新江湾城以生态环境文明，这里有上海为数不多的湿地，也是上海市区内难得的天然绿肺。规划起点很高，被定位为“东方新硅谷、国际智慧城”。如今开发了10年之久，但依旧非常安静，路上行人稀少，车辆也不多，而它的房价却要迈进10万大关，堪比市区如黄浦、静安、虹口区的价格。在今年3月份出台的“325新政”及国庆后出台的“沪六条”等新政来看，房价调控依然是重中之重，不过“沪六条”更多强调的是房企，控制地价、加强资金来源监管，对房企的警示作用较大。

　　去年11月，新江湾城拍出了当时上海土地市场的高价地块，信达地产以72.99亿元竞得新江湾城D7地块，扣掉保障房，楼板价高达6.3万/平米，超过了当时新江湾城新房售价。

　　中建大公馆优惠购楼盘相册最新报价）为别墅项目，目前对外报价最高15万/平，而线元/平。项目叠加别墅在2015年8月售完，报价1200-1500万/套，单价约5-6万/平之间，随后在2015年11月左右售卖类独栋别墅，最低价2000万/套起，单价7万/平，如今在售纯独栋别墅，总价6000万/套，单价近15万/平。而从近半年的成交数据来看，成交的房源都是类独栋别墅，成交价62216元/平。而单价近15万/平的纯独栋别墅则销售很差。显然此时的价格是虚高的，或也只是吆喝吆喝罢了。

　　嘉誉湾优惠购楼盘相册最新报价）目前对外报价9万/平，线平精装房时房价已到52000元/平，到12月则上涨到58000元/平，随后每个月价格都有上涨，直到今年6月项目推出了420平大面积房源，单价已涨到了9万/平，房价在1年多的时间内直接翻倍。从项目近1年成交数据显示来看，去年8月成交价47058元/平，至今年9月成交价达60186元/平。不过与对外报价9万/平相比，还相差甚远。项目如今已是尾房销售，且已基本去化完成，想必目前的报价也是时间换取空间吧。

　　万科翡翠江湾目前对外报价最高62000元/平，成交价为52444元/平。该项目是新江湾城唯一一个涨幅不是很大的项目，原名尚浦领世优惠购楼盘相册最新报价），住宅部分由万科来开发，去年10月报价45000元/平，信达高价地块诞生之后，涨到了54000元/平，如今尾房销售，最高报价62000元/平。近一年的成交价来看，也仅为52444元/平。

　　新江湾城自2010年后，新房项目如雨后春笋般接连推出，几年时间过去，已基本去化完成。而土地供应方面，自2012年至去年11月信达高价地块诞生的3年时间内，新江湾城无一副宅地供应，从而导致了目前的供需紧张情况。

　　以上楼盘不难看出，新江湾城在高价地块诞生后，房价都有了飞速的上涨，但就高价地块诞生后的对外报价与实际成交价来看，新江湾城的新房市场是有价无市的状态。即便销售困难，房企也没有立刻清盘的打算。原因或许是尾盘销售，大量资金已基本回笼，不会对房企现金流产生太大影响；另外一个客观原因是去年诞生的新江湾城D7地块高价地块即将在今年年底入市，即信达泰禾·上海院子优惠购楼盘相册最新报价）项目。想必此项目的推出，现在售价9万/平的房子也就不这么贵了。

　　政策方面，无论是之前的“325新政”，还是国庆后出台的“沪六条”等新政，初衷都是打击楼市投资投机行为，让楼市平稳健康发展。不过对于国庆后出台的“沪六条”新政，这次重点强调了房企，尤其是资金来源监管、房地产市场违法违规行为如捂盘惜售、虚假广告等方面，对房企的警示作用颇大。新江湾城新房项目虽然已是尾盘销售状态，新政对板块的影响已然不大。不过新政对于后续一手项目的入市，无论是定价、还是开盘销售，都将是个警示作用，具有一定的象征意义。

　　从易居研究院智库中心统计来看，2012年至2015年，板块新房供应量较大，成交套数也较为活跃，尤其是2013年，板块新房成交了2094套房源，创近6年来新高，而随着这几年的去化，2016年库存明显偏少，截止9月，板块内成交套数仅为335套，成交数量不及前几年的一个季度。

