自从2017年9月30日，最高决策层按下了调控按钮，之后各地的调控政策便频繁加码，一轮紧过一轮。

　　目前，全国楼市已进入了“五限”（限购、限贷、限价、限售、限商）时代，这时的房地产究竟发生了什么变化？

　　像逃不开的经济周期一样，在地产圈，也有谈论地产逃不开的二任，任泽平和任志强。

　　在国家调控收紧时，不少经济学家都看过空，只有任志强一直唱多，坚持房价上涨论，在2004年、2008年、2014年明确鼓励大家抓紧时间买房，三次都迎来了楼市的大涨。就目前来看，也只有任志强一人说对了，随着任志强二十年如一日的唱多，大家也给他的毒舌赠予了一个昵称：任大炮。

　　任泽平的观点偏学院派，任志强的观点则更为直接，因为无论人口、土地还是金融，都关联着逃不开的政策。像政府计划土地的供应，政府审批房价，政府控制网签的数据，政治决定着利率和税收等，正说明房价逃不开政策。

　　也许你会问，等中国完成第二阶段，加速度的发展后，房地产是不是就没有发展了？

　　如果说在2024年前，按总人口的1个点计算进城人数，有1400万人，加改善、拆迁、棚改，住宅成交量至少13亿平米。

　　那么在2024年后呢，人口减一半，700多万人进城，加改善和旧改，住宅成交量也会有7亿平米，这个量还是很大。

　　直接间接从业接近1亿的人口，房地产行业就业人员庞大到国家不得不爱恨交加。

　　这是由人口基数和低城镇化率共同决定的，中国人口基数远超美国，并且中国是从农业化18%开始的城镇化率进程，远低于美国城镇化率开始的进程，注定中国的房地产周期会长于美国。

　　第一个阶段预计在2024年，四线五线及县城完成城镇化，房价开始见顶向下；

　　第二个阶段预计在2028年，强二线以及省会城市，完成城市化，人口趋于稳定，房价开始见顶向下；

　　第三个阶段是都市圈，人口的持续流入，还会发展5到10年。过程中会有半年、一年的回调，但不影响大周期趋势。

　　一般城市的房地产市场，要看这个城市的城镇化率、城市总人口、城市年去化量、城市存量、在建量和预售量、土地存量、人口净流入量等指标。

　　到那时，可能50个城市房价会出现下跌，进行盘整。但有30个城市，像省会城市、都市圈仍会缓慢上升。

　　为什么呢？因为有人口、经济、科技、GDP在背后支撑。房价高低的本质，是由所有资源聚集的程度和多寡决定的。

　　都市圈是指在城市群中出现的以大城市为核心，高度密集，人口规模巨大，是一个国家和地区经济最活跃、最重要区域。

　　这些都市圈支撑房价的背后，是人对于资源的争夺。每个人都是理性的个体，他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的城市。都市圈就业岗位多、创业机会多，足够吸引人才，城市聚焦效应强，带动城市的经济繁荣，而且更是关系到中国经济发展全局，具有不可替代的聚集正面效应，这正与“长期看人口”相吻合。中国的都市圈可以参考日本三大都市圈和美国的十大都市圈。

　　1）粤港澳大湾区：香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州。

　　2）长三角都市圈：上海、杭州、南京、苏州、无锡、扬州、南通、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、滁州、芜湖、马鞍山等城市。

　　3）京津冀都市圈：北京、天津、石家庄、唐山、廊坊、保定、沧州、雄安等城市。

　　房价高的背后是资金流、人流和产业流。而人才、资金、政策都会全部倾斜都市圈。返回搜狐，查看更多