房地产估价报告闽华成评报（2019）房字1244号估价项目名称：福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的坐落于福建省永安市尼葛村13号134990.69平方米（地号1-2-5-1）工业用地、22995平方米（地号1-2-2-1）林业生产用地土地使用权及上述地块上2幢、19幢的工业房地产抵押价值估价估价委托人：福建省永安林业（集团）股份有限公司房地产估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司注册房地产估价师：陈宗铨（注册号3520160023）付福军（注册号3520170069）估价报告出具日期：2019年8月20日房地产估价报告福建华成房地产土地资产评估有限公司估价报告概要闽华成评报（2019）房字1244号估价对象福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的坐落于福建省永安市尼葛村13号134990.69平方米（地号1-2-5-1）工业用地、22995平方米（地号1-2-2-1）林业生产用地土地使用权及上述地块上2幢、19幢的工业房地产权利证书《房屋所有权证》（永房权证字第19999923、19999941号）《国有土地使用证》[永国用(1999)第10638、10641号]估价委托人福建省永安林业（集团）股份有限公司权属人福建省永安林业（集团）股份有限公司估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值价值时点2019年8月15日建筑面积建筑面积合计8461.36㎡土地使用权面积157985.69㎡土地使用权类型出让建筑结构混合、钢混结构建成年份1985、1997年价值类型抵押价值估价方法成本法及收益法估价结果①未设立法定优先受偿权利下的价值总价人民币肆仟叁佰伍拾捌万贰仟元整（￥4358.2万元）②估价师知悉的法定优先受偿款价值0元/㎡③抵押价值总价人民币肆仟叁佰伍拾捌万贰仟元整（￥4358.2万元）④预期实现抵押权时处置费用和税金价值人民币肆佰肆拾贰万壹仟元整（￥442.1万元）⑤抵押净值总价人民币叁仟玖佰壹拾陆万壹仟元整（￥3916.1万元）报告撰写人付福军报告审核人张伟签字估价师陈宗铨、付福军联系电话以上内容摘自房地产估价报告书，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读房地产估价报告书全文。

　　估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司二〇一九年八月二十日房地产估价报告福建华成房地产土地资产评估有限公司致估价委托人函估价报告编号：闽华成评报（2019）房字1244号福建省永安林业（集团）股份有限公司：受贵公司的委托，本估价机构委派注册房地产估价师陈宗铨（注册号3520160023）、付福军（注册号3520170069）对估价对象进行了估价。

　　估价对象：福建省永安市尼葛村13号134990.69平方米（地号1-2-5-1）工业用地、22995平方米（地号1-2-2-1）林业生产用地土地使用权及上述地块上2幢、19幢的工业房地产，法定用途及实际用途均为工业，土地使用权类型为出让，房屋所有权人及土地使用权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司；估价对象土地使用权面积157985.69㎡，建筑面积合计8461.36㎡，明细为：土地使用权地块位置地号使用权类型用途终止日期使用权面积（㎡）尼葛村13号1-2-5-1出让工业2049年8月20日134990.69尼葛村13号1-2-2-1出让工业2043年7月1日22995合计///157985.69房屋建筑物楼号规划用途层数建成年份结构质式建筑面积（㎡）19幢厂房5层1985年混合2766.672幢其他用途1层1997年钢混5694.69合计////8461.36估价对象财产范围包括建筑物、分摊的土地使用权（含土地出让金）、配套设施及附属物，不包括机器设备、办公家具等动产，也不包括债权债务、特许经营权等其他财产或权益。

　　估价结果：遵照有关法律法规、政策文件和估价标准，根据估价委托人提供的相关资料以及本估价机构调查和搜集的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用适宜的方法进行分析、测算和判断，在满足本次估价的假设和限制条件下，估价对象在价值时点的抵押净值为人民币叁仟……