　　从房价涨幅来看，2011-2015这5年时间内，房价一直徘徊不前，且在2012年还出现过微跌，直到2015年11月高价地块的诞生，才有了一定涨幅。

　　由于新江湾城起点较高，开发项目多为豪宅，板块2011年时的4.6万多均价已透支了后续房价，加之近几年新江湾城集中在售项目较多，供应量充足，竞争激烈，导致了房价滞胀。

　　2016年，新江湾城几乎已无新房销售，供需紧张，且有高价地块带动房价，板块均价才涨到了55545元/平，相比2015年的46292元/平均价，涨幅为19.99%。

　　据附近二手房中介介绍，次新房如合生江湾国际公寓优惠购楼盘相册最新报价）均价在7万/平左右，品质再好一些的九龙仓玺园，仁恒怡庭等项目则要达到8-9万/平，二手房报价略低于新房售价。另据中原成交数据显示，去年9月新江湾城二手房售价42328元/平，时隔一年后的今天二手房售价达70065元/平，涨幅65.53%。从二手房的涨幅来看，或也为新房售价提供了上涨通道。

　　前几年，新江湾城配套主要以国浩路上的沿街店铺为主，十分低端，买菜都不方便，配套方面的硬伤一直制约新江湾城的发展，如今在地铁10号线上，有悠方购物广场，已进驻一些中高端商配，成为了新江湾城新的商业中心，不过从外围观察，人气依旧不足。

　　另外被杨浦区委以重任的铁狮门项目尚浦领世的开发也十分尴尬，号称要做第二个“五角场”商圈，如今依旧寥寥数人，商业配套死气沉沉。

　　土地已开发过半，人气依旧不高，导致了商业与人之间形成了死循环，商业的不足也制约了这几年新江湾城房价的上涨。

　　这10多年内，新江湾城主要开发了南部区域，即国帆路以南的区域，基本已开发完成，土地供应有限。而国帆路以北的区域尚未开发，现在这里是集装箱堆场，再往北则是军工路及黄浦江，如这里的土地利用上，未来新江湾城的供需关系将不会是现在的局面。

　　今年7月29日，融信以31.55亿元竞得杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块，成交楼板价约52840元/平米，溢价率51%。而该地块就是上文所说的国帆路以北尚未开发区域的其中一块土地，也是新江湾城北部区域的第一块土地等待开发。

　　融信的进驻或也表明，这里的土地日后也将一块块分开，将走上拍卖，等待开发的道路。同时在国帆路淞沪路交叉口处又有地铁10号线延伸段国帆路在建，或也说明，未来新江湾城的发展要以国帆路以北的区域为主。

　　提到新江湾城，生态环境无疑是一大亮点，湿地作为新江湾城的一张名片，的确给予了新江湾城不少“福利”。而在上海城市总体规划(2016-2040)的总体草案内容中的“生态保护控制线”提到，严格保护市域结构性生态空间，包括基本农田、林地、湿地、湖泊河道、野生动物栖息地等生活保护区，以及二级水源保护区、近郊绿环、生态间隔带、生态走廊和外环绿带等生态修复区。

　　湿地显然被纳入了上海城市总体规划的保护范围内，未来新江湾城的湿地保护将进一步得到完善，环境也将更加优越，更适合人们居住、生活。

　　有了怡人的环境，也有了高不可攀的价格，但配套和人气如何提升则摆在了新江湾城后续开发者的面前。显然新江湾城前10年的开发是失败的，商业、住宅与人实现了脱离，而后续如何高效利用土地，如何规划商业、住宅及人口导入成为了新难题。如三者充分协调好，想必未来的新江湾城又是一番景象。

　　知名地产人宋家泰老师也曾经分析过新江湾城，其表示：“自2010年仁恒开盘卖出制高点价格后，新江湾长达数年，房价一直徘徊不前，2010年就已经卖4万多/平方米了，2015年还在卖4万多/平方米，成了一个房价洼地。”

　　同时对于新江湾城项目的定价，宋家泰老师也举例说明“中建大公馆目前在售的大独栋别墅，开价达15万/平方米，总价6000多万/套，人人都知道暂时卖不掉，但也得标这个价，因为整个项目的最终利润实现，可能就在这几套房子身上”。

　　从宋家泰老师的观点上也不难看出，新江湾城房价滞胀了这么多年，终于在高价地块诞生后才有了现在的对外报价。与此同时，现在的报价与真实成交价也有诸多出入，这正好印证了前文所提到的新江湾城板块目前依旧是有价无市，房企更多的是用时间换取空间吧。