3520110044）、刘天格（注册号：3520000157）对估价对象进行了估价，有关内

　　估价对象：永安市燕江东路 12 号 1-5 层办公房地产；财产范围包括建筑物

　　等其他财产或权益；建筑面积：1676.38m2，土地分摊面积 366.70m2；法定用途

　　及实际用途均为办公，土地使用权类型为国有建设划拨用地；位于楼幢总层数 5

　　层的第 1-5 层，建筑结构为钢筋混凝土结构，不带电梯；权属人为福建省永安林

　　地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线、根据估价委托人承诺及估价师调查本次估价对象不存在法定优先受偿款。

　　地产估价师知悉的法定优先受偿款和土地出让金（土地使用权为划拨）后的价值；

　　其中分摊的土地使用权估算价值 1661400 元，另若估价对象以估算价值进入市场

　　其他事项说 进行交易买卖，估价对象应缴纳增值税及附加、印花税、交易手续费等交易税费，

　　提示：上表所述内容均摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，

　　国家标准 GB/T 50291－2015）、《房地产估价基本术语标准》（中华人民共和国国

　　家标准 GB/T 50899－2013）以及房地产估价专项标准《房地产抵押估价指导意

　　见》（建住房〔2006〕8 号）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　5、本机构注册房地产估价师陈德添、刘天格于 2016 年 8 月 8 日已对本估价

　　地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线、未经本估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的部分或

　　对本估价对象的分析，估价对象不属于法律、法规和《城市房地产抵押管理办法》

　　估价对象坐落于永安市燕江东路 12 号（现为 819 号），估价对象为永安林业

　　集团办公大楼 1-5 层办公房地产，所在楼幢为钢混结构（产权证登记为混合结构，

　　实际为钢混结构），总层数为 5 层，估价对象位于第 1-5 层，总建筑面积 1676.38m2，

　　法定用途及实际用途均为办公，权属人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。

　　图号 1-6-52-2地类（用途） 住宅、机关办公 土地等级 叁级使用权类型 国有 终止日期 长期

　　使用及维护状况 楼宇外观较新，主体结构完好，基础无明显沉降，无明显渗漏，

　　层高 一层层高 4.6 米，二至四层层高 3.4 米，五层层高 4.3 米

　　地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线、合法原则

　　1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第 72 号）；

　　6、《城市房地产抵押管理办法》（2001 年建设部令第 98 号修正）。

　　地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线、《国有土地使用证》（永国用(99)字第 20950 号）；

　　以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，

　　与重要场所的距离：距永安市火车站约 0.6 公里，距市汽车客运约 0.5 公里，

　　站点，有 1、2 路等公交线路，公交班次较密，辐射范围较广，乘坐的士方便度

　　陆性气候。春季（3～5 月）冷暖多变，常有春涝；夏季（6～8 月）高温，前期

　　易涝后期易旱；秋季（9～11 月）天气宜人；冬季（12～2 月）雨水适宜且寒冷

　　干燥。永安地形复杂，山川溪流交错，垂直分布的小区域性气候差异更大，有“一

　　地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线.4 米，五层层高 4.3 米。

　　戴云山脉过渡地带，平面地理坐标介于东经 116°56′～117°47′,北纬 25°

　　33′～26°12′,东西宽约 82 公里，南北长约 71 公里。东靠大田县，西邻连城、

　　清流，南毗漳平、龙岩，北接三元、明溪，距三明市区 50 公里，离福州 340 公

　　里，到厦门 360 公里。辖区地貌特征为“九山半水半分田”，全市总人口 34.7

　　地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线 年，国民生产总值达 300 亿，地方公共财政收入 16.68 亿，城镇居