　　房地产估价报告闽华成评报（2019）房字1244号估价项目名称：福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的坐落于福建省永安市尼葛村13号134990.69平方米（地号1-2-5-1）工业用地、22995平方米（地号1-2-2-1）林业生产用地土地使用权及上述地块上2幢、19幢的工业房地产抵押价值估价估价委托人：福建省永安林业（集团）股份有限公司房地产估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司注册房地产估价师：陈宗铨（注册号3520160023）付福军（注册号3520170069）估价报告出具日期：2019年8月20日房地产估价报告福建华成房地产土地资产评估有限公司估价报告概要闽华成评报（2019）房字1244号估价对象福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的坐落于福建省永安市尼葛村13号134990.69平方米（地号1-2-5-1）工业用地、22995平方米（地号1-2-2-1）林业生产用地土地使用权及上述地块上2幢、19幢的工业房地产权利证书《房屋所有权证》（永房权证字第19999923、19999941号）《国有土地使用证》[永国用(1999)第10638、10641号]估价委托人福建省永安林业（集团）股份有限公司权属人福建省永安林业（集团）股份有限公司估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值价值时点2019年8月15日建筑面积建筑面积合计8461.36㎡土地使用权面积157985.69㎡土地使用权类型出让建筑结构混合、钢混结构建成年份1985、1997年价值类型抵押价值估价方法成本法及收益法估价结果①未设立法定优先受偿权利下的价值总价人民币肆仟叁佰伍拾捌万贰仟元整（￥4358.2万元）②估价师知悉的法定优先受偿款价值0元/㎡③抵押价值总价人民币肆仟叁佰伍拾捌万贰仟元整（￥4358.2万元）④预期实现抵押权时处置费用和税金价值人民币肆佰肆拾贰万壹仟元整（￥442.1万元）⑤抵押净值总价人民币叁仟玖佰壹拾陆万壹仟元整（￥3916.1万元）报告撰写人付福军报告审核人张伟签字估价师陈宗铨、付福军联系电话以上内容摘自房地产估价报告书，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读房地产估价报告书全文。

　　估价机构：福建华成房地产土地资产评估有限公司二〇一九年八月二十日房地产估价报告福建华成房地产土地资产评估有限公司致估价委托人函估价报告编号：闽华成评报（2019）房字1244号福建省永安林业（集团）股份有限公司：受贵公司的委托，本估价机构委派注册房地产估价师陈宗铨（注册号3520160023）、付福军（注册号3520170069）对估价对象进行了估价。

　　估价对象：福建省永安市尼葛村13号134990.69平方米（地号1-2-5-1）工业用地、22995平方米（地号1-2-2-1）林业生产用地土地使用权及上述地块上2幢、19幢的工业房地产，法定用途及实际用途均为工业，土地使用权类型为出让，房屋所有权人及土地使用权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司；估价对象土地使用权面积157985.69㎡，建筑面积合计8461.36㎡，明细为：土地使用权地块位置地号使用权类型用途终止日期使用权面积（㎡）尼葛村13号1-2-5-1出让工业2049年8月20日134990.69尼葛村13号1-2-2-1出让工业2043年7月1日22995合计///157985.69房屋建筑物楼号规划用途层数建成年份结构质式建筑面积（㎡）19幢厂房5层1985年混合2766.672幢其他用途1层1997年钢混5694.69合计////8461.36估价对象财产范围包括建筑物、分摊的土地使用权（含土地出让金）、配套设施及附属物，不包括机器设备、办公家具等动产，也不包括债权债务、特许经营权等其他财产或权益。

　　估价结果：遵照有关法律法规、政策文件和估价标准，根据估价委托人提供的相关资料以及本估价机构调查和搜集的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用适宜的方法进行分析、测算和判断，在满足本次估价的假设和限制条件下，估价对象在价值时点的抵押净值为人民币叁仟玖佰壹拾陆万壹仟元整（￥3916.1万元），结果明细如下：房地产抵押价值估价结果一览表房地产估价报告福建华成房地产土地资产评估有限公司（币种：人民币）估价对象项目及结果福建省永安林业（集团）股份有限公司所属的工业房地产1、假定未设立法定优先受偿权下的价值总价（元）43,582,0002、估价师知悉的法定优先受偿款总额（元）03、抵押价值总价（元）43,582,0004、预期实现抵押权时处置费用和税金总价（元）4,421,0005、抵押净值总价（元）39,161,000与估价结果和报告使用的有关特别提示：1、结果明细详见附表一。

　　2、抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值；根据抵押权人的惯例，抵押净值仅扣除卖方应负担的交易税费，不扣除处置费用。

　　3、估价报告的使用期限自本估价报告出具之日起不超过一年，房地产市场状况变化较大时不超过半年。

　　二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　四、我们依照按照《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号）、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013）及《房地产抵押估价指导意见》（建住房〔2006〕8号文）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期陈宗铨019年8月20日付福军019年8月20日房地产估价报告福建华成房地产土地资产评估有限公司第2页估价假设和限制条件一、本次估价的假设前提（一）一般假设1、价值时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。

　　2、估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、线、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

　　5、根据贷款银行惯例，办理抵押贷款之前原有抵押关系必须先注销，本估价基于估价对象原有抵押关系在本次办理抵押贷款前已注销。

　　（二）未定事项假设估价对象《房屋所有权证》和《国有土地使用证》未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年份为1985、1997年，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。

