一个普遍的感觉是，上海的房子在涨价。中房上海综合指数等相关数据全年持续攀升，目前一手商品住宅的均价已经达到3800元/平方米。价格的上涨，引发了媒体的讨论，引起了老百姓的议论，也引起了政府的关注。

　　我们当然不能排除个别楼盘恶性炒作人为推高楼价，但是从整个市场层面看，上海房价的上涨有一定的合理性。我们判断房价是否过高，一定要结合价格背后的价值一起来衡量：

　　首先应该看到，与前些年相比，目前上海的商品房品质已经有了相当程度的提升，尤其是这一两年推向市场的新盘，无论是规划、建筑形态、环境营造、工艺用料等硬件，还是服务和配套等软性的建设，都有了明显的进步。一句话，房子的品质提升了，价格自然要上去。

　　其次，应该看到上海的城市建设和发展给商品房带来的利益提升。1990---2000年十年间，上海城市基础设施累计投资3100亿元，平均每年增长33%，其中仅“九五”期间投资就高达2274亿元。由于对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设，极大地改善了上海的城市面貌和居住环境，从而也带动了商品房价值的提升。政府的这部分投资，归根结底也会在地价和楼价上得到体现。因为土地出让带来的地价收入，是政府非常重要的财源，是一座城市的基础建设得以持续发展的重要保障。

　　最根本的是，房价与社会经济密切相关。整个90年代，上海的GDP以年均12.2%的幅度增长，随之而来的是市民收入增长和收入的预期增长。预计在“十五”期间，上海的经济仍将以9-11%的速度增长。收入增长了，房价随之上扬，是很自然的事。

　　第二个判断是，总体而言，未来上海房价的上涨空间有限。把楼价的构成简要地划分，大致包含了土地成本、建安成本、资金成本、人力成本以及投资人的获利期望五个方面。

　　地产是房产之源，土地成本是房屋成本最主要的构成，也是影响房价涨跌的关键性因素之一。因此，如果能够掌握好土地出让这个水龙头，应该说就基本上具备了调控好房地产市场的能力。而去年上海房地产价格的上涨，普遍认为和政府上半年突然收紧土地供应密切相关。但是我们从长远来看，上海的土地供应非常充足，与我们经常拿来比较的香港截然不同。2000年，上海市管辖面积达到6340平方公里，是解放初期的10倍。更重要的是，上海针对房地产行业的土地有效供给在持续稳定地增长。从90年代开始，上海开始大力推进城市化进程，城市人口的迁移、城市外延的扩大、交通的改善使许多原来的远郊变成了近郊，近郊变成了市区。举例来说，浦东和闵行这两个原来的郊区(县)在90年代末期成为上海楼市最活跃的区域。比如万科城市花园所在的七宝镇，在90年代初期还是非常偏远的远郊小镇，现在已经成为繁华的卫星城镇了；而浦东的开发则使上海的土地有效供应大为增加——今天的浦东已经成为上海楼市最活跃的区域板块，连续四年(含2001年)稳居上海市销售面积排行榜首。在“十五”期间，上海还将加快新城和中心镇的建设，可以预计，未来几年，将有越来越多的远郊土地进入房地产市场。

　　一句话，只要愿意，政府手上有足够的土地供应去平抑地价，进而调控房价。我们也相信，经过一段磨合期，上海的土地公开出让(招标、拍卖)将进入一个稳定的循环，去年上半年的“地荒”将不复出现。

　　另一个不可忽视的制约力量是现在掌握在发展商及其他企业手上可供开发的土地。据不完全统计，90年代末期以前，这部分土地达到了26万亩，经过近几年的部分收回，目前仍然有近5000万平方米(建筑面积)可开发的土地在外，相信这部分土地会在一段时间内消化。它的供应给土地市场带来的价格压力也是显而易见的。

