焦点房谈是搜狐网焦点房地产网的品牌栏目，它采用网上直播的形式，通过深入的探讨和分析目前中介市场、中介公司、经纪人关注的热点话题,使品牌中介公司有一个更好的发展规划,在激烈的市场竞争中占有更大的市场份额,同时通过这个栏目可以很好的展现企业的风采、推广企业的品牌文化。 本期焦点房谈，搜狐网焦点房地产网与深圳侨报携手举办“龙岗论剑”房谈，邀请业内知名地产公司龙岗片区负责人共同参与，畅谈龙岗片区当前发展，共同探讨中介公司龙岗片区的经营生存之道。

　　主 办： 搜狐网焦点房地产网 深圳侨报 承 办： 深圳三思行广告有限公司

　　中原地产龙岗区总经理 谢建奎 中联地产龙岗区总经理 李惠如 世华地产营业副总经理 夏福林 明华地产 杨逢春 景河田地产龙岗区域总监 黄 建 龙城地产总经理 杨荣城

　　【线、受政策影响，龙岗片区价格下调比较大。请在坐各位聊一下龙岗片区的现状以及片区制约中介公司发展的因素。 2、内行看门道，外行看热闹！深圳市民们都会非常关注各家公司的铺面调整情况。最近各公司根据市场状况对铺面都进行了一些或大或小的调整，可能产生哪些影响？在座各公司采取了那些措施积极应对可能出现的问题？ 3、对于未来我们都充满了期望和美好的规划，最后请大家聊聊各公司对龙岗区未来有没有新的营销思路和方式？会采取哪些相关的营销方式调整？

　　【主持人】今天的活动是由我主持，我是焦点网的王增益，非常高兴邀请到各位老总参加我们的活动。搜狐网的网友大家好，我们在龙岗区公园大地邀请到深圳知名的中介公司参加这次活动，首先请各位做一个自我介绍。 【李惠茹】大家好我是中联地产的李惠茹。 【杨荣城】我是龙城房地产经纪公司杨荣城。 【夏福林】我是世华地产的夏福林。 【谢建奎】我是中原地产的谢建奎。 【黄建】我是来自景河田的布吉总监黄建。 【杨逢春】我是明华地产的杨逢春。 【主持人】首先我想问一下在座各位，我们受到整个宏观政策的调整，对于我们这个行业，特别是二手房贷40%首付的比例以后，对这个市场的影响比较大，我想请在龙岗做得比较好的杨总聊一下现在的现状。 【杨荣城】我们就从两个方面来讲，一个是价格；一个是成交价。龙岗成交价和全市一样下滑得比较厉害；到十月份为止龙岗成交价为6999，龙岗区出现一个现象，一手楼和二手楼，因为龙岗面积占了深圳的40%，现在出现一个情况也是比较关键的，倒挂的现象比较严重，一手楼和二手楼的比例达到一比零点五，价格和成交价都在下滑。 【主持人】一二手的倒挂比较严重？ 【杨荣城】对。 【主持人】如果龙岗这样的情况已经相当严峻了？ 【杨荣城】对。 【主持人】请谢总做一下补充，各位老总有没有想补充的？ 【谢建奎】一手和二手的现状？ 【主持人】中介公司的现状。

　　【谢建奎】从去年开始，成交量一直是下滑的，下滑的幅度大概35%左右。下滑直接影响到客户一直在观望，按照我买进去的时候一直不肯出手，导致客户一直在积累，到七月、八月、九月，特别是九月份成交量萎缩到去年以来，跟去年对比的话，可能只有去年的二成左右，下滑非常厉害，为什么萎缩很严重？一是没客户买楼，给不到客户买楼的信心，客户一直都在等秋交会，看秋交会过完是什么样。客户看秋交会没多大的成交，到十月下旬开始，开始有政策地高出台，客户购买力欲有所增强，出台在实施的过程中客户一直观望到底是买还是不买。直到上周，周五有一个比较好的消息，政策要实施了，印花税下调。从上周周五开始，看楼的客户增多了，可以看得出成交量有所回升。 【主持人】夏总您怎么看中介公司的情况，从国土资源局的网站上，我们能看到，十月份过后，市场上有一波小的成交高峰，实际上我们拉平来看，这种成交量不是明显，是不是这样呢？

　　【夏福林】整个龙岗区来看还可以，可以分为两个片区来看，一个是龙岗，一个是坂田，一手楼比较坚挺，导致二手楼不太好。二手房之前成交量非常旺，之前的价格非常低。这两个片区，布吉和坂田成交量确实上来了很多，就像谢总讲的，从客户的放房到成交量应该上升了很大的量。龙岗就不像布吉这么明显，利率下来了政策也有变化，该买的还是买。 【主持人】整个中介公司目前的成交量，如果大家理性思考这个行业的话，你们觉得目前的成交量和中介公司的铺量是怎么样的比例，是多还是少？铺量多还是铺量少？据我了解整个房地产行业不太景气，房地产三级企业各个公司都在尽量削减成本，有些铺生意不好也关掉，龙岗区也了解了一下，龙岗的中介公司量不是很多，这种量不是否能满足市场的需求？