅回升，到2001-2003年又接连重挫，传导到企业便成了到处裁员降薪。

　　本就还贷能力薄弱的工薪族在苦苦支撑数年后要是碰上裁员就全家陷入了万劫不复的境地，还不上贷款，房子被银行收走，看着自己家庭几代人的积蓄付之东流，心理素质稍微弱些的就走上了自我了断之路。

　　为了减轻痛苦，香港自杀人群中流行起了烧炭自杀，这种被误认为无痛的自杀方法通过网络、媒体在断贷人群中大为传播，几年内就成为香港第二大自杀方式。

　　利用民众买涨不买跌的心理预期，金融资本们设置了夸张的杠杆诱惑民众透支全家几十年的积蓄和未来钻入到自己设置好的套路当中。

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