这一年，中国经济经历了复杂考验，三重压力不减。全国上下努力拼经济，以“拼”达“稳”，韧性发展。值此年终岁末之际，大河财立方推出“盘点2022”策划，带你一起回望2022年度经济发展。

　　【大河财立方 记者 朱娟】2022年是房地产行业极为艰难的一年。这一年，市场持续下行，行业规模退回5年前；这一年民营房企经历了行业深度调整的阵痛；这一年，“保交楼”成为重中之重。

　　2022年也是房地产行业政策转向之年。面对楼市持续下行、房企频现债务危机，政策纾困力度不断加大，从需求端来看，5年期LPR下调三次，各地全面落实“因城施策”，包括优化限购限贷限售，下调首付比例等；从供给端来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式改善房企流动性，有力提振房地产行业信心。根据中指研究院监测，2022年以来，全国已有超300省市（县）出台政策超千条，政策优化频次达到近年峰值。

　　近日召开的中央经济工作会议，在部署2023年房地产工作时强调：要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。支持刚性和改善性住房需求；推动房地产业向新发展模式平稳过渡。预计2023年，供需两端政策将继续优化，政策力度有望进一步加强。

　　2022年，中央多次强调支持刚性和改善性住房需求。4月29日，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。7月中央政治局会议和12月中央经济工作会议也提及了“支持刚性和改善性住房需求”。

　　今年，央行两次降准。4月15日，央行宣布，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此后的11月25日，央行再次降准0.25个百分点。

　　据统计，两次降准共降低金融机构存款准备金率0.5个百分点、释放长期资金超万亿元，金融机构加权平均存款准备金率降至约7.8%。

　　纵观2022年，央行三次下调5年期以上LPR，总计35个基点，为2019年实施LPR改革之后降息力度最大的一年。分别为：1月，1年期LPR为3.7%，较上月下调10个基点，5年期以上LPR为4.6%，较上月下调5个基点；5月，1年期LPR维持3.70%不变，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%；8月，LPR第三次下调，1年期LPR为3.65%，较上月下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，较上月下调15个基点。

　　此外，央行、银保监会还多次下调房贷利率下限，5月首套商贷利率下限调整为不低于5年期以上LPR减20个基点。9月份，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

　　回看2022年，全国各大城市关于楼市放松的政策持续不断，其中，限购、限贷等政策松绑成为主流。根据中指研究院统计，截至12月26日，全国超330个省市（县）发布楼市宽松政策超千条，政策中涉及优化限购（48城111条）、优化限贷（173城240条）、优化限售（33城41条）、调整限价（29城34条）。

　　今年3月初，郑州打响了对限购、限贷等政策调整的第一枪。彼时出台的“18条”中规定，对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭执行首套房贷款政策，即二套房贷款实行“认贷不认房”。郑州也成为自2016年调控升级以来，首个放弃“认房又认贷”的重点城市。

　　随后，南昌、苏州、厦门等城市在限购、限贷等方面均有所松动。而11月以来，高能级城市如杭州、南京等也对限贷政策进行优化，将二套房首付比例下调至四成、三成。此外，多个重点城市如成都、西安、武汉、南京、佛山等继续“松绑”限购。

　　今年7月，多个城市业主发出的“强制停贷告知书”，让市场信心急剧恶化。此后，“保交楼”在高规格会议上多次被提及。7月28日，中央政治局会议强调，压实地方政府责任，首次提出“保交楼、稳民生”。8月，住建部、财政部及央行明确要通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。9月，全国2000亿元专项借款资金启动，“保交楼”资金进入实质性落地阶段……

　　据统计，下半年各部委20余次表态支持“保交楼”，超70省市结合当地实际情况，实质推动“保交楼”举措落地。

　　11月，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、加大住房租赁金融支持力度等方面发布16项举措，全力支持房地产市场平稳健康发展。

　　尤其是支持房企融资方面，政策涵盖开发贷、债券融资、信托等资管产品融资、并购贷、“保交楼”专项借款等全渠道，并提出“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”，堪称今年以来对房企支持力度最大的政策。

　　11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（简称《通知》），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

　　《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

　　分析人士认为，此次政策的出台，能为优质房企缓解流动性压力，对市场会起到一定的积极作用；同时，保函置换的预售监管资金可用于还债这一创新点将有助于房企化解多方面的问题。

　　5月和8月交易商协会及中债增公司支持示范房企增信发债，11月，支持房企增信发债延期扩容。11月11日，“金融16条”发布，明确将稳定房地产开发贷款投放。11月28日，证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。至此，支持房地产企业信贷、债券、股权融资政策陆续落地，形成支持房企融资“三支箭”格局，供给端支持政策框架基本形成。

　　据统计，已有60家银行向120多家房企授信额接近5万亿元，多家房企申请储架式发债总规模超过1200亿元，30家上市房企发布定增、配股再融资消息。

　　为激活二手房市场，今年8月份以来，超过20个城市陆续宣布推出二手房“带押过户”交易模式，其中既有深圳、广州、西安、宁波、苏州、无锡等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。

　　何为“带押过户”？通俗来讲，“带押过户”是指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。也就是说，这种模式省去了原房主的赎楼费用和筹措资金的时间成本，大大降低了二手房的交易难度。

　　为了推动换房交易，9月30日，财政部、税务总局发布“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

　　从内容看来，这一政策针对的人群是“卖一买一”的换房置业者，最高可以实现全部退还个税。