　　自然资源丰富。素有“金山银水”之称，森林资源集存量大，林地面积 382.5

　　万亩，森林覆盖率达 83.2％，是中国笋竹之乡、中国竹子之乡和我国南方 48 个

　　重点林区县（市）之一。矿产资源颇具特色，现已探明的矿种有 41 种，其中石

　　灰石储量 4.6 亿吨、无烟煤 2.6 亿多吨，均居全省前茅，重晶石储量 1899 万吨，

　　列全国第三位。水力资源丰富，境内水资源总量 83 亿立方米，可开发水力资源

　　达 39 万千瓦，已建成水电装机 30 万千瓦，发现低矿化优质、易开发淡水温泉露

　　点 7 处。旅游资源得天独厚，拥有地质遗迹丰富的国家地质公园、国家级重点风

　　业 2800 多家，规模以上企业 173 家，其中中央、省、三明市属企业 18 家，市规

　　模以上工业企业 155 家，年产值上亿元企业 21 家。煤炭、电力、建材、林业、

　　化工、纺织、汽车等产业在全省占有一席之地，纺织、林竹、汽车机械及零部件、

　　基础设施完善。鹰厦铁路、205 国道、305 省道、208 省道贯穿境内，泉三、

　　要的物资中转、集散地。境内铁路总长 129.55 公里，铁路干线东到福州，西通

　　龙岩、深圳，南达厦门、北上江西、浙江和上海等省市，拥有大小客货站 14 个，

　　专用货场 9 个；电力供应较为充足，水、火电装机容量达 75.39 千瓦。邮电通信

　　发达，100％的行政村和 98％的家庭已开通程控电话；移动电话信号已覆盖所有

　　城市化水平较高。城市规划区 196.38 平方公里，建成区面积 18.01 平方公

　　里，城镇化水平达 57.8％。“南商北工、东扩西进”的城市发展战略加速推进。

　　首期巴溪湾开发规划占地 1.5 平方公里，建设人口容量 2 万人的高标准行政居住

　　明市重点工业园，累计开发土地 1000 多亩。北部省级尼葛高新工业园区（永安

　　经济开发区）规划面积 30 平方公里，累计平整土地 3700 多亩，解放路、香樟大

　　永安城区的东扩和南进，城市面积讯速扩大，至 2014 年末，建成区面积 27 平方

　　公里，城市规划区面积达到 196 平方公里，城镇居民人均居住面积 36 平方米。

　　2008 年前城区房地产价格有较大上涨。2008 年由于国家对房地产宏观调控政策

　　效果逐渐显现及本轮金融危机影响，该年度房地产价格有一定的降幅。2009、2010

　　步上升态势，2011 年小幅增长，2012 年呈小幅下降，2013 年小幅增长，2014

　　价对象所在建筑物从规划、设计、施工、材料等各方面都满足现有技术的可能性；

　　地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线、理论上不适用的估价方法及理由

　　（5）价值时点未来 10 年内净收益逐年递增，之后稳定在第 10 年的水平，

　　地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线）建筑物剩余经济寿命作为收益期；

　　（8）按 10 年内净收益逐年递增，10 年后净收益不变的收益法公式，求取

　　本次估价使用的是 2015 年修订的永安市基准地价体系，由永安市人民政府

　　颁布并于 2016 年 2 月 2 日起实施，具体文件为《永安市人民政府关于公布永安

　　市城区 2014 年基准地价的通知》（永政文[2016]4 号）、《永安市人民政府关于公

　　布永安市乡镇 2014 年基准地价的通知》（永政文[2016]5 号），基准地价的内涵

　　建设用地使用权的平均价格：基准日为 2014 年 6 月 30 日，土地用途为商业、工

　　通下水、通电、通讯），乡镇宗地红线外“三通”（即通路、通上水、通电），红

　　线内“场平”，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商服 40 年、住宅 70

　　年、工业 50 年），容积率为用途平均容积率，商服容积率 2.0，住宅容积率 2.0，

　　地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线。

　　根据《永安市人民政府关于公布永安市城区 2014 年基准地价的通知》（永政

　　文[2016]4 号文）规定，待估宗地位于永安市燕江东路 12 号，属永安市城区三

　　地地价影响因素指标说明表》（见下表），根据估价对象的因素条件，建立估价对

　　本次估价所取的基准地价对应的基准日为 2014 年 6 月 30 日，与本次估价

　　的价值时点(2016 年 8 月 8 日 )相隔约 2.1 年。经调查了解，该区域商服用地地

　　为划拨，本次估价设定其使用年限为法定最高使用年限 40 年，土地还原率取 6%。

　　土地取得总地价＝建筑面积×楼面地价＝1676.38×928.9＝1557189元（取

　　土地取得税费＝土地取得费用×3.1%＝928.9×3.1%＝28.8元/m2（建筑面

　　般为土地取得费用、土地取得税费和土地开发费之和的3%～5%,结合估价对象的

　　管理费用＝（土地取得费用+土地取得税费+土地开发费）×5%＝（928.9

　　年期银行贷款基准利率4.35%计，土地开发费、管理费用和销售费用等计息期为