请李总聊一下。深圳铺量，龙岗片区的铺量能不能满足市场的交易，是不是交易下滑太多，铺量急剧缩小，缩小到多少铺量才算饱和？ 【李惠茹】我们公司现有的铺在布吉和龙岗。我谈一下布龙片区的现状和主题制约的因素，我想主要聊聊这个。以布吉为例，我们公司上个月成交的均价是6050块，相比九月份下滑了100块/平方米，这是从我们公司的情况来看。历史的数据从去年的8月份是一个持续下滑的，刚才谢总说得非常好，接近30%的幅度在这里。政策这些利好，本来政策出台有一些税费的利好因素，本来我们期望值很大，但是有一点点，小业主的观望状态，也期待一些更好的政策出台，更加加大了观望的氛围。新楼的促销手段和模式，反过来在我们那个片区一手楼的成交倒是比较理想。比如政府方面制约中介公司的发展因素，我们这里有一些现象，比如像一些小的中介公司，他的成本比较低，缩减店铺比较正常，他们缩减的频率比较大，打折也没有一定规律制约。这样的现象导致行业跳单的现象比较多，这块到目前为止深圳市场不仅是龙岗片区，政府没有针对这个问题对中介公司进行一些特别的法律上的保护，我觉得这个也制约着三级市场中介公司的发展，这是我的一些简单看法。 【主持人】黄总您这边有没有补充？

　　【黄建】我是景河田地产布吉区的，我也针对布吉区域说，目前的现状和一直以来存在的问题，我觉得在龙岗这个片区，制约我们的因素是以评估价过户，这可能是一个的问题。同行可能知道，龙岗要用评估价过户，事实上并没有一个确定的评估价来进行过户，只是说龙岗交易中心的评估人员或是交易人员说什么价就什么价，我们作为从业人员根本就不清楚。跟市内进行比较，市内一些老片区的登记价可能5、6万，实际上市面成交价应该是70万、80万的房子，它可以用5、6万过户，就用5、6万打税，在龙岗肯定不行，它有一个的评估价，相应的交易成本就会增加很多。可能同行都知道，要给一定的红包，给相关人员才可能按照以所谓的价格过户，这可能是对我们的制约。客户的交易成本肯定要增加，所以我觉得这一点是龙岗面临的一个现状。 【主持人】评估价格是靠交易中心评估下来的吗？ 【黄建】没有标准，政府有一个指导价贴在墙上。同样一个片区今天650，明天可能是6500。 【杨荣城】同样买房子客户的成本在龙岗多很多，一个房子买来税费增加了，成本价、均价就增加了，买房子的客户肯定会这样计算。这个对于楼市来讲也是一个问题。 【黄建】我们的客户都问我们，你们都是深圳，都是同一个城市，为什么在不同的片区，比如说罗湖区、福田区和龙岗区交易成本不一样？我刚才已经举了一个例子，像老区原来五、六万的房子现在市面价格已经达到七、八十万，他就可以按五、六万元的价格登记过户，这样的程度相当低，两、三千的费用就可以了。如果放在龙岗可能要四、五万块钱，这个就相差非常大了。 【李惠茹】这个只有万科的过户价相对平稳一些。 【夏福林】客户购买的价格还没评估价高，这是一个很大的问题。 【主持人】市内除了龙岗的片区，他们的评估价呢？ 【黄建】没有这个说法。 【杨应才】龙岗是试点。 【主持人】会对这个行业有影响吗？ 【杨应才】区政府召开会议，报告一个打上去了，鸿荣源总经理也做了一个话题，政府的领导觉得这是要当务之急解决的问题。 【黄建】而且这个也滋生了政府工作人员腐败。 【杨荣城】暗箱操作，每单要多多少少给点红包。 【杨逢春】比如一个楼盘53万，实际上他亏了很多，他现在47万卖掉，我们按47万过户，因为确确实实按这个价卖出去的，交易中心的人员说去地税批，批下来多少就是多少，这个事很严重。大家刚才说到红包，特别是商铺这里，没有一个商铺不丢红包，要不然你不知道多少过，我们卖1万平方，但是我们要写1.5万，贷款的话可能就六、七。过户的价格要评到1.5万，贷款就只能贷到六、七千，这对龙岗片区很有影响。 【主持人】大家聊到龙岗面临的问题不仅是大的经济环境问题，也有龙岗特殊的政策。接下来请大家聊一下，在目前的情况下，大家的生存状况大概是什么样的情况，我想很真实的了解，龙岗片区的经纪公司生存状况是什么样的？基本上都在收缩，这种情况会严重到什么层面？作为在行业内做得比较好的中原，中原在深圳来讲营业能力还不错，在龙岗片区呢？ 【谢建奎】今年1-10月份龙岗是有盈利的，盈利还挺可观的，为什么我们还要关铺？很多人不理解，很多人理解中原是不是要倒闭，中原的经济状况是不是出现问题？