　　由于委托人告知没有存在其他法定优先受偿情况，受自身能力和客观条件的限制，估价师未发现本次估价报告内容已披露以外的法定优先受偿款。

　　二、估价报告使用限制1、本估价报告仅作为本次估价目的之使用，不作其他任何用途使用。

　　2、估价对象作为贷款抵押物，应由抵押权人负责审查、核准，本估价报告不作任何替代审查作用。

　　房地产估价报告福建华成房地产土地资产评估有限公司第3页3、本估价报告的使用者为估价委托人和相关金融机构，除国家法律、法规另有规定外，任何未经估价机构和估价委托人确认的机构或个人不能由于得到估价报告而成为估价报告使用者。

　　4、未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告用于公开的文件、通告或报告中，亦不得以任何形式公开发表。

　　5、本估价报告使用期限自本估价报告出具之日起不超过一年，房地产市场状况变化较大时不超过半年。

　　房地产估价报告福建华成房地产土地资产评估有限公司第4页估价结果报告估价报告编号：闽华成评报（2019）房字1244号一、估价委托人名称：福建省永安林业（集团）股份有限公司信用代码：59X住所：永安市燕江东路819号法定代表人姓名：吴景贤注册资本：340988702元类型：股份有限公司（上市）二、房地产估价机构名称：福建华成房地产土地资产评估有限公司法定代表人：郑日顶住所：福建省福州市五四路118号闽侨大厦三盛国际中心东塔9F房地产估价机构备案等级：一级证书编号：352018010资质有效期限：2018年6月4日至2021年6月3日统一社会信用代码：23P三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　四、估价对象（一）估价对象抵押的合法性分析估价对象已取得合法产权证书，产权清晰，可在公开市场上自由转让，符合《城市房地产抵押管理办法》的抵押物条件。

　　（二）估价对象财产范围估价对象财产范围包括建筑物、分摊的土地使用权（含土地出让金）、配套设施及附属物，不包括机器设备、办公家具等动产，也不包括债权债务、特许经营权等其他财产或权益。

　　（三）估价对象基本状况1、名称、坐落：福建省永安市尼葛村13号134990.69平方米（地号1-2-5-1）工业用地、22995平方米（地号1-2-2-1）林业生产用地土地使用权及上述地块上2幢、19幢工业房地产。

　　房地产估价报告福建华成房地产土地资产评估有限公司第5页2、规模：建筑面积合计8461.36㎡，土地使用权面积157985.69㎡，面积明细如下：土地使用权地块位置地号使用权类型用途终止日期使用权面积（㎡）尼葛村13号1-2-5-1出让工业2049年8月20日134990.69尼葛村13号1-2-2-1出让工业2043年7月1日22995合计///157985.69房屋建筑物楼号规划用途层数建成年份结构质式建筑面积（㎡）19幢厂房51985混合2766.672幢其他用途11997钢混5694.69合计////8461.363、用途：法定用途为及实际用途为工业用地及林业生产用地。

　　4、权属（1）《房屋所有权证》记载内容《房屋所有权证》记载内容《房屋所有权证》永房权证字第19999923号房屋所有权人福建省永安林业（集团）股份有限公司房屋坐落尼葛村13号房屋状况幢号结构房屋总层数所在层数建筑面积（㎡）设计用途19混合51-52766.67厂房附记：/《房屋所有权证》记载内容《房屋所有权证》永房权证字第19999941号房屋所有权人福建省永安林业（集团）股份有限公司房屋坐落尼葛村13号房屋状况幢号结构房屋总层数所在层数建筑面积（㎡）设计用途2钢混115694.69其他用途附记：/（2）《国有土地使用证》记载内容《国有土地使用证》记载内容《国有土地使用证》永国用(1999)第10638号土地使用者永安林业（集团）股份有限公司座落永安市下渡尼葛村13号地类（用途）工业地号1-2-5-1使用权类型出让图号/使用权面积134990.69㎡终止日期2049年8月20日《国有土地使用证》记载内容《国有土地使用证》永国用(1999)第10641号土地使用者福建省永安林业（集团）股份有限公司座落永安市下渡尼葛村13号地类（用途）林业生产地号1-2-2-1使用权类型出让图号76.00-37.00（28）76.00-37.25（29）使用权面积22995㎡终止日期2043年7月1日房地产估价报告福建华成房地产土地资产评估有限公司第6页（3）他项权利状况：估价对象已设立抵押权、未设立租赁权、地役权等他项权利。