　　土地成本解决了，其他的因素相对就不那么重要了。建安成本，随着规模开发和建筑产业化的推进，建筑行业工业化程度和水准的提高，建筑相对成本会有一定程度的下降；在全球经济普遍不景气的状况下，资金大量进入中国进入房地产行业已经是不争的事实，政府推行的货币化分房制度、住房公积金制度、购房退税及银行推出的按揭业务等，降低了住宅消费门槛、提高了居民购买力、刺激了住宅消费需求；即使是在房地产行业并不占主要开支的人力资源成本，也将呈现两极分化趋势，尽管专业职位和高级管理职务的酬金会有比较高的升幅，但是大量消耗的普通劳动力成本将下降；最后，毫无疑问，房地产行业当前的火爆，将吸引大量资本、企业和人才进入，这种吸聚效应将导致房产供应的放量，从而平抑房地产价格。

　　要把上海建设成国际大都市，要把房地产发展为上海的支柱产业，政府就必须保持房地产市场发展的稳健有序。尤其是上海，经过十几年的摸索，在促进房地产行业发展的制度创新和制度完善方面，已经具备了一套比较完整的做法和思路，走在了其他城市的前面，它对房地产市场的调控力度，也是众所周知的。

　　第三个判断是，上海楼市正在率先进入一个市场细分的竞争时代，从而引领中国的房地产市场发展。

　　今年，预测上海的一手房交易将突破1800万平方米。与此同时，二手房交易也可能超过1500万平方米。这么大的交易量，超过了整个欧洲，是北京加广州的总和，是深圳的三倍有多。这个交易量靠什么来支持？能够持续多久？

　　我们知道，一个城市的房地产发展，归根结底是依靠本地的购买力，这是1992年房地产泡沫留给我们的教训之一。第五次人口普查统计，上海现有实际人口总量为1697万人，其中387万外来流动人口。对这1697万人来说，1800万平方米的新房销售面积意味着什么？以人均居住面积30平方米计，1800万平方米可以解决20万个家庭(60万人)的居住问题。

　　60万人意味着什么？上海一共有19个区县，其中仅有浦东、杨浦、普陀等六个区人口超过了70万。60万人就意味着我们每年能够解决超过一个区的居住问题——当然，这一估算是很不科学的，因为这是以假设这60万人原来是上无片瓦下无立锥之地为前提的；同样不科学的是，我们知道在任何一个区里，都有大量的人口是不可能买得起商品房的。所以上海方方房产工作室主任胡宗亘先生就戏称，我们现在是在打“解放战争”，是一个整编师一个整编师地解决居住问题。这样连续的几大战役打下来，上海究竟还有多少购买需求和购买能力可以挖掘？

　　许多人寄希望于外籍人口和外地人口的导入，来补充上海的购房需求。但即使是最乐观的估计，外来人口的购房比率也仅为15%。至于许多同行寄予厚望的外籍人口购买，我们看到，即便是在上海内外销商品住房并轨的刺激下，9月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231套。要指望外籍人口和外地人口购房，来支撑上海房地产市场庞大的销售量，多少有点一厢情愿。

　　但是作为房地产从业人员，我觉得，房地产销售量的大幅下降，对房地产行业并不是什么坏事，恰恰相反，这应该是行业重新洗牌的大好机遇。我们看到，随着近年房地产行业的迅速升温，大量的资本、企业和人进入房地产开发，使这个行业呈现出泡沫，呈现出虚假的繁荣。在上海三千家开发企业中，许多都是规模偏小、资质偏差的项目公司，有许多是并不真正具备实际的独立开发能力的，而且有相当一部分是近几年抱着捞快钱、获暴利的心态进入这个行业的。我们看到，上海2001年新开工量达到1780万平方米，竣工量约1550万平方米，施工面积达到4700万平方米，这么大量的开竣工面积，能完全保证开发水准吗？能避免不规范操作的回潮吗？因此我认为，交易量的下降，在一定程度上能够起到净化市场、大浪淘沙的作用。留下那些规范的、有实力、有经验的开发企业和从业人员，从而使楼市的产品得到切实提高，使房地产行业的资源组合更趋优化。