其实并不是这样，其实中原走的是比较稳健的路，我们老板一直都有“居安思危”的危机意识在里面，在全球金融风暴的状况下，怎么去渡过这个难关？所以说我们要去谈，整个深圳来说，铺租如果不减，基本上我们就关掉。或是只有一点盈利的我们都要关，对我们来说，不是我们亏本或是要倒闭去关，并不是这样的，我们是做一个调整，合理的调整资源，令我们的盈利能力加强，并不是人家想象的，是不是要倒掉了。是合理调配一些资源，为下一轮机会来临的时候保存更大的实力。 【主持人】龙岗片区的龙城有什么看法呢？ 【杨荣城】一个正常的企业，一个正常的公司，健康的公司，正常要有利润、盈利，这才是最正常的，我们龙城地产在龙岗时间也算是最长的了，从去年调控以来，我们的经营状况也是相当好的，不要说盈利很多，我们也有盈利，今年2月份的时候我们已经有动作了，撤了两间铺，撤了一个写字楼。这一次金融风暴我们也减了两间，我来形容的话，一艘船航行在大海上，这个船出故障了，你要减轻负担，就要把货物减一些，把不重要的货物抛到海里，船才能安全航行。现在同行业的公司都在减铺降低成本，我觉得这种做法是对的，我非常赞同。 【主持人】杨总的比喻说实话很贴切，很形象的比喻了目前龙城地产的举动，世华这边呢？ 【夏福林】我们一到十月份关了两个月，一个是受地铁的影响，地铁三号线建的时候导致我们经营不良，上门客相对少一些所以我们关掉了。还有一间是一到十月份亏本的，其他都是有利润的情况下，我们考虑到在这种情况下加强内供。老板要对员工负责，我们就要健康的发展，每个月要有利润，这样的话公司才会发展。 【主持人】中联在龙岗收缩的动作比较大一些，中联这边是基于什么考虑？

　　【李惠茹】对于现阶段大家在市场上谈得更多的是优化调整，实际上直观一点就是把一些铺裁减掉，裁些铺位，最直接给消费者、客户带来的影响可能就是我们品牌上的，可能人家怀疑，是不是这个公司资金出现问题了，实力有问题了，要怎么样怎么样了等等。我是这么认为，结合这种市场洗牌的状况，各个公司能有这样的动作，其实对员工、客户甚至对社会是一种负责任的行为，为什么这么说呢？这个财富不管你是在市场好还是市场坏，我觉得我们企业经营就像杨总说的一样，首先有一点，一定要盈利。所以我认为我在我自己的辖区，我说我在关店的时候或开店的时候就关注两点，排名前列，它是不是盈利的；第二，在布局上一定要守这个布局。如果不符合这点这个店一定要裁掉，要减负。 【主持人】基于这一点做一些优化调整？ 【李惠茹】对。 【主持人】景河田在布吉可能不少，景河田最近是什么样的情况？ 【黄建】我们这边主要是这样，现在客户群已经有所改变了，我以去年为例，去年大概有50%-60%都是投资客，相应的投资客可能比我们的业务人员还专业一些，他对交易流程、税费、银行利息可能比新入职的业务员更加精通一点。现在这个客户群可能就是实实在在的，真正的购房者，属于自住的。这部分客户群基本上都是排名前列次置业的，他对于交易流程和交易的安全都不是很清楚，他又看到一些负面的报道，比如像中天等等，他对三级市场的交易非常的担心，但是他去买一手楼也不是很懂，现在我们主要强化业务员的业务素质。去年是业务员是看楼员，很多成交了业务员不知道怎么回事。今年我们强调业务员的专业素质，我们不在于人多而在于人精，这也是我们减低成本的一个措施。另外对内部的损耗、成本的核算更加要精打细算一些。 【主持人】我抛具体的问题给到杨经理，您目前带的员工一线比较近一些，今年您的团队和去年有什么区别？比如我们置业顾问是什么样的心态？

　　【杨逢春】像去年的情况，可能就是随随便便看下房就签单了。今年可能就不同了，比较挑剔的，比如一些小问题没有做到位的话，客户可能对你产生不信任感，在这种情况下对业务员的要求必须特别特别的专业。服务态度各个方面一定要好，否则的话可能会选择其他的同行或者其他的公司。在这种情况下，我们也在采取精，不要多要精，一间铺有19个人，现在我们仅剩下5、6个人，排名前列个是降低成本。去年、前年可能大家用得都是人海战略，人多、气氛好，中联、世华小小一个铺可能达到30、40个人，那个时候是人海战术。 【杨应才】让买东西的都害怕。 【杨逢春】现在一些铺留一些比较精英的。现在的业务员如果还用原来的思想、思维，还是在原来的工作态度，像这种情况下生存下去是不可能的。你想在这种情况下想继续在这个行业做下去，就必须提升自己，服务到位，专业知识到位。 【主持人】其他的公司最近基层工作也都是采用类似的方式还是有其他的好的招式？请杨总介绍一下。这个行业是最没有秘密的一个行业，是不是这样？