　　（四）估价对象土地基本状况1、四至：宗地地号1-2-5-1四至：东至山地、西至山地（西面与梅苑路相临）、南至鹰厦线铁路、北至山地，宗地地号1-2-2-1四至：东至将军帽山、南至空地、西至宗地1、北至岩干山腰。

　　2、土地使用期限：估价对象《国有土地使用证》登记土地使用权终止日期工业用地至2049年8月20日、林业生产用地至2043年7月1日。

　　3、规划条件：未取得估价对象规划条件指标，本次估价设定宗地上建筑均按规划条件建设。

　　4、开发程度：红线内外“五通”（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），地上建筑物于1985、1997年开发建成投入使用。

　　（五）估价对象建筑物基本状况1名称2幢19幢2规模建筑面积5694.69㎡建筑面积2766.67㎡3用途实际用途为厂房（主车间）实际用途为厂房（纤维板车间）4建筑结构钢混结构混合结构5装饰装修外墙涂料、内墙白灰刷、水泥地面、钢窗、钢屋架、铁门靠东端多层部分，外墙黄色涂料粉刷，内墙白灰粉刷，水泥地面，木门窗；其余部分为单层，清水外墙，内墙白灰粉刷，水泥地面，木门窗6设施设备设消防、电照、通讯、水卫等，设施设备齐全设消防、电照、通讯、水卫等，设施设备齐全7建成时间1997年1985年8维护状况及完损状况房屋和室内装修设施的使用、保养和维护状况一般；房屋基础有足够承载力，无超过允许范围的不均匀沉降，承重结构部件及主要非承重墙体基本完好，室内外装饰工程无明显裂缝及脱落，门窗及五金配件完好，为基本完好房；厂区内道路路面基本完好，设备管道运行基本正常五、价值时点本次估价的价值时点为2019年8月15日（完成实地查勘日）。

　　（二）价值定义1、抵押价值抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

　　2、抵押净值房地产估价报告福建华成房地产土地资产评估有限公司第7页抵押净值是指抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。

　　（三）价值内涵价值内涵是估价对象价值时点，满足本次估价假设和限制条件下，估价对象价值为房地价值，包括建筑物、分摊的土地使用权（含土地出让金）、配套设施及附属物，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。

　　付款方式是一次性付清房价款；房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为宗地红线外具备“五通”红线内平整；房屋为现房；已扣除预期实现抵押权的卖方税费。

　　七、估价原则本次估价遵循以下估价原则：（一）独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

　　（二）合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

　　（三）价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

　　（四）替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

　　（五）最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

　　最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

　　（六）谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。

　　八、估价依据（一）有关法律、法规和政策性文件1、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号，2016年7月2日中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号）；房地产估价报告福建华成房地产土地资产评估有限公司第8页3、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号）；4、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第七十四号）；5、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号）；6、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第五十号）；7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第五十五号）；8、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第588号，2014年7月29日修订）；9、《城市房地产抵押管理办法》（中华人民共和国建设部令第98号）；10、《永安市人民政府关于公布永安城区2017年基准地价的通知》（永政地〔2017〕96号）。

　　（二）估价标准依据1、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015）；2、《房地产估价基本术语标准》（中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013）；3、《房地产抵押估价指导意见》（建住房〔2006〕8号文）。

　　（三）估价委托人提供的有关资料1、《估价委托书》；2、《房屋所有权证》（永房权证字第19999923、19999941号）；3、《国有土地使用证》[永国用(1999)第10638、10641号]；4、估价委托人的营业执照复印件。

　　（四）房地产估价机构、注册房地产估价师调查和搜集的相关资料1、注册房地产估价师实地查勘记录和估价机构掌握的其他相关资料；2、估价对象所在区域的房地产市场状况等资料；3、《房地产抵押估价法定优先受偿款项查询单》；4、《福建省房屋建筑与装饰工程预算定额》（FJYD-101-2017）、《福建省构筑物工程预算定额》（FJYD-102-2017）、《福建省装配式建筑工程预算定额》（FJYD-103-2017）、《福建省通用安装工程预算定额》（FJYD-301-2017～FJYD-311-2017）、《福建省市政工程预算定额》（FJYD-401-2017～FJYD-409-2017）、《福建省建筑安装工程费用定额》（2017版）、福建省建设厅公布的定额调整、人工单价调整文件等建安工程造价相关资料。

　　九、估价方法（一）估价方法的选用房地产估价报告福建华成房地产土地资产评估有限公司第9页1(1)niiiiAVY本次选用成本法和收益法进行估价。

　　（二）估价方法的定义成本法采用房地分估路径，其中土地采用成本法（土地取得价值按基准地系数修正法进行……

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