第一个变化，是建筑新规的普遍落地和执行，这是楼市第一个将影响深远的变化。

　　先说答案，当建筑新规在国内普遍施行的那一刻，就是商品住宅彻底换轨的时刻。

　　我们举一个大家最容易理解的例子。比如说，之前的飘窗，规定的宽度是80公分，你可以更宽，但绝对不能低于这个尺度，低了就不符合建筑规范。

　　首先，是巨大的得房率。之前的高层得房率，普遍在75%；很多杭州的小高层能做到80%或者85%，去调研的时候就很让人羡慕。

　　但是新规之后，高层的得房率，通过类似飘窗的操作之后，则基础得房率将在100%。

　　这非常夸张，意味着之前90平的三房两厅一卫，不仅将变成三房两厅两卫，并且所有空间都将大不止一圈。

　　除此之外，层高不得低于3米；上下层楼板厚度也有了强制性的规定；上下层楼板必须加隔音垫，阳台可以突破尺寸做的更大等等。

　　现在基本所有核心城市都已经颁布新规或者正在执行新规。所以，短则两三年，多则五年，新规产品会次第淘汰之前的二手房。

　　所以，这会形成金字塔式的居住格局，核心区的产品，叠加地段和产品新规，品质越来越好，越来越高端，价格也会彻底的市场化。

　　这和之前的保障房用地批建的一个最大区别，就是户型很大，从90的三房到140的四房，都会存在。

　　这个趋势，和三中全会上对户籍的放开，以及以居住地为主的居民权益新政，是相匹配的。

　　好了，现在我们将第一个变化，就是住宅新规和第二个变化放在一起看，一个很清晰的逻辑就出来了！

　　保障房+户籍制度改革+新市民，恒定了普通居住的标准，换成我们容易理解的话，就是刚需的标准。

　　1、房地产的新变化是整体的换代，而不是现有模式的plus版，这一点最关键，也是我们理解新趋势的基础。

　　2、这个换代，包含了产品的换代和住房格局的改变，这会进一步影响城市价值逻辑，未来的城市价值，会进入到持续收缩，而不是扩张。

　　3、所有的腰部房产，将成为库存重灾区！特别是过去10多年中，那些在7090政策中诞生的巨量刚需小户型房产。