　　【杨荣城】从行业来讲，在市场好的时候，人都是比较疯狂，市场好的时候人就会产生一些错觉，认为这个行业非常赚钱，扩展的速度就会加快一些，准备工作有没有做好？包括公司后端，如果没有做好的话，现在经历了一年多，没有做好的东西已经得到了一些教训，从人员来讲，我认为在市场好的时候可能你对他的要求，对他的管理各方面比较松动一点。我举个例子，我们讲机会留给有准备的人，包括员工也是，他前期做好了准备，他在某一间公司学了，上进了也勤奋了，也进步得非常快，在市场好的时候就体现不出来，在市场不好的时候，公司要裁员，就应了机会留给有准备的人。行业不好的时候他就留下来了，我们认的是服务水平、专业能力、态度，可能就是这样一个结果。 【主持人】夏总有没有好的东西分享一下？ 【夏福林】其实就是两方面，对内就是加强培训，提高员工的专业，研究的客户的确需要我们更加专业。再就是提高服务。主要就是两方面，把它做精做强。 【主持人】中原这块呢？ 【谢建奎】在不同的时期用人是不同的，今年我们用的是精兵强将，去年可能是人海战术。 【主持人】这种模式在慢慢变？ 【谢建奎】一定要根据不同的时期做初不同的调整，如果你不变革就是死路一条。 【主持人】我想跟各位探讨下一个问题是，现在大家都在经历一种振动，可能是由于的政策这种振动可能会持续下去，什么样的公司能在这种市场竞争中大浪淘沙还能存活下来，我想在这点上听一下各位的简介。 【李惠茹】我也是前两天在思考这个问题，尤其是竞争激烈的时候，尤其同行之间说难，别的公司倒闭我们的机会就大一点，我不这么认为，同行之间在这个市场竞争，同行的生存并不是影响我们自己企业的生存危险，最主要的是你这个企业自身的综合素质，你自己的基本功是否扎实，在市场洗牌的时候，你抗风险的能力有多大，这才是你生存下来的关键。在这样的时候我觉得更应该打好基本功，其实我觉得这都是一些基础的竞争。这是我的看法。 【主持人】我理解您的意思，还是需要自己把控好自己公司的风险？ 【李惠茹】对。 【主持人】这个公司有可能在未来市场中留下来？ 【李惠茹】对。 【主持人】中原这边的见解呢？什么样的公司能留下来？ 【谢建奎】我一直认为诚信很重要，一直以来我们公司都有一种理念，要以客户为导向，要公开、公平、客户为本，这非常关键。 【主持人】咱们龙城这边呢？ 【杨荣城】我今天来这个论坛一直忘记讲一句话，非常荣幸参加焦点二手房网和深圳侨报一起举办的这个论坛，也很荣幸和同行非常优秀的精英在一起讨论问题，这次论坛对我也受益匪浅。（笑）这个问题我赞同李总的，我认为台上一分钟台下十年功，你要想长久生存下去的话，排名前列个口碑、品牌，这也是积累，我也赞同谢总的诚信。我们龙城的经营理念是专业、诚信、创值，专业非常容易达到，创值也好达到，诚信确实非常重要，也是公司的命脉。诚信简单说一句话，一个人一辈子做一件事很容易，一个人一辈子坚持不懈的每天做好事是不容易的，这是非常关键的。 【主持人】夏总您怎么看待这个问题？ 【夏福林】仁者见仁智者见智，一个是你公司的管理要规范，就像我们公司的经营理念，你的管理上来了，抗风险能力就强，谁做得到就留在最后。 【杨荣城】我再补充一点，我和谢总的理念很相似，一个是公司的生存，现在金融风暴是随时都在变化，任何一个公司作为要有这种敏锐的眼光，随着市场的调整公司也要不断的调整，包括你的管理和策略也要不停的调整，这也是非常关键的因素。 【杨应才】我也卖房子，我接触过很多中介，找熟人、找朋友。我发现找男朋友、女朋友都要找中介，态度非常好，你再发什么气，他会让你平息，所以找朋友要找中介。 （笑） 【杨荣城】我们这个行业辛苦，所受的委屈多。 【杨应才】关于你们精辟的论断我们用一两个版给你们发出，关于你们给政府提出的一些问题，我们在媒体上能够呼吁就呼吁，领导排名前列眼看的就是我们的报纸，特区报在后。关于你们刚才提到的龙岗试点，包括税费龙岗是的。 【黄建】这个已经不是试点了，已经很多年了。 【杨荣城】这个不是深圳的，可能是全国的。 【主持人】问题也得一点一点往上反映。 【杨应才】估计没有半年是搞不下来的。 【主持人】我们接着再聊我们的话题，我想请黄总聊一下，景河田可以说深圳的一个老品牌，景河田从一开始到现在，它能够存活到现在在于什么地方？ 【黄建】景河田到现在已经12年了，一直采取比较稳的策略，它没有大，但是做得比较稳比较精，这是景河田采取的战略方向。