“中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；

　　这个其实也不意外，因为过去两年5年期LPR利率不断下调，今年2月更是一口气下调25基点，当前5年期LPR利率只有3.95%；

　　现在不少地方的首套房的房贷利率是低于3.4%的，甚至只有3.1%的房贷利率，跟公积金贷款利率差不多。

　　首套房公积金，5年以上的房贷利率是2.85%，虽然比目前市面上商业贷款利率低，但也没有低太多。

　　“首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。”

　　去年8月，我们已经下调了一次首付比例，把首套房首付比例下调为20%，这已经是历史上首付比例最低的水平。

　　这次是把首套房首付比例，从20%，下调到15%。二套房首付比例是从30%，下调到25%；

　　下调首付比例，看起来只下调5%，但实际能起到的“加杠杆”效应还是比较强的。

　　其实对购房者来说，提高自己杠杆率，并不是什么好事，容易放大风险，还是得量力而行。

　　因为之前我们虽然有一个全国范围内的房贷利率下限，是5年期LPR利率-20基点。

　　但允许各地方自行设立房贷利率下限，去年为了刺激楼市，很多地方的房贷利率下限基本是5年期LPR利率-60基点。

　　到了今年，本月初已经有60个城市取消了首套房贷利率下限，所以有的银行的首套房贷利率甚至低至3.1%，比5年期LPR利率3.95%低85个基点。

　　在越来越多城市取消首套房贷利率下限的情况下，全国层面的房贷利率下限，早就形同虚设。

　　首先，银行是需要靠息差去维持运营，房贷利率再怎么降，也不会低于银行的资金获取成本。

　　银行的资金获取成本，主要是有两部分，一个是逆回购利率，一个是MLF利率。

　　我们央行逆回购，就是把钱借给银行，期限通常是7天，目前逆回购利率是1.8%；

　　MLF是中期便利借贷，同样是把钱借给银行，期限通常是1年，目前利率是2.5%；

　　现在一些地方首套房贷利率只有3.1%，仅比MLF利率高60基点，这意味着除非央行下调MLF利率，不然银行继续往下降首套房贷利率的空间比较有限。

　　所以，取消首套房贷利率下限，并非真的没下限，MLF利率，基本就是首套房贷利率的地板。

　　这个消息之所以比较重磅，是因为这个“再贷款”是支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

　　不少人把这个跟2014年开始的棚改货币化相提并论，不过我们仔细看，还是有很多区别。

　　2014年4月提出“更好运用开发性金融支持棚户区改造”，于是央行创设抵押补充贷款（PSL）来作为支持棚改的资金来源。

　　2015年5月开始，PSL开始大规模投放资金，2015年-2018年，共计投放超3万亿元的资金。

　　而且央行有明确规定，按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

　　从资金规模和杠杆率，至少目前“保障性住房再贷款”还比较难起到类似棚改货币化的效果。

　　地方政府通过货币化安置向棚户区居民提供货币补偿；然后再通过拆迁卖地偿还银行贷款。

　　根据央行介绍，这3000亿“保障性住房再贷款”，首先是对21家全国性银行定向发放，利率只有1.75%；

　　然后银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

　　而现在房企资金链如此紧张，房企拿到这笔救命钱，在当前严厉监管下，这笔钱更多就是拿去保交楼，完成保交楼后，如果有剩余钱，还得拿去还贷，降低负债率。

　　所以，整个投放过程，这笔钱基本不会流向市场，对房价很难起到类似棚改货币化的大规模推涨效果。

　　而且，房企也不是白拿到这笔货币，房企是得把“已建成未出售商品房”，以“合理的价格”，出售给地方国企，才能拿到这笔钱。

　　央行今天吹风会也是提到，“支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。”

　　本身，过去这两年，很多房企因为面临资金链断裂的严峻形势，自身都有这种“打折促销”的动力。

　　我个人是一直比较反对一些地方的“限跌令”，因为“限跌令”让有实际刚需的居民，不能用比较实惠的价格去购房，那么只会让刚需购房群体观望情绪越发浓厚，让房地产市场成交量越发低迷，这只会让房企的资金链断裂风险更严重。

　　本来房企如果用7折，甚至5折价格促销，可以激活很大的成交量，那么至少房企还可以快速回笼资金，避免资金链断裂。

　　这使得，房地产成交量越发清淡，反而让房企日子越难过，越来越多房企因为资金链断裂，面临破产风险。

　　在去年不断出台房地产救市措施后，今年1-4月，全国房地产开发投资仍然同比下降9.8%；

　　今年1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%；

　　这种情况下，这次出台的“保障性住房再贷款”，相当于是绕过“限跌令”，属于一个折中的办法。

　　地方国企“以合理价格收购已建成未出售的商品房”，然后再按照“保障性住房”的价格出售，去满足工薪收入群体刚性住房需求。

　　地方国企的“合理价格”如果比市场价格低很多，那么得确保按照“保障性住房”的价格出售，不能比购入的“合理价格”高太多。

　　这个“保障性住房再贷款”的初衷，是减缓房地产市场滞销压力，降低房企资金链断裂压力，助力保交楼，而不是给地方国企用于牟利。

　　用“合理价格”购入，就得按照保障性住房的“合理价格”售出，这样才能让刚需购房者得到一些实惠。

　　今天央行也是不断强调“所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。”

　　“按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。”

　　另外，从这个“保障性住房再贷款”的投放过程分析下来，我们可以发现，其实“保障性住房再贷款”执行下来，反而对房价是不利的。

　　但房地产的刚需市场就这么大，一部分符合“保障性住房”购买要求的刚需购房群体，转而去购买“保障性住房”，那么原来的商品房市场就会少一部分需求。

　　说白了“保障性住房再贷款”根本目的就是为了救房企，让一部分房企可以快速回笼资金，避免资金链断裂，在这个过程，也能通过“保障性住房”满足一部分刚需群体。

　　所以，并不像当前舆论鼓吹的，把“保障性住房再贷款”吹成“棚改货币化”，这完全就不是一回事，不至于就马上引发房价新一涨。

　　当然，这个只是从全国宏观层面来说，具体到不同城市不同地段，不能一概而论。

　　但总体来说，当前房地产市场寒冬，再加上人口开始长期下降趋势，这些救市措施，更多只能稳定房地产市场，而不是让房价暴涨，我们宏观调控也不会允许房价又出现一涨。

　　我们当前最核心目标，就是要确保完成保交楼，不能出现系统性危机，这是重中之重。