核心原因其实就是一线城市的“楼市库存”，不在新房，而是在“老破小二手房”。

　　中国的一线城市中，除了广州之外，北京、上海、深圳的新房库存量都不大，所以新房库存不是这些城市的问题所在。

　　比如像北京，二手房老破小在整个二手房挂牌量中的占比，已经超过了50％，也成为了目前北京房价下降的主要对象。

　　其次原因是，由于主城区老破小的二手房价格已经跌出性价比，现在如果政府下场来收购，收购价格就非常划算。

　　尤其是随着老破小房价的下降，但这种房子位置又比较好，户型也小，非常适合用来出租，租金回报率就比价高了。

　　最后就是对于一线城市来说，主城区老破小其实是一线城市房价的主要锚定物，因为占比实在是太大了。

　　只要主城区的老破小房价能够稳住，整个城市的以旧换新改善需求就会逐渐得到释放，新房的房价也就稳住了。

　　而且国有企业收购这些主城区的老破小之后，直接变成了公租房，不能进入市场再次流通。

　　既然上海已经鼓励企业下场“收购老破小”，那么估计北京也会出台类似的新政，对北京“泛滥成灾”的老破小实施更大规模的收购。

　　目前北京其实已经在东西城核心区，试点了多年的“平房退租”和“简易楼腾退”，这两种手段本质都是“收购去库存”。

　　而最近在北京西城区推行的“白塔寺腾退”，更是直接给出了大产权置换房，体现出了“以旧换新和收购去库存”的想法。

　　如果大家想要了解北京收购老破小去库存的具体收购价格，可以去了解一下白塔寺的“腾退价格”，就基本差不多。

　　具体的操作流程基本上是：按照市场价格的70％进行收购，然后给货币补偿，直接给钱，然后再提供以旧换新的房源。

　　大家用收购的总房款来购买新房源，这些新房源基本上都是大产权的商品房，相当于以旧换新。