我还是回到在座各位说，现在什么样的公司能生存？我也想就这个话题谈一点我个人的观点，两个方面来着手，一是内部，我们在座各位都是行业的领头人，我觉得在这个时期我们应该给我们业务人员、我们的下属看到曙光，我们要自信，这个片区我们能看好。员工在这个时期修炼自己的内功，内功是什么呢？更加专业，要懂得学，善于学，这是员工的必修课。对外针对我们的客户和业主的话，我个人认为，从去年年底中天事件以后，中介的口碑已经非常差了，我们现在收一点点订金都有一定的困难，刚才中原的老总也谈了诚信的问题，在这个时期我们更加要坦诚的去面对我们的客户，面对我们的业主，以开放式的诚信来取得客户和业主的信任和理解，这个问题我觉得是我们同行业，大家要齐心协力共同做的事情，不是某一个公司可以做到的，一开始中天倒的时候我们还挺开心的，又少了一个竞争对手。现在我们听到某某公司少了，觉得很悲哀，同行之间不应该恶性竞争，应该携手把我们这个行业做起来，我觉得这是我们下一步要的事情。 【主持人】黄总这边也聊到我们这个行业竞争要有，合作相对也要多一些。我想请杨经理谈一谈，明华在龙岗片区，龙岗片区的中介公司比深圳其他的中介公司更水深火热一些，明华坚持到现在可能也有一些自己的思路和方法。 【杨逢春】明华2004年进入龙岗的，这么长时间我们有一些自己的老客户、老业主。刚才他们讲的诚信好、服务好，他还会找到我们，假如说你服务好了，服务到位，再次购房、再次买房，他肯定会再次找到你。明华片区都说有能力，明华一直处于在一种亏损状态，我们尽量让它少亏一点，我们裁员或是降低成本，说句笑话，包括我们内部空调，可能客户少的情况下我们会尽量少开，这是实实在在的。在这种效益不好的情况下，再浪费这些可能会导致公司的亏损更大，所以我们公司一直采取这样的态度，尽量做到少亏或者尽量达到保本，争取房地产整个行业稍微好起来了。 【主持人】刚才大家也聊了一下，这个行业里每个人的观点，如果从每个人聊天中抽出一句关键词，那这个公司不仅仅做成百年老店，可能会以后一直存活下去的至真的道理。请大家再聊一下，自从美国次按危机爆发以来，去年就对房地产公司进行宏观调控，美国次按危机以后，近期出台了一些政策刺激我们的楼市，虽然深圳市政府没拿出政策来，但是对于龙岗片区的影响是什么样的，请大家在这个层面上聊一下各自的观点。 【谢建奎】其实这个政策出台短期会对楼价有一个平稳、回暖，但是如果真正要恢复到比较稳健的状态，现状如果还继续征收个人所得税，税收不规范的话，会影响投资人的信心。在龙岗买楼比在市内买楼成本还重，这对龙岗不是一个有利的现象。要龙岗的房地产慢慢回暖的话，个税一定要有一个透明一点的税收方法，多给投资人一点信心。如果你不取消那些税收，很多买了一手，置业买一手卖掉一样交很多税，买我楼的人还要交很多税。现在的政策是有利的，有利只是暂时令到市场有点回暖而已，不能实质上解决根本的情况。 【主持人】您认为政策解决不了实质的问题？ 【谢建奎】解决不了。 【主持人】其他各位分享一下目前的政策对龙岗楼市的影响。 【杨荣城】我讲一下，刚才我们讨论的一个问题我觉得有一个关键的，11月份大家看到二手楼成交，刚开始量放得很大，实际上作为我们内行人来讲，11月份免契税的政策没出来，10月份成交的单已经过户了，国土局的资料是过户的资料，体现出的是10月份预留的一些单，从这一点上来看不能说楼市回暖了，的降息，2007年利息一直在增加，这次虽然出台降息，但是我认为降息是非常小的，每次0.27，最近0.5。从国际上来讲，中国商业银行的利息是普遍高于国际上的利息，降息我觉得力度不是很大，昨天中国人民银行接受新闻媒体采访的时候说在年底之前不会再降息了，那我认为这个力度太小了，雷声大雨点小，可能这个雨小了点。 第二个是我们讲的税费，契税降低了，包括增值税也从明年开始免收，但是这一部分税费，特别是对于龙岗这个重税区，评估价过户，才减少0.5%，我觉得这个力度确实太低了，目前来讲，从我们公司反映的情况来看，基本上没有特别好转的情况发生。 【主持人】没有好转还是没有，还是和10月份的成交量持平？ 【杨荣城】从中国提出的十大措施，这十大措施里面，光房地产行业根本说句实在话没有太多利好的消息，只是加大推动廉租房、经济适用房的建设，没有明确指出要把房地产市场扭转过来。