　　第三个趋势是，降量、升质之后的上海楼市，将率先进入一个快速分化的时期。这种快速分化将主要体现在以下三个方面：

　　产品结构将出现分化：目前上海的房地产品种结构中，住宅占了约90%的比重。对于雄心勃勃想成为国际大都市的上海来说，这种产品结构是有问题的。因为一个城市的健康发展，需要大量的住宅，同样需要写字楼、商铺、酒店、娱乐等多元品种的物业。国际经验及数据表明，住宅占70%-80%是比较合理的。相信在基本解决了居住问题之后的上海，其他品种的物业需求将会进一步凸显。

　　市场定位分化和企业分化：1997年，上海仅有4家发展商的房屋销售超出10万平方米。1998年，达到这一指标的企业增至8家。1999年的数字是10家，2000年为13家，并且有3家企业的销售面积突破了30万平方米的关口。这些数字说明上海开发企业的规模仍然太小，资源分散；另一方面，也说明一部分开发企业正在急剧地扩张中。因此我们判断，今后的几年，应该加速进入一个企业重新组合资源重新分配的时期，在残酷的淘汰之后，剩下的发展商将呈现两极化发展：大的愈大、小的愈精。简要地说，将来的业界分布同样符合20/80定律，即以规模开发小康住宅为主业的20%的开发商占有80%的市场；另外80%的开发商主要是开发高档精品楼盘，他们通过专业化的操作，找准自己的小众市场，提供特性化的产品，去占领20%的市场。

　　以上海为龙头的长江三角洲，自90年代末期以来，无论是在市场发育、制度创新，还是产品力的提升方面，都已经走在了中国大陆主要大中城市的前面。我们相信，提前进入加速分化期的上海，所反映出来的状态，所折射出来的趋势，都足以为中国的房地产行业提供借鉴。

　　我们看到，越来越多的外地人士和外籍人士涌入上海，他们给这座城市带来了许多新的理念、气质和行为惯；与此同时，上海原住民的心态、面貌和生活惯也在悄悄地发生着变化。在合力作用下，这座城市的某种新的文化特质正在形成中。

　　这一变化也同样反映在上海的住宅消费趋势上。就以刚刚谢幕的万科华尔兹花园为例，在统计的724组成交客户中，35岁以下的购房者超过了50%，达到了369组。在新推出的万科假日风景，截至2002年1月1日的511位准业主中，35岁以下的购房者占了接近74%的比例。分析他们的背景资料我们发现，这些年轻人群具备了一定的共性：学历大都在大专以上，职业多为外企白领和民营经济的职业经理，他们中既有上海人，也有在上海求学然后留下来的外地人士，更多的则是从外地迁入这座充满机会和诱惑的城市的人士。

　　关于置业，“新上海人”相对淡化了对人民广场、南京路等传统地段的推崇，他们更为青睐那些有好的居住环境和发展空间的新兴区域；他们大多希望自己的社区能够有便捷的交通、成熟的配套以及良好的休闲、运动场所。值得关注的是，作为“新上海人”，他们表现出来对不同风格及文化的极强的兴趣和包容心，他们期望一个“多元的居住氛围”。值得注意的是，随着中国城市化进程的加快，大城市人口流动的日趋频繁，全国的一些主要大城市如北京、广州等同样呈现出类似的人口特性和消费特征。

　　当然，指望现在就为“新上海人”勾画出一个清晰的轮廓为时尚早，但可以大胆预言的是，虽然他们现在还不是上海的主流，但他们必定是上海的未来。作为房地产开发商，谁主动地去关注他们的生活状态、研究他们的消费惯和居住需求，谁就能够在将来的角逐中胜出。(作者为上海万科房地产有限公司营销总监)