　　利润水平，直接成本利润率为20-30%，经分析，本次估价直接成本利润率按土地

　　开发利润＝（土地取得费用+土地取得税费+土地开发费）×25%＝（928.9

　　考《福建省建筑工程消耗量定额》(2005 版)、《福建省建筑装修装饰工程消耗量

　　定额》(2005 版)、《全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表》(2002 版)、

　　《福建省建设工程造价指标》以及价值时点《福建工程造价信息》、《三明工程造

　　价》等相关造价信息资料进行测算，并比照价值时点永安市同质式结构造价标准，

　　考虑到估价对象各建筑物基础、跨度、层高、平面布置等，确定建安成本为 1620

　　费用，一般按建筑安装工程费的 3%-8%计取，考虑到估价对象的规模及难易程度，

　　卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公

　　般为建设成本之和的 3%-5%，结合估价对象的具体情况，管理费用率取 3.0%，则：

　　计算的利息。估价对象开发期为 1 年，利率按 1 年期银行贷款基准利率 4.35%计，

　　城市维护建设税、教育费附加和印花税、交易手续费等，按重置单价（V）的 5.5%

　　类的开发利润水平，直接成本利润率为 20%-30%,经分析，本次估价直接成本利

　　（7）建筑物重新购建单价（V）=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+

　　②年龄-寿命法：该房产建成于 1989 年，根据《房地产估价规范》：非生

　　产性钢混结构耐用年限为 60 年，至价值时点已使用 27 年，尚可使用年限 33

　　成本法测算的估价对象房地产总价值＝228.43+298.05＝526.48 万元。

　　使用年限 40 年。估价对象建筑物建成于 1989 年，钢筋混凝土结构办公用房的经

　　济耐用年限为 60 年，价值时点还剩余 33 年。根据熟短原则，确定估价对象对应

　　项目名称 燕江东路 673 号 燕江东路 567 号 燕江东路 709 号

　　1989 年建成，维护 1989 年建成，维护 2000 年建成，维护 1990 年建成，维护

　　估价对象权属证书记载的建筑面积为 1676.38 ㎡，租金内涵的租赁面积为

　　根据对附近同类物业调查，空置率约为 10-12%，遵照抵押估价谨慎原则，

　　本次估价的空置率取 10%。由于出租房均有一定数额押金，且租金期初支付，故

　　至租赁期满返还，返还时不计利息。保证金的存款利息，取价值时点银行 1 年期

　　定期基准利率 1.75%，则：保证金产生利息＝3 个月租金×1 年期定期基准利率。

　　地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线）年管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。以房地产年有

　　效毛收入为基数乘以年管理费率。年惯例费率依当地正常水平及惯例取 1.5%。

　　净收益进行分析，同类物业年净收益逐年递增率为 2%～3%。结合估价对象的实

　　取价值时点银行一年期存款利率（1.75%）；风险报酬率是指承担额外的风险所要

　　命模式。本估价选取 t 年前净收益逐年递增，之后年净收益稳定不变的收益法计

　　式中：V——估价对象价值；A1——未来第 1 年净收益；At——未来第 t+1

　　（一） 年潜在毛收入 336 （一）=①×12；年潜在毛收入=月租金×12

　　（三） 年运营费用 88.82 运营费用=维修费+管理费+房产税+保险费+营

　　② 年维修费 26.54 /㎡，年维修费率为 1.0%。则年维修费=房屋

　　526.48 万元，收益法的估算价值为 666.70 万元，两种估价结果差距较大，成本

　　据，再加上一定的资金利息和利润，并扣除相应的折旧来确定房地产的估价方法，

　　法测算结果取权重为 55%，成本法的测算结果取权重为 45%。则估价对象未设立

　　地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线%扣除，则：应扣除土地出让金=155.72×40%=62.29 万元，扣除土地出让金

　　如果估价对象以假定未设立法定优先受偿权下的价值（6036000 元）在价值时点

　　土地或改变出让条件的），余额应按下列顺序进行分配：（1）支付处置的费用及

　　佣金；（2）应缴纳的税费；（3）偿还法定优先于抵押权受偿的法定优先受偿款；

　　地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电线、因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响

　　求风险等；尤其是抵押人的生产产品质量、市场竞争力和不利变化所产生的风险。

　　贷款成数、贷款期限等有关方面要关注本估价报告的“估价对象变现能力分析”，

　　证券之星估值分析提示永安林业盈利能力一般，未来营收成长性一般。综合基本面各维度看，股价偏高。更多

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