而且包括深圳情况又不一样，深圳房价政府不愿意看到又重新涨回去的状态，现在已经跌下来了，政府真正的意图也不愿意让深圳的房价再涨上去，这是肯定的，看这个政策就能看出来。10月份地方政府的政策还没出台，包括南京、杭州都出台了一些此外楼市的举措，深圳市政府迟迟没出台，也加大了客户和业主观望的态势。 【主持人】龙岗片区刚性需求有没有见效？ 【杨荣城】刚性需求每年、每月、每时都有需求，比如结婚，2008年北京奥运年都跟女朋友说好结婚肯定要结，再比如去年结婚，今年小孩生出来了，以前是单身公寓现在住不了了，现在要换房子这也是刚性需求。外地的父母要照顾孩子，要换成两房的，这也是刚性需求。 【主持人】夏总这边呢？ 【夏福林】还是要看政策明不明朗，这几年还是在调，一个是税费，另一方面评估价方面的调整，要看这个政策，毕竟在龙岗、布吉买成本是比较高的，30万的房子税费可能要10万，首期20万，税费就占了首期的一半。现在经济形势不太好，我们出去吃饭都少了很多，很多人心里买房子，但是由于经济的形势问题，他们没有钱来买。如果政策好了以后，经济环境慢慢好了以后三、五月后会好很多。 【主持人】您觉得三、五个月会比目前好很多？ 【夏福林】对。 【主持人】11月份比同期增长？ 【夏福林】对。 【主持人】其他的同行是吗？ 【李惠茹】11月份过来没有任何的代理，但是我们的业绩确实比上个月的同期翻了一番，就是在布龙片区。但是成交的范围，我龙岗比较少，像坂田豪宅多了一些。刚刚谈到政策作用肯定是有的，但是你从一个市场过渡到另外一个市场，而且达到平衡，我觉得要给消费者一定的理解和接纳的时间，他肯定不是一出来一下子到位的。 【主持人】黄总这边呢？ 【黄建】我叫我们的业务经理说一下，他们可能清楚一些。 【陈铁波】我是景河田的陈铁波，我们这个片区看房量比上个月增加了很多。 【主持人】增加了很多？ 【陈铁波】开发商没搞活动陆陆续续都有，平时周一到周五基本没有。 【主持人】平常有多少户来看？ 【陈铁波】平时不搞活动每天有三、五个。 【主持人】这个量增加了很多？ 【陈铁波】比以前实在多了，以前都是看看就走了，现在还可以算算税费。 【主持人】明华这边呢？ 【杨逢春】出了政策以后客户量确实增多了不少，但是好象目前还是处于观望的态度，一下子让他下决定还是很难的。出了这个政策仅仅是把印花税几百块钱免了，90平方米以下的契税下降0.5%，再加上增值税，以前是144平方以上的才会有，你现在把它减掉了等于没减，印花税几百块钱有什么用呢？房市活跃下来，除非营业所得税和个人所得税取掉，能够减免一些对整个市场都有一定的影响。 【杨荣城】营业税减到两年。 【主持人】大家聊到政策出台对龙岗的影响，对龙岗中心城的影响是很小的，对于李总讲的坂田和布吉片区会大一点，看房客会多一些。在目前的市场情况下，我们的市场将会是什么样的走势，这种情况你们觉得会持续多长时间？政策的影响对我们的影响会持续多长时间？一年、两年还是明年年初？ 【杨荣城】刚才的问题我要补充一下，像世华说11月份成交的量放大了，但是我们这个行业有一个规律，你有可能上半个月成交非常多，下半个月没成交，这有一个过程，这是很难判断的。我们在这11天里可能成交非常少，但是后二十天成交量非常多，现在来衡量11月份的量是估计不到的，因为它有一个行业规则。 【黄建】就主持人的话我来谈一下，现在的政策根本就是没有政策，实际上就是政府在炒作，这个名词可能不太好听。客户，真正的购房者根本得不到什么实处，降0.5%的话，一套房子几十万、上百万，0.5%的契税大概就是两千、三千、五千块钱，这个有什么作用呢？根本没什么作用，这个市场最重要往那个朝向走的话，中国人还是按中国人的思维方式走，买涨不买跌。 【主持人】目前的这种市场均价，刚才杨总也介绍了，一手和二手倒挂很严重，二手是比较高的，您觉得这种均价跌到什么阶段，价格才算触底，才能反弹？ 【黄建】按照中国人的规律来看，排名前列，按照中国的城市化进程，这是非常重要的，专家说中国城市化进程远远没有饱和，农民向城里涌进远远没有饱和，而且还要和他们的工资形成一个比例，不是降到什么程度就可以买了，一定是要根据口袋里的钱，多少钱能买到多少房子。一个是根据城市化进程，一个是根据工资收入。 【主持人】根据这种情况，未来的走势大家有没有什么看法？ 【谢建奎】一是未来的走势就看全球经济的变化。二是看中国政府的政策到底怎么走，现在中国政府一直在救市，现在可能救中小企业，当然他救中小企业对房地产也是有利的，最近的政策出台来说，救的是中国大的经济。中国政府真的不希望看到房价快速拉升起来，你要他赶快拉升起来，恢复到2007年这不可能，未来一、两年都不可能，估计11月、12月的楼价不会怎么跌下去，不会怎么再跌，可能持平在这里。持平已经不错了，刚才几位老总说了，布吉二手楼成交量有点多了，为什么龙岗的成交量没有多大改善？是什么原因？布吉成交量大，一是布吉户型，90平方以下的相对比较多一点，置业的白领，在市区置业的话需要交很多钱，可能在布吉会低一点，布吉是整个深圳二手楼均价的一个区域。二是布吉一手楼推出没有龙岗中心城大，其实龙岗中心城为什么二手楼成交量上不去？其实跟一手推出的量和价有很大关系。现在龙岗中心城二手楼6000多，现在一手楼7000多，一手和二手的距离如果在15%以内的话没有什么吸引力，龙岗中心城虽然政策出台却没什么反映？因为龙岗中心城90平方以上的比布吉要多，推出新盘的量比较大，现在发展商很大压力，各个发展商，有一些新的楼盘卖6500，二手可能6000多，你怎么成交？你很难成交。 【杨荣城】我觉得这是大家非常关心的两个话题，一个是房价什么时候要理性回归。二是要持续多长时间。我觉得房价什么时候回归不是我们说哪个盘要跌多少钱，这个谁都不敢保证。我觉得房价理性回归也要根据、地区，每个的国情不一样，包括广东省每个城市不一样，广东和内地不一样，房价肯定不一样。按照国际惯例来讲，一个房子三到七年应该可以买一个房子，这只是一个参考值。 至于持续的时间有多长，我非常赞同一个理念，我也不敢预测这个时间多长，因为一个人10岁的时候能预测到你11岁的时候在哪里摔一跤吗？像美国经济危机持续多长时间？我觉得不是没有参考，就像97亚洲金融风暴，刚开始是房市跌了50%，上一次持续了三到五年。这次不一样，有美国的次贷和中国的情况，政府出台十大措施还是非常有用的，扩大内需，现在大家一个非常危险的现象，珠三角工厂企业倒闭，刚才我讲了龙岗，我们的房价，包括我们的市场也跟这个有关系，龙岗的家具厂、玩具厂非常多，包括整个、珠三角，我刚刚看了一份报道，港资企业在珠三角倒闭了1.5万家。广州十月份运送回外地的务工人员11.8万。房市低迷能持续多长时间？什么时候会复苏，这跟中国的经济状况有非常大的关系。一个很简单的道理，虽然经济低迷，但是居民的存款还在增加，虽然这一次损失了很多。现在市民买楼的时候，能不能供得起，我有没有工作，工资收入稳不稳定，这个也很重要，这就是经济基本面要好，大家不要失业，大家有工作，有稳定的收入，这种情况才会复苏。 这十大措施，扩大内需有一个非常好的，在明年，今年四季度投资一千个亿，汶川大地震投入了两千个亿。明年四万个亿投入建设公路、机场建设，这就是刺激国内经济活跃度，这一点做得非常好，中国的领导人是非常明智的领导。认为中国经济朝着好的方向发展，大家认为信心是好的，经济就会很快复苏。 【主持人】其实杨总也聊到出台扩大内需的政策，其实我们也都非常知道，深圳有一个非常大的内需，就是我们有一个2011年世界大会，如果我们的预期包括世界大会，包括深圳在修的一些地铁，对于龙岗整个房地产市场，包括二手房市场产生的深远影响又有哪些？ 【夏福林】这个影响知道是这边承办的时候就已经有了很大的影响，包括地铁三号线，这个影响就像奥运一样，人们的期望值太高，包括我们这个行业的人和消费者、客户、业主对这个期望值太高，也有提前消费了。比如地铁开通之后市场好的情况下房价可能比现在好，最起码不会朝去年那个程度去。 【黄建】大运会也算是一个炒作的题材，总的来说，不管我们的客户、业主趋于理性了，上一次奥运会的炒作也看到了一些结果，总的来说，大运会会带动一些需求，但是不会像人们想象的期望值那么高，我的判断大概是这样。 【主持人】李总有没有不同的见解？ 【李惠茹】我非常赞同杨总的看法，它应该是一个阶段一个阶段，对龙岗、布龙来说，时间段的话，我觉得大运会结束应该是一个间断。 【主持人】杨经理有没有要补充的？ 【杨逢春】都讲得差不多了。 （笑） 【主持人】大运会炒作在很早前已经释放掉了？ 【杨应才】大运会也没多大的吸引力。 【杨荣城】我觉得地铁对一个城市、区域起到很大的作用，交通便利又准时，我们以前经常讲的一句古话，要想富先修路，地铁也是路，对一个城市、区域肯定起到一个意义深远的影响。大运会也会有很多很好的东西。龙岗所有的基础设施，道路各方面，许许多多配套的设施肯定要在2011年之前完成，对龙岗中心城这个区域，包括对深圳市也是有很大的促进作用。我们的房价，现在大家都看到了，一个是大运会，一个是地铁，在前期的过程中，我们的房价，刚才他们说的炒作，房价上去了提前预支了，至于后面房价还能不能升？前面透支的多了，希望房价升到什么程度？我觉得也是一种不理性的想法，我觉得是这样的情况。包括大运会建成举办以后，对这个区域还是有影响，新的体育馆设施都非常先进，包括广东省举办什么大型运动会还会到这儿来举办，对这个区域肯定会有影响的。 【主持人】长远的影响还是会有的？ 【杨荣城】对。像一个高交会管馆对深圳有多大的影响。 【主持人】我们今天聊得也不少了，虽然没感觉时间已经过了很多。最后我想请大家聊一下，不管怎么样，包括现在的困难，龙岗片区以后的发展潜力机会是非常多的，我们看到关内的二手房相对来讲是比较成熟的，龙岗肯定也有一些。在未来的一段路程里，各位是想采用什么样的方式渡过这个难关。大家对于现在的营销有没有一些新的方式和模式？请大家简单做一些探讨。 【夏福林】一个企业的管理要提升。二是要通过二、三级联动，我们确实看到，每个公司都有一些二级市场的楼盘，我们三级市场常规的单如果能够保持不亏本，通过二级市场的单，二、三级联动会带来利润，这是每个公司做的事。 【谢建奎】要渡过这个难关要开源节流，节约成本，要多开拓一些盈利的项目。像中原二、三级互动做得还是蛮成功的。去年下半年深圳房地产也是一个寒冬，在去年成交量萎缩的时候，我们中原不光是卖深圳楼，我们还可以卖香港楼，还要卖其他区域，像广州、惠州、东莞的楼盘，如果你局限做你的二手，可能要渡过这个寒冬的话压力会大一些，所以我们未来不光做一手、二手，其他能赚钱的关于房地产的我们都做。 【主持人】龙城这边有什么方法呢？ 【杨荣城】我们经常讲危机危机，有危险有机会。 【主持人】这是听到关于危机一个的诠释。 【杨荣城】我还是讲到诚信的问题，一个人做一件好事很容易，做一辈子的好事很难坚持。龙城也是讲，做一单生意讲诚信很容易，难的就是公司坚持不懈做到诚信。另外我也赞同谢总的意见，我觉得今天我们的意见有点雷同，包括开源节流，还有苦练内功，培训员工，把公司的制度整理得更加完善，更加符合行业发展的趋势。还有世华的老总讲的增加业绩收入，要增加渠道，除了二三级联动我们还想有没有其他的方法增加业绩的来源。 【主持人】李总呢？ 【李惠茹】我觉得未来的方式，一个企业其实管理体系也是非常重要的，就像我们公司，它成功导入ISO9001质量体系，以及HR的管理，其实我们非常重视以数据为依据走科学化管理的路线，这个我们也是非常坚定的，这也是根本。二是能够改变，与时俱进，网经，网络经纪人我们也投入很大，大家也可以去网上看一下中联Home，现在我们的版面一而再再而三的改进，现在已经非常漂亮，而且网经的成交量也在每月几倍的翻番，我们对它的期望，未来网经能占10%的营业额，所以我觉得网络经纪人也是未来的趋势。三是扩大资源量，存房和托管，我们更加重视潜在的服务，因为大家做的就是资源，资源多肯定成交得多，加大资源量的渠道。四是二、三级的联动，其实我之前非常抵触跟二级联动，但是在现实市场并不是活跃的时候，二、三级联动够补贴也未尝不可以，我就说这些。 【主持人】黄总这边呢？ 【黄建】有句话，白猫、黑猫抓住老鼠就是好猫，为难的时候我们要抓老鼠，怎么抓老鼠，前面几位已经谈到了二、三级联动，开源节流，这些都是非常好的措施。最近我也看到一些报道，农民的土地可以卖了，在布吉片区现在叫农民房，前两天我也看到一个报道叫小产权房，实际上在布吉那边应该是一个很好的挖掘点，不管怎么样，首先我们作为管理人员思路要更宽一点，不光局限在三级范围内，只要和房产有关我们就可以去寻找，有可能找到一些利润的增长点在里面，我大概的意思就是这里。 【主持人】杨经理对于这个问题有没有要补充的？ 【杨逢春】都差不多了。我们和惠州也进行代理，刚才他们讲的小产权房时，我们公司已经开始代理了，就是电梯的小产权房。我们已经开始做这一方面了，我们每个月收管理费，只要抓到钱就好了。 【主持人】大家聊得非常好，关于未来的走势大家的想法基本上非常非常惊人的相似，用黄总的话讲，引用邓老的话，白猫黑猫抓住耗子就是好猫，相信同行经过自己的努力，因为我们以后算是能够吃得饱的猫了，我相信在未来的趋势里，我们这些公司能够在这个行业里走得更加稳健，更加长远，非常感谢各位参加我们今天的“龙岗论剑”。